每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.280
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
近期热门·楼盘短评
▶风荷叠翠府
▷项目地址：临平区振兴西路与风荷路交汇处
▷开盘信息：即将加推8、9、10、11号楼共224套，户型95-130㎡
▷价格情况：均价22600元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁9号线荷禹路站约800米
短评：总价两三百万就能搞定一套风荷叠翠府。它距离9号线荷禹路站直线大约800米，一趟地铁可以直达城市风暴眼江河汇。同时，距离万宝城直线大约900米，往北一站地铁还有两家在建综合体，隔壁就是临平名校余高。
项目由滨江和新黄浦合作开发，配置十分感人。在2字头项目的南立面用上了局部铝板 真石漆，小区当中是滨江标志性的蓝宝石景观水池。户型和精装配置也都做得很不错。
各种配套齐全，产品力能打，价格还便宜，刚需必摇楼盘之一！
▶月映海棠园
▷项目地址：余杭区金昌路和莫干山路交叉口
▷开盘信息：加推6、7、9号楼共176套，户型95-160㎡
▷价格情况：均价31200元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁4号线好运街站约800米
短评：双地铁 城北万象城 绿城，这是海棠三子最重要的标签。公建化外立面 自带泳池 架空层 无公租自持，品质感拉满。
▶滨江兴耀·湖悦岚湾
▷项目地址：钱塘区天街旁7号线启成路站往西约700米
▷开盘信息：加推5、7号楼共157套，户型89-122㎡
▷价格情况：均价21300元/㎡，精装交付
▷交通贴士：直线距离地铁7号线启成路站约1千米
短评：滨江 兴耀双品牌加持，地铁口大约800米，边上集齐了龙湖天街、宝龙广场、融创城三大综合体。手持200万想要在钱塘区摇号，湖悦岚湾是接下来的首选。
精选提问·立问立答
Question 1
提问者▷展颜
老师您好，本人目前居住在城东，想帮父母把老破小置换成一套二手次新房。爸妈先后退休，都好几年了，社保不顶格，所以也没指望摇新房。看了新天地金色时光二手房，发现价格很便宜，挂牌价也就是4万出头。这个小区品质马马虎虎还可以，您觉得是低估了吗？这个价格以自住兼保值目的入手合适吗？如果不合适，您还有更好的推荐吗？
苏阳：新天地金色时光目前二手房价格明显低于周边的楼盘主要有三方面因素：第一，地块的历史问题，不少二手房购房者还是很介意当年地块是农药厂；第二，金色时光是毛坯交付，相比周边精装交付的楼盘肯定要便宜一些；第三，当时购买的基本上自住为主，投资氛围不算特别浓，所以炒作的不多。
个人觉得，如果不介意地块前身的问题，目前的价格买来自住还是很划算的。这个价格在城东方向还是很有优势的，再加上又是年代比较新的次新房。而且机场快线在周边的风口已经确定是站点，金色时光很快会跻身地铁盘。
从绝对距离来看，金色时光到市中心的还是比较近的，这个价格买入不会亏。但如果对投资期待比较高，建议还是摇新房吧。
Question 2
提问者▷K
18年摇中翡翠城，目前手上资金90万，父母支持40万，可跟亲戚朋友借20-30万。想买二套，一用于投资，几年后置换成学区房，二是考虑有孩子以后父母来住防止矛盾。请问可以接盘西溪公馆60㎡的二手房吗？
苏阳：按6成首付计算二套总价，你的总预算大约在250-270万左右。这个总价要找翡翠城周边的二手房，选择余地不大，要不就是回迁房安置房，要不就是产品和户型比较老。
这个总价如果你只想买西溪公馆59㎡的一房户型，那问题应该不大。想要西溪公馆89㎡，基本上挂牌价，基本上都在400万上下，特价房源能用370万左右搞定。一房如果只是考虑让老人分巢，勉强也够了。
但是，你是希望用这套房子来帮助你抗通胀的，甚至期待它能够有升值潜力置换学区房的，我觉得还是算了。极小户型不是市场主流，一般家庭89㎡三房是刚需，小户型的受众群体反而很窄。现在西溪公馆最便宜的，全是这批小户型。
Question 3
提问者▷S
预算200万，有房票，三墩上班。身边很多人建议我去买崇贤，确实是主城区周边比较便宜的地方。我也去看了城西的青山湖科技城，现在单价也要2万多。个人感觉青山湖的发展势头比崇贤好，但是青山湖投资客太多，所以一直在犹豫，在纠结中，希望老师能够给予指点，万分感谢。
苏阳：崇贤是绕城以内绝对的价格洼地，负责承接城北的外溢。崇贤虽然产业前景或许不如青山湖，但从长远来看，我个人认为，崇贤大概率房价走势会优于青山湖科技城。尤其是地铁四期批复以后，崇贤可能会有机会。
青山湖科技城，还是太远了一些，主要还是负责城西向外的外溢。再加上前两年投资客太多，难免后期会发生踩踏。
200万预算，又在三墩工作，可以重点关注崇贤，这个逻辑没有问题。如果不介意通勤稍远一些，东湖新城、星桥等板块也可以放进备选清单。
Question 4
提问者▷星星
现在杭州名下有一套89方的良渚次新房，前几年家里给买的，契税交得早，早已满2，很快就要满5年。如果卖掉，还完房贷，估计手头还能留200万。想用这200万加上自己的闲钱，去摇号换一套大一点的房子。6成首付总价能买500万的房子。但是因为是单身，社保年限不高，很难摇到红盘。如果买二手的，心里又有点矛盾，不知道是往市中心去，还是继续在良渚一带换一套大户型。所以我是不是应该等到结婚了之后卖掉房子，以家庭名义去摇号呢？
苏阳：你现在的置换需求没有理清楚。到底是想用500万还到更核心的板块，还是原地置换一套更大的房子？这两个方向可完全是两回事，同样预算能摇的新房、能买到的二手房也完全不同。
其实，这种状态说明了，你的置换需求并不是非常迫切。因为人如果对于置换有非常强烈的需求的话，是会非常明白自己的居住痛点在哪里的，比如通勤不方便、居住面积不够大等等。在这种心理状态下，我不建议你去盲目接盘二手房。
而且婚前婚后你的居住需求会完全不同。你现在置换了，未必等到结婚以后就不需要再进行二次置换。所以，现阶段不如闲钱做一些稳健的理财，等到明确了自己置换的需求，再考虑置换问题。
Question 5
提问者▷风平浪静
程老师，杭州户口目前名下两套房，如果卖掉一套再买还能做按揭吗？
苏阳：可以。按照目前杭州限贷政策，卖掉一套房子以后，你名下只剩1套房，无论这套房子是否有贷款，你都可以按照二套房进行贷款，最低首付比例6成。
至于具体能贷多少钱，还要综合你的收入、负债、年龄等情况来衡量，但只要不是年龄非常大的老人，或者无固定收入或经济来源，应该贷款难度都不会特别高。
