这期主要为咱们改善需求的朋友补充一下地段相关的内容。什么是改善住房？第一种是已经有了一套房，然后有能力置换一套更好的房。第二种不管目前有没有房，只要资金充裕，那就是改善型的买家。比如当地房价 1 万每平，只要手头有 100 多万，而且还有按揭贷款的资格，那妥妥的是改善型买家。当然改善的不是土豪。土豪买房的原则上不用看我的教程，哪好、哪贵、哪喜欢随便买就行，住上不喜欢再买一套。真正的土豪又不在乎房产增值这点钱。所以这期是为咱们手头相对宽裕，但非土豪的朋友给买房的建议。针对改善人群如何买房，一搜一大堆什么买房要交通便利，配套齐全，学区要好等等建议，这些废话呢我就不说了，有钱谁不知道，越完美越好。问题是很多城市的规划导致它鱼和熊掌不能兼得，交通便利的，我们可能嫌环境差，配套啥都有的，可能嫌人缘杂乱，尤其一些城市最好的地段，并不一定有高品质的楼盘。所以当咱们改善购房者面临取舍问题的时候，希望这期的分享能帮助大家有更正确的取舍好。以下是对于改善型住房七条总结的经验。
第一，如果个人喜欢环境好或者安静的地段，改善型的楼盘可以不在市中心，但要在不堵车的情况下，最多 15 分钟之内可以抵达市中心或 10 分钟之内能抵达区中心。如果超出这个距离，给买房改善添堵。除非是资金比较紧张的刚需者，要不就是纯土豪随便玩玩。比如北京有很多土豪，除了在市中心有豪宅，也会在顺义、昌平等郊区买别墅玩。但那是土豪，改善人群大多在当地是中产阶层。那些开着宾利的人呢，就算住在犄角旮旯大家也只会说有钱任性，但一个开着凯美瑞、宝马三系甚至五系的中产阶层住在比较偏远的地段。正常人的潜意识，容易感觉你是在咬着牙装中产。
第二个，如果是品质比较高的改善楼盘，如果有选择，同地段，咱们尽量选栋楼栋在 4 栋到 8 栋之间，占地面积在 3 万平方米到 6 万平方米之间的小区，这种规格的较高品质楼盘。我们长期观察，发现它不光是更保值，而且在同地段涨幅较高的概率也更大。当然前提是当初开发商没有用品牌来透支这个楼盘的价值，比如绿城、龙湖等品牌经常透支一些价值。但是话又说回来，就算价值被透支了一部分，这种楼盘依然是更保值。比如楼市在下跌的行情时，旁边品质一般的小区如果每平跌1000，这种小区可能只跌500，甚至几乎不怎么跌。原因是这样，因为相当比例卖房者是为了把老房子赶紧卖了，去置换下一套新房子。毕竟以大多数人的经济实力，买新房是需要卖掉老房凑钱的，又或者着急用钱去干其他事儿，这样卖的会比较着急，很容易竞争的挂低价，你挂两万，我挂一万九，他挂一万八。所以楼市行情一旦不好，相对容易率先下跌。
而咱们讲的这种精致型小区。首先住户没那么多，条件大多也还不错。那么就意味着他们急需用钱的时候，容易得到朋友的信任，容易得到借钱，用于周转或者借银行钱周转也容易得多，这就意味着急抛售房产或恶意竞价的情况概率会小很多。不过呢也要注意，不是楼栋越少越好，就那么一两栋楼的小区往往也没啥社区氛围、不聚气，这样的楼盘也不好。当然不是咱们相中的每个地段都有这么多可挑选余地。只是如果有选择，咱们可以优先考虑这种精致的楼盘。
第三个，改善住宅，不用对某些配套特别执着，你喜欢热闹，就住在繁华之地，喜欢安静，就可以住在靠边一点点的城市界面比较洁净的近郊，这更多是自己的一种喜好。改善买房周边不一定非得紧邻地铁、公交，甚至如果遇到品质特别好的楼盘，可以放宽离地铁或公交站点的距离为两公里。那些品质较高的改善楼盘呢，并不会因为离公共交通稍微远一点而影响升值空间。不要看到某些离地铁站近的楼盘房价可那么高。那是因为大概率离地铁站近的楼盘开盘的时候它就贵，涨幅呢，按比例来讲不会差多少。而且确实有很多中产的不常坐地铁，偶尔坐一次，出站之后十块钱打个出租或者提前叫上滴滴，直接就回到家了。这种群体是有一定基数的。所以不用怕高品质楼盘，不靠地铁或者公交就没有人接盘。
