“老师，你要看哪种房子嘛？我们这里有94-102㎡的高层，也有117㎡的大平层……”3月10日下午，购房者施先生向搜狐焦点重庆站记者抱怨说，“117㎡都算大平层，也真是醉了！”
施先生所说的楼盘，位于巴滨路马桑溪桥旁的千江凌云。施先生是3月2日开始关注该楼盘，之后，施先生带着家人，特意赶到该楼盘销售中心。他是想寻找真正的大平层，但发现，置业顾问给他介绍的117平米的大平层，只是建面还不是套内。
“如果真算成套内的话，这个所谓的大平层，面积还不超过100平米。”施先生说。
1
现象
套内95平米三房也被称为大平层
施先生所说的个案，其实在市场上还比较普遍。那么，什么是大平层？什么样的产品才称得上真正的大平层呢？
对此，搜狐焦点重庆站记者予以调查发现，市场上对大平层的认定，真还是五花八门。
以地处中央公园的雅居乐﹒富春山居为例，该盘对外宣传说，正在售建面110-142㎡的精装大平层。如果算成套内，该盘所说的大平层，套内仅95㎡，3室厅1厅，与普通高层产品并无差别。
同样，杨家坪商圈旁的中建龙玺台，该盘对外宣传说在售套内约101-132㎡的大平层产品，套内均价约18000元/㎡。
……
类似的情况来有很多，搜狐焦点重庆站记者就不在这里一一列举了。
与之相对应的是，一些大平层产品，又将面积做得非常充足。目前重庆市面上出现了多个面积超过400㎡的大平层项目，如两江峯、梵悦天御。其中梵悦天御最大户型面积高达412㎡，但其销售难度，业界也早有耳闻。
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呼吁
建议大平层予以分级，避免鱼龙混珠
“严格来说，为了保证大平层产品的品质，一般面积要求达到200㎡以上，在功能上，一般以四房及以上为主。但是，在重庆的实际开发中，为迎合客户的需求和价格承受能力，大平层的尺度有所放松。”资深行业专家、晟城地产总经理许小科认为。
许小科说：“从产品打造来讲，大平层产品与传统大面积户型产品的区别是多维度的。因此仅从产品本身来说，目前重庆楼市中相当多的大平层产品并不能称之为真正的大平层。”
业内资深人士张鑫看来，从大平层的发展水平来看，其实需要分级，可按照面积、金额等因素划分为顶配、高配以及标配。
张鑫认为，顶配大平层其实可以做如下界定：一层一户，双电梯，立面、公区、大堂、车位等都要需要顶级设计，面积300-500㎡ ，总价600-1000万。代表产品如长嘉汇﹒两江峯、金科九曲河等。
如果说高配，可以做如下界定：一梯两户，面积200-350㎡ ，总价大约500-800万。代表作如龙湖﹒舜山府、来福士广场、约克郡、公园大道等。
标配：T2为主 面积160-200㎡ 居多，总价300-500万居多。代表作如龙湖昱湖1号、棕榈泉、首创天阅等。
（两江峯/图片来源于网络）
（龙湖舜山府/图片来源于网络）
3
声音
大平层不能只以面积来定义
重庆龙湖策划总监王磊分析认为，如果单从面积来定义大平层，这太过于狭义。
他说，大平层的面积并不是越大越好，90㎡一室一厅可以称为大平层，200㎡五房两厅也能算大平层吗？合理的户型结构为业主提供相对舒适的尺度，丰富的生活场景满足家庭成员需求，才能谈得上大平层。
作为行业的佼佼者，重庆龙湖拥有丰富的大平层开发经验。“我们做舜山府之前，曾对客户群体进行了深入调研，充分了解他们的喜好与需求后，才决定在户型结构、建筑立面、园区尺度、功能配置、品牌服务等方面进行打造。在舜山府取得阶段性成功后，而后又将这个标准体系陆续应用在其他项目。”王磊表示。
张鑫也认为：“其实，大平层应该有自己的KPI体系。从产品本身的差异化优势和市场需求角度来看，大平层已经成为高端市场新兴发展模式。但不可否认的是，作为豪宅，它需要具备一定的标准。”
4
学术界
学术层面对大平层并没标准定义
重庆大学建筑城规学院建筑系主任、博士生导师龙灏教授表示，在学术界，对大平层并没有准确的界定。但龙灏认为，从家庭人口规模的角度来看，大平层的面积不宜做大，180㎡左右或许更加合适。
