发布日期：2022年08月29日 作者：赵宇
随着国家对房地产市场的严调控，对商品房销售实行备案价管制成为了重要的调控手段，也取得良好的调控效果，合理引导了市场预期。但在实践中，部分地方也出现了“一二手房价格倒挂”的弊端，造成不合理的套利空间。尤其是在所定备案价格明显低于周边市场价格时，往往导致开发商实际以高出备案价的价格销售房屋，而在存在明显“套利空间”的情况下，购房者也往往愿意以高出备案价的价格购买房屋。但在房屋已经销售并实际过户后，却有不少购房者以销售价格高出政府备案价为由起诉要求开发商返还“差价”，近年来各地均不乏类似纠纷。这样的请求是否具有合法性与合理性？笔者团队近期即代表房地产企业办理了该类诉讼案件，结合相关研究对该问题进行探讨。
一、商品房销售价格备案制度及超出备案价销售的常见模式
1、商品房销售价格备案制度。所谓商品房销售价格备案，通常是指各地房地产管理部门为了调控房价、引导市场预期而实行的要求房地产开发商将预售或者现售商品房按照政府制定的备案价格向政府主管部门申报备案，并按照备案价格对外销售的制度。在国家层面，主要的政策文件包括《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号）等，具体到各地方，则有更加细致的规定。
尽管价格备案要求是明确的，但在具体标准上也并非一刀切。以深圳为例，《深圳市房地产市场监管办法》第十一条规定，房地产开发企业确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。换言之，超出备案价格15%以内的，原则上无需另行办理变更备案。深圳的司法实践也支持此观点，深圳市中级人民法院在（2020）粤03民终24575号《民事判决书》中认定，商品房销售成交价可在备案价的15%范围内浮动，如房产实际销售价格未超出备案价格15%的浮动范围，则不能认定交易双方规避政府限价政策。又如，根据深圳市的有关规定，目前并不要求现售房办理备案手续。深圳市规划国土委关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》中预售房、现售房的价格管理细则是分开规定的，关于“二、商品住房和商务公寓现售价格管理”第（二）项规定，“目前，我委正在和市价格主管部门协商商品房现售价格备案事宜，在未明确相关程序之前暂不要求企业办理商品房现售价格备案手续。”因此，即便存在超出备案价进行销售的情况，也并不一定代表违规，尚需进一步分析个案具体情况。
2、目前超出备案价销售的常见模式。目前市场上房地产开发商超出备案价进行销售的情况总体上分为两类，第一类可称为总价确认模式，即通过《总价确认书》《承诺函》等文件与购房者明确约定实际的购房总价，并明确约定该购房总价与备案价不符的情况下，以购房总价为准；第二类可称为附属合同模式，即通过《装修合同》《设计合同》等附属合同方式，通过装修费、设计费的约定体现逾价部分价款，并通常约定该等《装修合同》《设计合同》与房地产买卖合同在效力、解除等方面的一致性。更进一步而言，该模式下又分为实际履行的附属合同以及不实际履行的附属合同，前者比如虽有《装修合同》，但无装修行为（例如毛坯交房）；后者则通常为精装修交房，即相关附属合同存在实际履行行为，只是与房地产买卖合同相关联。
根据深圳市《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》的规定，“对于带非毛坯交楼的商品住房和商务项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含非毛坯成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。”从这一规范主旨来看，政策并不反对“房地产买卖合同 附属合同”的方式，但要求“不得违背购房人的意愿”。
在房地产严调控的大背景下，近年来出现了不少购房者起诉以销售价格高出政府备案价为由要求开发商返还“差价”的诉讼。返还“差价”，本质上是一种合同的部分无效（撤销）或者部分解除。那么，即便存在违反销售备案价格的情形，是否会导致上述合同法上的严重后果？对此可以从以下几个方面进行探讨。
二、超出备案价销售商品房是否违反法律法规强制性规定？
该问题又进一步涉及以下相关问题：
1、商品房销售价格在性质上属于市场调节价还是政府指导价？很多购房者起诉要求返还差价的核心理由之一，是认为商品房销售价格在性质上属于政府指导价，从而以《价格法》第三十九条有关违反政府指导价应当“责令改正”而要求返还差价。但这一观点是缺乏依据的。《价格法》第三条规定，“价格规定的种类有市场调节价、政府指导价和政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。”第十九条规定“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。”政府的定价行为是依职权的行政行为，根据国家发改委发布的《政府制定价格行为规则》，政府定价需要经过严格的程序，包括听证和专家论证等。而商品房销售本质上是由经营者进行定价，然后向政府进行备案。因此，备案价只是政府监管商品房销售的价格监管措施，并非政府指导价或者政府定价行为。《深圳市房地产市场监管办法》第十一条也规定了要引导、规范房地产开发企业依法“自主定价”。由此可见，商品房销售价格在性质上仍然属于市场调节价，而非政府指导价。
2、《价格法》第十三条是不是效力性强制性规定？
《民法典》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”即，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才可能导致合同无效。《价格法》第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”在纠纷中，不少购房者以《价格法》第十三条为强制性规定为由要求返还差价。哪些规范是“效力性强制性规定”，这是中国合同法上的永恒难题。尽管司法实践存在一定争议，但主流裁判观点认为，《价格法》第十三条实际属于管理性规定，违反《价格法》的规定并不影响合同效力。例如广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂民终22号判决、河南省高级人民法院（2021）豫民申7337号判决等均持这一观点并做了明确论述。
