近年来，物业服务和业委会事务的案件纠纷不断攀升。在司法实践当中，经常会出现业主基于相关条款以未登记备案来抗辩的情形。登记备案行为对业主委员会成立及物业服务合同效力有何实际影响？下面通过案例，结合笔者对该问题的浅薄认识分享，以求抛砖引玉，更望看官们能有所雅正。
一、未经备案是否影响业主委员会的有效成立？
案例
A物业公司于2014年与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，为业主提供物业服务，合同明确约定了物业管理费收取标准，合同签订后，物业公司为小区提供物业服务，但业主周某未按约缴纳物业管理费。物业公司诉请周某支付欠交的物业管理费。
周某认为：小区业主委员会是一个违法机构，其没有依照物业管理的相关法律成立，没有报相关部门申请批复备案，是一个非法的组织，不能代表全体业主签订合同。
裁判要点
本案小区业主委员会选举以及选聘某物业公司均经过法定程序。虽然小区业主委员会没有到行政主管部门备案，但根据国务院《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”业主委员会的备案是将成立时的相关文件备存于行政主管部门，以便行政主管部门对业主委员会进行监督和管理。业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果。本案中，业主委员会已经有效成立，虽然没有到房管局备案，但是这并不影响业主委员会的有效成立；因此，业主委员会根据业主大会的授权与物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。
律师观点
根据《物业管理条例》和《业主大会与业主委员会指导规则》等的相关规定，业主委员会成立的决定权属于业主大会，业主通过业主大会行使选举或罢免业主委员会委员及变更业主委员会的权利，因此，业主委员会的资格来源于业主大会的选举，并非来源于行政机关的备案或批准。房产局不备案不影响业委会的法律地位。其备案性质为监督指导备案，属于告知性行为，它不是一种行政审批，不具有行政许可性质，其主要目的是让行政机关通过备案知晓业主委员会相关活动情况，来协助、指导、监督业主委员会开展自我管理。备案机关对业主委员会的备案是形式审查，对业主个人的合法权益并无实际影响。只要业委会是依法选举产生，达到法定条件，就取得合法地位。业委会没有备案表，全国多数法院都通过审查其产生的选举资料的完整性来作出认可或否认。
二、未经备案的物业服务合同对业主有约束力吗？
案例
甘先生是柳州市阳光城市广场一物业的业主，阳光物业公司是该物业的前期物业管理方。因甘先生收房后从未缴纳过物业管理费，阳光物业公司经催缴无果后将甘先生诉至法院，要求甘先生支付物业管理费，并承担相应滞纳金。
甘先生经调查后发现阳光物业公司与涉案物业的开发商之间所签订的前期物业管理合同未备案，于是依《广西物业管理条例》2004版第28条规定："……前期物业管理业务合同应当自合同签订之日起15日内，报物业管理行政主管部门备案”的规定，主张未经备案的前期物业管理合同未依法签订，不能对非合同相对方的自己发生约束力，故原告无权索要物业费。
裁判要点
法院判决时没有采纳甘先生的该条抗辩，认为《广西物业管理条例》对前期物业服务合同的备案要求，只是管理性规定，并不是效力性规定，甘先生以本案前期物业服务合同未经备案主张对其不具有法律效力的理由不成立。（以上案例详见2015柳市民一终字第401号）
律师观点
物业服务合同及收费标准备案，仅是政府行政主管部门出于对物业管理行业的行政管理需要，物业服务合同备案行为既不直接影响物业服务合同的效力，又对物业服务合同主体的权益亦不产生增加或减损的行政法律效果，因此，物业服务合同备案行为属于对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响，业主不能以物业服务合同未备案为由拒绝认可物业服务收费标准，或拒绝交纳物业服务费。
敲黑板
本文的两个探讨点或许可以延伸提醒业委会和物业服务人：
1
业主委员会备案制度是对业主委员会的成立实施监督，备案具有赋予业主委员会进行对外活动主体资格的效力。为加强监督和管理，业主委员会应当在规定的时间内就业主大会成立事项向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
2
物业服务合同备案价要向业主公开，因为修订后的《湖南省物业服务收费管理办法》明确了物业服务人进行物业备案的时间节点，且《民法典》第九百四十三条规定，物业服务收费标准要公开。物业公司是怎么备案的，业主是不知道的，但是不公开，就不一定能够成为收费依据。
作者简介
孙美云
湖南弘一律师事务所实习律师，法学与财务管理双学位，从事法务工作近5年，曾就职于新三板建筑公司法务部、国企风控合规部，在合同起草与审核、企业风控合规、工伤等方面积累了大量的经验。自从事律师工作以来，专注办理物业项目诉讼案件。