当然在地铁总里程超过 100 公里的城市，也最好避免买那种连个地铁规划都没有的区域，咱们离得稍微远点不怕，但怕的是整个区域根本就没有地铁规划，这样的话很可能说明政府根本不打算为这个区域的其他配套做升级。另外也不用非得在三五公里之内必须有购物中心，这些都不是必须的。只要开车 15 分钟之内能达到一个商圈或购物中心，对升职潜力没有什么影响。当然以上建议是指有一定事业基础的改善群体，刚需群体的朋友会对公共交通依赖大一些，所以还是最好离地铁站或公交站近一些，而且线路越密集越好。
第四个，最好避开人员最杂乱的区域，比如避免旁边有当地最著名的三甲医院、火车站、汽车站、码头等，人流量大，人有杂的地段，最好能离一公里以上的距离。如果家里没有孩子需要上学，也尽量避开紧邻最顶级学区的楼盘。很多人紧邻这种学校常年被接孩子的车辆困扰。
第五，避免尴尬区域。比如避免买白天还允许经常跑大货车的大道其周边的楼盘倒不是怕噪音，因为只要离这种大道几百米其实是听不到什么动静的。但问题是因为人们的潜意识认为与大道为邻的地段档次它不高，所以也会联想到这附近的楼盘不管能不能听到噪音，档次都不会高。很多时候别人不会问你住哪个楼盘，而是问你住哪一片，咱们说咱住哪片的时候，也不能露怯是吧，明明住在一个品质不错的楼盘，一说地段让人感觉有点低档。其次也意味着回家时与大货车共舞的概率会增加。一旦发生意外，相比于普通车辆相撞，与大货车相撞几乎次次致命安全性。相对不佳。那买改善房就没啥劲了。同理也要避开垃圾转运站、发电厂，还有一些工厂，北方还会有什么热力公司，离他们密集的地段，至少要两公里以上为佳。另外，客厅和主卧的窗户也要避免正对着烟筒，工业设备或有电线杆子或很脏很破的路面。改善住房，在家里能看到这些东西是有点煞风景的。而且这种房子未来第一接盘的人少，第二也卖不上价，哪怕是同一个小区的人都是这样，条件越好越挑剔很正常。包括后面咱们也会讲到高档楼盘对户型的讲究和刚需还真不是完全一样的好。
第六个也要避开周边老破房较多的地段。再好的楼盘，周边如果都是老破房，你怎么看起来这个楼盘档次也起不来，所以尽量买高品小区扎堆，周边绿化率较高的片区，这种地段和楼盘价值未来会被放得更大。改善型住宅，从窗户里能看到外面优美的风景，最高能比同地段看不到优美风景的户型多卖 10% 到 20% 的总价。所以喜欢看风景的朋友，虽然你当初买的时候多花钱了，但你将来出手的时候同样也能多卖钱，反正是赔不了，而且咱平时还能赏心悦目好多年。
第七个对于改善住房步行就能到一个环境不错的城市公园、图书馆、篮球、羽毛球、运动馆、健身房等等能对健康有促进作用的配套，强于能步行走到菜市场、购物中心等传统配套。当然并不是说传统配套离得近不好，因为很多时候你熊掌和鱼不能兼得。如果你需要对配套做出取舍，就可以参考今天这期。
最后，对于改善型住房没有绝对标准，也要加上个人的喜好，改善型住房者是有一定资格稍微任性一点点的。毕竟不是每个人都在乎房产多增值出那么点钱。就好比大家都知道丰田、本田等车比较保值，但其他品牌的车也没见少卖多少，毕竟个人喜好也占相当一部分。以上的观点是我观察到的普遍规律与个性化需求没法完全统一。其实另外也有一部分朋友目前是介于刚需与改善之间的水平。那就根据自己的真实状况和需求，把我前几期的经验综合一下自己。这个世界本就没有完美的方案，只有智慧的取舍，祝大家早日跨越阶层，向完美更靠拢一些。如果这些内容对你有用，希望你可以点赞、关注、转发，你的支持是我更新的动力。我是负熵君，我们下期见。
