这几天，西安全城都在研究5.28新政，分析其如何利好市场和买房人。
与此同时，市场又放出了一个猛料。
传言“认房又认贷”的口子已被打开，西安多家银行已按照“认贷不认房”执行，即“贷款结清就可认定为首套房，可按照首套房政策确定首付比例”。
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传言来自于某公众平台网友的两张截图，如下：
房博士随即咨询了多家楼盘了解情况。
多个置业顾问表示，西安目前还是“认房又认贷”，并未接到相关通知，不清楚有哪些银行“放松“。
也有置业顾问表示，有些银行不认外地的贷款，只要在西安没贷款，也是可以按照首套房的标准对待，首付和利率均可按照首套房执行，比如重庆银行。
当然，传言绝非空穴来风。港务区某网红盘的置业顾问就表示，确实有听说过西安部分银行目前“认贷不认房”，具体是哪几家，自己不太清楚，印象中好像有浦发银行。
事实上，目前大多数城市公积金贷款的住房套数认定是“认贷不认房”，住房套数需通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。
具体公积金贷款，住房套数的认定如下：
①借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款。
②借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。
③借款人本人和配偶有两笔以上（含两笔）尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。
但是显然，在5.28新政对西安公积金的首付比例下调之后，商贷的首付以及利率执行情况才是大家最关心的。
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那么，“认贷不认房”会带来哪些影响？
在认定房产套数这件事上，大多数城市实施的是“认房认贷”的原则，既要名下无房又没有房贷记录，才被认定为首套房。
当前，西安也是执行“认房认贷”原则，名下有房、有贷款都算作房产套数，首套房（商贷）首付30%，二套首付根据已有和想购买的房子面积大小决定，40%-70%不等，三套及以上停贷。
如果西安执行“认贷不认房”，会带来什么影响？利好谁？
“认贷不认房”意味着，无论你名下几套房，只要贷款已经还清，再次买房，都按照首套来算，享受30%的首付比例以及首套房贷利率。
对于非首次置业的改善购房者而言，这是极大利好，他们将有机会享受首套房低首付和利率优惠，缓解资金压力。
房博士再来给大家算一笔账：
如果你名下有一套房，但已经还清贷款，想新买一套总价200万的房子。
正常情况下是按照二套房执行，首付最低40%，即80万；贷款利率按照西安目前的主流情况大约为5.2%。
以30年期、等额本息计算，贷款120万，月供6589元。
如执行“认贷不认房”，首付按首套为60万，总贷款140万，房贷利率按照多数银行的4.95来计算，每月还款7472。
首付门槛、贷款利率双双降低，为购房者节省一笔不小的现金流。
对市场而言，这一政策有助于进一步扩大购房群体，激活相对充裕的改善性购房需求，促进成交，对房地产市场回暖有积极意义。
值得一提的是，过去降首付比例、降房贷利率、契税补贴等利好，很大程度上是着眼于鼓励刚需买房。
而如若执行“认贷不认房”，则直接将利好对准刚改、改善群体。
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5.28新政，在公积金买房贷款方面给予了购房者极大利好，不仅提高贷款金额最高至85万，而且降低了首付比例。
首次贷款：购买住房面积144㎡及以下的，首付不低于20%；购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于25%。
二次贷款：购买住房面积144㎡及以下的，首付不低于25%；购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于30%。
但有一个很现实的问题，纯公积金贷款在目前西安的房价面前并不能发挥优势。
假如你要买一套100㎡的房子，单价1.6万，总价160万，按照目前个人最高贷款额度65万计算，需要支付95万的首付，这绝不是小数目。
因此很多人会选择做组合贷，但西安目前并不是所有楼盘都支持组合贷，就算支持，首付比例及房贷利率的认定也不完全按照公积金的标准走。
因此，很多人把期待放在了商贷的首付比例、贷款利率上。
关于这一点，新政中也提到了，但说的很含蓄：“个人商业贷款首付比例、利率定价由陕西省利率定价自律机制研究确定，具体变化情况可向办理住房商业贷款业务的商业银行咨询。”
这句话像是将“权利”转交给了各家银行，可执行不同的首付比例。从这一点上来说，有银行“认贷不认房”，只要贷款结清，买二套就按首套政策执行的标准好似有了依据。
此外，还有大家很关注的商贷利率。
在全国首套房贷利率下限减20个基点之后，央行或将下调全国二套房贷利率下限，并向相应期限LPR靠拢。
虽然西安目前并没有任何一家楼盘或银行能按照全国最低4.25%的首套贷款利率执行，但在全国多城的利率下调和官方的明确引导下，西安下调房贷利率已是大势所趋。
风声渐起，或许是放风，或许是测试。相比于公积金的首付降低，大家更愿意看到的是商贷的重磅举措，我们静候“佳音”！
另外，对于西安风声四起的“认贷不认房”，你支持吗？欢迎投票留言！