3、相关房地产调控政策法规是不是效力性强制性规定？
除《价格法》这一法律层级的规范外，有关商品房价格备案要求的文件大多为政府发文，这类行政规范或政策是否属于效力性强制性规定？对此，主流裁判观点仍然认为该等规范不属于可以影响合同效力的强制性规定。例如广东省高级人民法院在（2020）粤民申2739号《民事裁定书》中认定，商品房销售作为市场行为，房屋价格的最终确定应以合同双方当事人意思自治为基础，价格备案仅为行政管理之用；河南省高级人民法院在（2021）豫民申7337号《民事裁定书》中认定，《价格法》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》《商品房销售明码标价规定》等均属于对商品房市场价格进行管理和调控的行政管理性规定及相关政策，不属于认定涉案合同行为效力的依据，不影响商品房买卖合同当事人对房屋交易价格进行协商行为的效力；广西壮族自治区高级人民法院在（2021）桂民终22号《民事判决书》中认定，《价格法》《商品房销售明码标价规定》等是相关国家行政部门为了规范房地产行业所制定的调控政策，不属于否定合同效力的效力性强制性规定，等等。
由此可见，主流裁判观点认为，超出备案销售商品房并不违反法律法规强制性规定，也就不应因此而导致合同无效。这也体现了当前环境下应当尽量维持合同效力和交易稳定性的司法精神。
三、“通谋虚伪意思表示”是否等于返还差额价款？
1、总价确认模式下真实意思的判断。在总价确认模式下，开发商和购房者之间关于购房总价的意思表示通常是明确的，一般不会存在歧义。尽管有案件中当事人以被欺诈等为由称其不知道真实总价，或者以《总价确认书》《承诺函》等为开发商提供的格式版本，其签字并不代表认可总价等为由予以事后否认，但购房者作为理性经济人的签署行为，以及后续实际按照总价支付购房款的履行行为，也均可印证总价确认文件的真实性。在此情况下，以高出备案价格的总价购买房屋，显然是当事人双方的真实意思表示。
2、附属合同模式下真实意思的判断。在附属合同模式下，如果该等附属合同是属于实际履行的合同，例如有实际的装修、设计等合同履行行为的，通常认为该等附属合同也是当事人的真实意思表示；如果该等附属合同没有实际履行，则可能被认定该等装修、设计等意思表示为“通谋虚伪”意思表示，根据《民法典》第146条有关“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该等附属合同可能被认定为无效合同。但值得注意是，该条进一步规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”换言之，在此情况下，名义上为“装修款”或“设计款”的款项并不会因为该等《装修合同》或《设计合同》的无效而返还给购房者，而应当判断该等“装修款”或“设计款”实际为何种款项，所隐藏的是何种民事法律行为。如果根据相关事实能够认定该等“装修款”或“设计款”实为双方当事人约定的购房总价的一部分，则该等款项也因购房总价实为当事人隐藏的真实有效的意思表示，从而无需向购房者返还。对此，广州市中级人民法院（2021）粤01民终15791号案、佛山市中级人民法院（2021）粤06民终12830号案等均持该等观点。
3、“捆绑销售”问题。购房者有时以相关装修合同是格式合同、捆绑销售违反国家规定、显失公平、胁迫、欺诈等理由，要求解除装修合同、确认装修合同无效或者返还已支付的装修款等。实践中，法院认定捆绑销售的标准较高，也基本未直接将搭售行为等同于合同显失公平等，在装修合同实际履行的情况下，一般认为装修合同是真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。例如北京市第二中级人民法院（2017）京02民终4483号案即为此观点；也有部分法院认为装修合同具有部分房屋买卖合同的性质，购房总价为房价款和装修款之和，购房合同与装修合同一并履行是双方的真实意思表示，购房者不能要求单独返还装修款。例如安徽省高级人民法院（2019）皖民申2604号案、佛山市中级人民法院（2021）粤06民终12830号案等判例即为此观点。
四、是否违反社会公共利益或公序良俗？
在不少案件中，要求返还差价的购房者还会以超出备案价销售违反社会公共利益或者公序良俗为由主张超过部分无效。然而主流裁判观点并不支持这一主张。例如广西壮族自治区高级人民法院在（2021）桂民终22号案判决中就明确论述“案涉商品房销售的业主具有特定性，不涉及不特定社会公众，故不属于侵犯公共利益和违背公序良俗”；部分购房者以违反《价格法》和国家及地方政府对房地产市场调控政策的规定为由，主张开发商违反社会公共利益，也明显缺乏关联性。个案中的房屋交易价格是当事人作为市场主体之间的意思表示，不涉及其他主体，更不应当随意将其归入“公共利益”和“公序良俗”的大箩筐，这也与《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》第31条有关“人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理”的司法精神相一致。
结语
商品房买卖在中国当前环境下虽然被赋予了较强的监管属性，但本质上仍然是民商事合同关系，契约精神仍然是应当坚守的原则。因此实践中尽管部分商品房销售价格超出了备案价，但因实际成交价格是双方真实意思表示，在过户交易完成后又要求开发商返还价格，缺乏合法性与合理性，这也是维护诚实信用和交易秩序的必然要求。在笔者团队近期代表房地产企业办理的类似诉讼案件中，深圳地区的法院生效判决也据此驳回了购房者的相关诉讼请求。当然，作为房地产开发企业也应当严格遵守相关房地产调控规定，尤其是不应进行违背购房者真实意愿的价格欺诈，并在销售及合同订立的过程中做好合规及证据留痕，以避免相应的法律风险。
