文 / 时代财经APP 屈慧
从五年前的百亿销售顶峰到现在的百亿甩卖，莱蒙国际经历了一个房地产的周期浪潮。只不过，这家小房企并没能成为站立在潮头的少数房企，市场的突变让莱蒙成为了被甩下的大多数。
房地产的“马太效应”下，催生了碧桂园、万科、恒大等一批三千亿规模的巨头，同样也在加剧“弱者”的消退。
由香港商人黄俊康创立的莱蒙国际目前正走在地产“清仓”的路上，这也是继奥宸地产后，深圳又一家被市场挤出的百强房企。
8月4日，莱蒙国际（03688.HK）股价暴涨14%引起关注，这场久违的股价异动牵出了一宗重大的资产交易。8月15日晚间，谜底揭晓，莱蒙国际计划以133.26亿人民币的价格向另一家民营房企和昌集团出售8个项目。
上述八个项目位于深圳、杭州、常州、南京、广州、南昌六个城市，总体量约197万平方米，收购成本折合约6764元/平方米。
对于这笔资金的用途，莱蒙国际表示，其中的20%将用来还贷，55%将用于八个现有物业和其他投资，剩余的25%将做日常流动资金。
莱蒙国际在公告中透露，预计这笔交易可以录得税前收益79.3亿港元。对于出售原因，莱蒙国际解释称，交易将使其能够更有效调整业务策略，实现投资的可观回报。另外，交易也将改变莱蒙的现金状况，减低借贷水平。
从五年前的百亿销售顶峰到现在的百亿甩卖，莱蒙国际经历了一个房地产的周期浪潮。只不过，这家小房企并没能成为站立在潮头的少数房企，市场的突变让莱蒙成为了被甩下的大多数。
高周转之败
1993年，香港商人黄俊康在香港创立了莱蒙国际的前身鹏源国际集团有限公司。2000年，这家香港公司开始前往内地开拓业务。以深圳为根据点，莱蒙的房地产业务逐渐向外发散。2011年，莱蒙在香港上市，成为2011年第一支登陆港交所的港资内房股。
到去年底，莱蒙在深圳、上海、南京、南昌、三河、成都、惠州、杭州、东莞、天津、常州及香港等12来座城市开发有24个房地产项目，估计净可销售及可租赁总建筑面积约为472万平方米。
在莱蒙所有的开发产品中，主要以两个系列为主，一是城市综合体品牌“莱蒙系”（包括“莱蒙城”、“莱蒙都会”、“莱蒙领尚”），另一个则是中高端住宅品牌“水榭系”（包括“水榭花都”、“水榭山”、“水榭春天”）。与传统的港资开发商不同，黄俊康的莱蒙国际可以称得上是本土化最彻底的一家港资发展商。
2011年的上市成为莱蒙国际发展的一个重要节点。这一年，莱蒙国际的开发思路出现转变，由之前的慢周转开始向高周转模式转变，公司规模也跟着进入快速增长阶段。2013年和2014年，莱蒙的规模连续两年破百亿，位列排行榜百强。
图：莱蒙国际上市以来销售额 来源：时代财经
高周转的策略虽然在短时间内将莱蒙国际的规模带向新高，但这一“盛况”并没能持续多久。2014年，国内房地产市场下行，莱蒙国际的高速扩张戛然而止，高周转策略也失灵。取而代之的是向医疗大健康转型。
从2015年开始，莱蒙国际的转型开始提速，它通过资本运作和资产甩卖的方式逐步退出房地产。在此次与和昌的交易前，莱蒙曾有过两次大的“去地产化”动作。
2015年7月27日，莱蒙国际找来云南国资旗下的云南城投进行股权*，创始人黄俊康以每股3.8港元的价格，向云南城投出售3.25亿股莱蒙国际股份，占莱蒙国际已发行股本约27.62%。
是次交易后，云南城投成为莱蒙国际名义上的大*，而原创始人黄俊康的股份则由52.75%下降至25.13%。
需要说明的是，在交易的同时，黄俊康家族信托还持有公司永久可换股证券的2.38亿股，假设这些全数兑换，则黄俊康股份占比将达37.75%，而云南城投则占股22.96%，黄俊康仍将重回大*之位。但截至目前，黄俊康家族并未进行可换股证券的兑换。
事实上，云南城投也只是“名义大*”，莱蒙国际的实际运营中并未过多见到云南城投的身影。二者之间的交集大多停留在战略合作层面，莱蒙国际高管多次透露，双方拟在大文旅、大健康方面进行合作。但两年过去，二者的合作并未有实质性的推进。
三年“清仓”
相比起“卖身”云南城投的波澜不惊，莱蒙与融创之间的资产交易更为引人注目。
2016年5月19日，融创宣布以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目，涉及总建筑面积合计125.62万平方米，平均收购成本仅3497元/平方米。
对比来看，这一价格可谓低廉，加上融创提出的“3个月内未获*大会通过则需赔付30%”的苛刻条件，莱蒙国际在这笔交易中看起来并不握有主动权。在当时而言，这笔交易可以帮助莱蒙国际缓解资金链紧张的问题。
与融创的交易进展并不顺利，深圳莱蒙·创智谷不断陷入质量风波，而三河燕郊项目也因合伙人华夏顺泽要求行驶优先购买权而泡汤。最终，双方只交割了第一批项目，包括上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾及杭州水榭山。
交割完成当年底，莱蒙国际的资产负债率降至73.74%，相比年中下降8.2个百分点，总负债减少118亿港元。
与融创的交易才过去一年，莱蒙国际又启动了与和昌集团的大规模资产转让。不过，这一次，莱蒙并不打算像上次一般被动退让，从交易价格来看，这一次的单价整体高出卖给融创的九成以上。
交割完成后，莱蒙国际所持项目将减少至14个，分别位于内地（10个）、香港（1个）及悉尼（3个）。这些项目预计将有17.1万平方米将来可以出售、20万平方米将可以持作投资物业，总体量甚至不及一个“莱蒙都会”规模大。而与2015年初相比，通过两次甩卖之后，莱蒙国际的土储规模已经缩水了十倍。
袋中无粮的黄俊康正在与地产江湖渐行渐远，这家曾经闪耀过片刻光芒的百亿房企陨落之快也在折射着强者生存的地产生态。
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