他表示，根据第六次全国人口普查显示，重庆市家庭平均人口数为2.8，这说明3口之家正逐渐减少，家庭人口规模趋向小型化。而在这样的态势下，人均住房面积其实不会太大。
“一个只有3口人的家庭会购买400㎡的大平层吗？可能是不会的。如果将面积盲目做大，最后只能沦为开发商的一种噱头。”龙灏教授强调。
三大标准定义真正大平层
随着改善需求的进一步爆发，大平层产品正逐渐成为高端市场的主力军。
根据世界企业家集团、世界地产研究院和《总裁》杂志社联合编制的2018《中国10大超级豪宅》排行榜显示，大平层项目就多达6个，超越了别墅产品。
在重庆，大平层同样是“爆款”。根据铭腾机构数据统计，2018年重庆大约有35个项目在售大平层产品，主要分布于渝中半岛、北滨路、寸滩、中央公园、照母山、礼嘉等组团。
从市场供应量来看，大平层已成为开发商们的共同选择。
所谓大平层，从字面来理解，往往会是面积大的平层产品。是这样吗？专家意见认为，认为一个合格的大平层产品应该符合以下3个标准：
01
优质的产品
板式结构非板式横厅的产品很难称之为大平层，因为板式横厅产品才可以更好的保证景观视野的通透性与占有度以及居住品质的舒适性；
梯户比真正的大平层，产品在梯户配比上远超一般的大户型产品配置，多层2梯2户，小高层/高层3梯2户，甚至一梯一户，在保证单梯服务户数的同事，实现客梯与货梯功能分离，更能增加居住的品质感与仪式感；
公区打造在入户大门、大堂、车库、园林、功能空间的打造上，需要更高、更具特色化的配置标准；
功能分区更多考虑圈层客户的需求，在如会所、健身房等功能区域的打造上更具特色；
品牌指标产品细节的追求更加细致，在用料材质上采用的品牌、生产及装配的工艺均为一线甚至顶级水准；
价格指标高标准装、高单价、高总价；
02
核心地段
区位指标位于城市中心区域或者靠近核心区；
便利指标 交通方便，周边有一定配套；
放眼世界，从纽约曼哈顿的“中央公园西15号”，到东京的“The House”，再到与英国女王比邻的伦敦“海德公园1号”；在中国，从北京的“盘古大观”，到上海的“汤臣一品”，再到香港的“天玺”；这些大平层豪宅无疑都处于地段好、配套好的城市核心。
重庆鲁能相关负责人表示，由于别墅用地限制越来越多，高净值人群在逃离的基础上又出现回归的趋势，大平层产品正适应了这一点。这些人很多都离不开主城，离不开主城的资源配套及生活体验。所以大平层让他们又回到了城市当中，并占据城市中心。
03
稀缺资源
人文资源 拥有历史悠久的人文积淀区域
自然指标 拥有全市独一无二的河流、湖泊、公园等自然资源
什么样的人在购买大平层？
有调查研究发现，会购买大平层的一般以城市新富阶层、投资公司高管、外籍人士为主。“这几类人往往是为更有品质的生活而愿意多花钱的人，同时也是更想占有稀缺资源的人。”王磊谈到。
在重庆，顶级大平层产品一般也都占据着不可复制的稀缺资源。比如城市中心的国宾壹号院、鹅岭峰、龙湖﹒唐宁one；瞰江一线的来福士广场、长嘉汇、喜马拉雅；照母山的龙湖舜山府、约克郡以及碧桂园中俊·天玺。
可见，拥有不可复制的稀缺资源也是真正的大平层应该满足硬性条件之一。对比以上，我们可以很容易分辨，目前市面上的很多项目只能是伪大平层。
5
纵深
重庆大平层发展经历3个过程
萌芽期——20011年以前，产品主力在140—160平米，价格10000-12000㎡。这个时期产品多为点式结构，中度装修。
发展初期——20011年至2013年，200—300㎡为主力，价格20000-25000㎡。产品多位于城市核心区，板式结构，高标准配置，高标准精装。
高速发展期——2013年至2018年，产品住主力200-400㎡，板式结构，高标准配置，高标准精装尊崇感强，成为多次改善和终极置业首选。
以上可以清晰看到，随着产品的不断进化，大平层所具有的属性更加丰富。
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