【实务观点】买受人购置不动产后未过户登记，出卖人另案中作为被执行人导致案涉不动产被查封后，买受人权利如何救济，是司法实践中的热点亦是难点问题。目前我国尚未出台有关执行异议之诉专门司法解释，实务中多以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条作为处理此类案件的法律依据，第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。
【判例回顾】上诉人孙某因与被上诉人A金融机构、B地产公司、C线缆公司案外人执行异议之诉一案，不服某省高院判决，向最高人民法院提起上诉。
2013年4月，B地产公司与C线缆公司签订购销合同，由C向B供应线缆。2015年7月，B地产公司与C线缆公司签订《材料购销款以房抵债确认书》，确认“B地产公司无力给付C线缆公司货款，自愿将案涉房产作价抵偿货款”，房屋记在C线缆公司员工梁某名下。B地产公司收款收据备注“顶C线缆公司工程款”，显示：梁某后来将房屋转让给王某。2016年8月11日，王某与孙某签订《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋转让给孙某。取得预售许可后，孙某与B地产公司签订《商品房买卖合同》，落款时间为2015年7月2日，物业公司出具《入住情况统计表》显示孙某办理入住、领取钥匙时间为2017年4月6日；物业公司《审计报告》附入住信息显示，案涉房屋“未入住”。
2016年1月，一审法院审理A银行诉B地产公司借款合同纠纷一案过程中，根据西藏信托保全申请，裁定对上述案涉房屋查封。
最高人民法院审查认为一审查明事实属实，予以确认。认为本案的争议焦点为孙某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院认为，孙某一审提交的《入住通知单》显示业主姓名多次涂改，不能证明2015年7月是《入住通知单》实际签发时间；孙某提交物业费和装修保证金收据出具时间为2017年4月6日；物业公司出具《入住情况统计表》显示孙某办理入住、领取钥匙时间为2017年4月6日；《审计报告》附表入住信息显示案涉房屋“未入住”。以上证据均不足以证明案涉房屋原购买人在法院查封前合法占有案涉房屋，故C线缆公司、梁某、王某对案涉房屋享有权利均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形。孙某未提供梁某、王某符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的证据，不能证明梁某、王某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定之情形。
最高人民法院审理认为孙某所提供证据不能证明C线缆公司、梁某、王某对案涉房屋享有排除执行的权利，故其关于因购买行为继受取得排除执行的权利的上诉主张，不能成立。
