房屋共有人再买房子算二套房吗

你好，我是。

文章开始前，我先抛个问题：

在考虑不动产是写共同共有还是按份共有时，你是自己或者和家人商量后做出决定的，对吧？

工作中，我遇到过这样的情况，有的人因为份额没考虑好，导致孩子读不了书，银行贷不了款，还有的人不得不额外缴纳一笔高额的税费。

我们在确定不动产共有方式时，要考虑好哪三个方面的问题，怎么做才能避免不必要的困扰，希望这篇文能给你带来收获。

产权人，就是我们在不动产权证书上看到的权利人，在这篇文章中，与主题有关的产权人包括两类人：一是产权人的父母与子女；另外一种是产权人的兄弟姐妹。

第一种产权人，他们购买不动产的目的是，父母为子女结婚准备的婚房，他们考虑到孩子社会经验还不成熟，同时，刚参加工作不久，工资还不高，所以，不动产权证书上写父母以及孩子的名字。

第二种产权人，他们之间是兄弟姐妹的关系。

不动产的共有方式包括三种：单独所有、按份共有和共同共有，这里我只说共同共有与按份共有。

共同共有最常见，好像很容易理解，但是，在后面我将要说到的案例中，却不是你想的那样。

按份共有又是什么意思呢？

我们从两个角度来理解：

一是哪些产权人喜欢用按份共有。

通常来说，在父母与子女以及产权人与兄弟姐妹之间设定按份共有比较常见。

二是用百分比来理解按份共有。

如果我们把完整的物权想像成一个圆，用百分比表示就是100%。假设产权人有三个人，父母与儿子，父亲30%，母亲30%，儿子40%。很直观吧？

现实中，为什么有人在设定共有方式时，会出问题呢？

我们来看两个案例，它们都是发生在我们现实中的活生生的教材。

小柳夫妻大学毕业后，凭借他们的辛苦打拼，在父母的资助下，通过按揭贷款的方式购买了一套商品房，没多久，不动产权证书下来了，考虑到小柳的姐姐出了一部分房款，再说，大家都是一家人，不动产权证书上就写了他们三个人的名字，共有方式为共同共有。

出乎小柳夫妻意外的是，当他们用不动产权证书为孩子报名时被学校告知，需要不动产登记机构出具夫妻的不动产份额大于51%的证明。

看到这里，你是不是想：他们三个人，平均分摊，每人占有33.3%的份额，夫妻两个人加起来不就是66.6%吗？肯定大于51%啊。

但是，学校不是这样认为的。

他们想：夫妻是一家人，小柳的姐姐是另一个家庭，他们合起来各占50%。所以，夫妻的份额没有超过51%。

看到这儿，你觉得以上两个说法哪个更有道理呢？

我们再来看另外一个案例，它和按份共有有关。

老王为了儿子结婚，花费130多万买了一套商品房，首付50万，其他的通过按揭贷款支付。

在办理不动产权证时，共有方式为按份共有，其中：父亲1%，儿子99%，父亲的想法很简单，这套房子本来就是为孩子今后结婚买的，他的份额多点很正常。

只是，老王作出这个决定后，他没想到，银行、开发商和税务被搅在了一起。

（一）税务部门说，共有方式要先面签，再缴税

解释一下这句话。

父子二人缴税，税务部门要确定，每个产权人占有的份额是多少，然后，根据其名下的房屋套数来确定税率。

不太好理解，对吧，我打个比方。

父亲购买这套房子时，夫妻名下已经有两套住房，且办理了不动产登记。以家庭为单位计算，加上准备购买的这一套商品房，就是第三套房子。

税务部门就按照第三套房3%的比例来计算契税，假设：

房款130万，乘以3%，契税额39000元，再乘以父亲占有的产权份额1%，需缴纳契税是390元。

看到这里，我们就知道了，为什么税务部门要知道父子两个人各自拥有的房屋套数的原因了，同时，开发商要求购房者开具无房证明的目的就在这里。

但是，税务部门只知道算税，却不关心老王能不能贷款。

（二）银行说，主贷人产权份额少于50%，我们收回贷款

要搞清这个问题，就要从贷款前后的两个时间段来看。

（1）贷款前后的两个时间段

1）合同阶段

开发商在与购房者签订合同之后，大概过3-5个月左右（主要看楼房的形象进度），购房人就要与银行签订按揭贷款合同，经银行审核通过后，后者将购房款打到开发商的监管帐户。

