如果，有一款房产打出：以租养贷、固定收益、原价回购等宣传语，在大部分买房人眼中，这简直是完美的房子，根本不能抵挡这种诱惑。
这款房产，便是“返租公寓”。
单纯从设计角度，“返租公寓”的投资属性堪称完美。
一方面，使买房人拥有连续的回报，并不承担风险；另一方面，公寓摇身一变，不再难卖，加快开发商回笼资金的速度。
从表面上看，无论买房人，还是开发商，都能在“返租公寓”上找到自己的利益点。
但实际操作中，“返租公寓”套路太深，更撑不起买房人坐着赚取收益的梦想。
上个月底，山东一个地方的海边楼盘，便出现“住不了、租不了”的现象。
被“海景房”、“以租养贷”等噱头吸引而来的买房人，却发现这套房子，已经成为甩不掉的负担，其中大部分是老年人。
由此，更能说明，“返租公寓”只是一个买房陷阱。
那么，如何全面认识在包装、滤镜之下的“返租公寓”呢？
由于公寓以小户型为主，一室一厅或者小复式，总价比普通住宅更低，硬伤是居住属性不强。
于是，有人打起出租的主意，但相比普通住宅，公寓的竞争力并不乐观，尤其是位置偏远一些。
此时，开发商突发奇想，发明出“返租”的概念，试图打消买房人的疑虑。
常见的操作方式，开发商在卖公寓过程中，与买房人签订两份合同，一份是买房合同，另一份是包租合同。
其中，前者与开发商签订，后者与开发商旗下的公寓品牌签订，或者引入第三方公司。
这里已经埋下隐患，包租合同并不是与开发商直接签订，意味着开发商更容易抽身。
一旦有人提出疑问，开发商的说辞非常一致，通常拿出《商品房销售管理办法》中“禁止售后包租”的规定，以论证与第三方公司签约的合理性。
以此，打消买房人的疑虑，使其以为是和开发商签订合同。
接着，包租合同中的条款，更是非常吸引人，仿佛为买房人量身打造，错过这次机会，简直不能原谅自己。
一般包括几种诱人的条件：前5年的回报，现在就可以抵扣房款；每年都有一定的收益，大约在8%左右；10年左右，开发商原价回购。
由此，买房人简直一本万利，仿佛买了这套房子稳赚不赔，高收益、无风险，特别是买房初期，便可以直接便宜，让人非常有购买的冲动。
比如，一套200万的公寓，按前五年的回报抵扣房款，意味着150万左右，便可以拿下。
沿着这种思路，“返租公寓”对于买房人来说，仿佛非常有利，即便没有赚钱，等到一定年限，还能原价回购。
但真实局面，这些承诺全部难以实现，只能飘散在风中，凌乱的是买房人自己。
