编辑 | 七月
作者 | 槐城 张洋
在与购房者签订商品房买卖合同时，多数开发商都会在合同中约定种种免责条款来压缩己方责任，但该类条款并不一定有效！
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开发商因小区燃气管道
外管工程原因延迟交房
2015年8月15日，张宇、张霞与亚绿公司签订合同，约定：张宇，张霞向亚绿公司购买坐落于上海市某处房屋，亚绿公司除不可抗力外，应于2015年12月31日前交付房屋，如违约未按期交房，亚绿公司支付已付购房款每日0.02%的违约金。
并约定甲方（亚绿公司）定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方（张宇、张霞），除不可抗力及其他甲方难以预计的客观情况外，客观情况包括但不限于非因甲方原因导致的以下情况：供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误，规划调整导致的工程推延、政府政策变化等。
如遇不可抗力，本合同对于交房，大产证取得及小产证申领约定的时间相应顺延；本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、动乱、恶劣天气、政府行为、因市政配套的批准与安装、重大工程技术难题以及其他无法预见、无法避免或控制、无法克服的事件和情况等。嗣后，张宇、张霞陆续支付了购房款。
涉案小区的燃气管道外管工程于2015年3月23日由区政府与燃气公司签订合同，施工期限为90天，由于属地村民为管道建设用地和该小区配套道路建设等要求办理镇保，阻挠施工，该工程不能如期完成。
2016年2月16日，区政府召开协调会进行协调，工程得以顺利进行。2016年7月1日，亚绿公司延迟将近半年交房。张宇、张霞二人认为亚绿公司逾期交房，诉至法院主张延迟交房违约金。
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一审法院驳回购房者请求
延迟交房违约金的诉求
上海市奉贤区人民法院一审认为，涉案合同合法有效，双方均应恪守。
虽然涉案房屋存在延迟交付的情况，但迟延交付的原因主要是市政配套工程等因素造成，而合同中已有相关约定，并且市政配套工程迟延虽不属法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形，而合同中不仅有相关约定，而且还进行了列举。
包括市政配套工程迟延，而本案中正是该情形导致交房迟延，交房时间可予以顺延，所以法院驳回了张宇、张霞二人的诉讼请求。二人不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
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二审法院撤销一审裁判
判令开发商支付违约金
二审法院上海市一中院确认了一审法院查明的事实，并认为虽然造成涉案房屋逾期交付的原因在于配套工程的延误，但开发商在订立合同之初是有能力预见配套工程会延误的可能性，订立合同之后发生了逾期交房的情况，也未与购房者订立补充协议，更未对其进行告知。
故二审法院撤销了一审裁判，支持了购房者的诉讼请求。
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免责格式条款
不一定能免责
最高院将此案作为公报案例，明确告诫开发商，商品房销售过程中与购房者订立的购房合同，其中缩减己方义务，扩大对方义务的免责格式条款，未必会得到法律支持。最高院通过该案，确定了此类案件的裁判规则：
1、提供格式条款的开发商没有尽到提示和说明义务的，导致购房者没有注意免除或者限制其责任的条款，购房者申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。涉案免责条款虽然以列举免责事项的方式限制了逾期交房违的责任的范围，但并未绝对免除公司的违约责任，属于可撤销的格式条款，而非绝对无效之格式条款，但必须在法定的一年除斥期间内申请撤销该条款，否则条款有效。
2、对格式条款的理解发生争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
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槐城律师建议
槐城律师结合实务经验，提供以下建议供大家参考：
1、对于开发商，若房屋买卖合同中有所谓的免责格式条款，在与购房者签订合同之初，开发商销售人员要尽到充分的提示和说明义务，并保留证据。
2、在履行合同的过程中，一旦如免责条款描述的情形发生时，作为开发商不要以为有免责条款在手就高枕无忧，而是要与购房者说明真实情况，进而签订补充协议，并保留证据。
3、作为购房者，买房时与开发商签订的合同中，多数情况会遇到开发商的免责格式条款。如果在之后的履行合同的过程中，该格式条款确实影响到了自身的切实利益，并且在与开发商协商无果的前提下，可以到法院诉求撤销该格式条款，需要在签订合同之日起1年内行使。
适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第41条 格式合同的解释
对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第125条 合同解释
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第9条
提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。
案件来源：
最高人民法院2019年05期公报案例
张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案
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