也就是说，在不动产权证没有出来之前，银行已经放款了。

2）办理不动产权证阶段

不动产权证办好之后，接着就要办理抵押登记。办理抵押登记需要银行与业主共同提出申请。当银行知道，主贷人的产权份额只占1%的时候，打死也不同意办理，原因不是明摆着嘛，房子的价值是130万，主贷人的产权份额只有13万，贷款的金额是80万，万一主贷人遇到风险，银行的债权怎么办？

3）银行收回贷款，开发商被卷了进来

抵押登记没有办好，风险就没有从开发商转移到银行。

这话什么意思？

如果购房者在抵押登记没有办理之前违约，不按照合同约定支付月供，银行就要收回贷款，假设购房者没有偿还能力，开发商就要承担无限连带责任，用大白话说，就是购房者没有钱还贷款，你开发商垫付。

问题就在于，老王的不动产权证已经办好了，在他的不动产份额只占1%时，银行不办抵押登记，就找开发商要收回贷款。如果老王把贷款还清，就要面临下面的情况。

（一）减份额不退钱

按照正常的思路，税务部门将老王的儿子多缴的50%的契税钱退还给他，再将这笔钱用来缴纳老王名下增加的份额的契税钱，这样操作行不行？

税务部门说，减掉的这50%份额的契税钱不退，老王需要对多出的50%比例缴纳契税。

关键的问题还在后面。

（二）转移不动产份额，未满两年需缴税

像老王这样，银行要是收回80万贷款，除非他将贷款还清，再变更自己与儿子的产权份额，问题是：这样操作，直接会产生这样的结果：因为上次契税发票上的时间与这次变更份额的时间跨度未满两年，他需要缴纳增值税和个人所得税，税率大约为6.3%，不用算，想想都恐怖。

那么，在设定不动产的共有方式时，有什么好的办法吗？

（一）为小孩读书贷款购房

（1）夫妻两个人名字

合同上写夫妻两个人名字，符合学校、银行的要求，税务部门也是按照一家三口来确定房屋套数；产权共有方式为夫妻共有较为常见。

（2）夫妻加上亲属的名字

可以按照以下原则来处理：

1）产权共有方式最好为按份共有；

2）按照我们本地教委的规定，夫妻名下的按份共有的产权份额大于51%，只要大于这个比例就行；

（二）主贷人产权份额的比重

主贷人的产权份额以及份额的比重要超过多少，这是贷款银行以及公积金都特别关注的问题。所以，我们要提前与银行、公积金对接，把政策问清楚。

这件事什么时候就问清楚呢？我建议在你打算买房之前就问好。记住：置业顾问的话要去核实，不能全听。

我们在选择不动产共有方式时，由于贷款、孩子读书以及改变产权份额时需要考虑费用的问题，它们并不是出现在同一个时间点，同时，税务、银行、学校之间的信息是不对称的，各自不知道彼此的政策，导致业主在面临这个问题时，想解决却因为政策的限制而陷入被动。

这篇文章，我想分享的是，在设定不动产共有方式时，需要想好三个方面的问题。买房是一辈子的大事，要先谋而后动，在购房时就要想好如何划分不动产的份额，从宏观上去思考，微观上去操作，才能抓住事物的本质，把主动权掌握在自己的手中。

我是如果你看到了这里，特别感谢你的阅读。