买房的时候需要买什么,买房一般买在什么位置最好

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从今年初开始，我的助理就一直强烈要求我系统写一篇关于买房的文章，主要是知识星球提买房的问题太多了，搞得助理都有点招架不住。

先讲一个故事。

我有个微信群，里面都是十几年前的一批老同事，现在都在各大房地产开发企业担任高管，所以，这个群是典型的地产圈高管群。

但是这两年这个群里有一个很特别的现象——就是群里聊天很有意思，大家聊吃喝玩乐，聊股票投资什么话题都聊，就是不聊房地产。

为啥大家都不聊房地产了呢？

因为所有人都对房地产失去了兴趣。

所有的人都很清楚，房地产早就不是十几年前那个高速成长充满无限机会的产业，这个行业在几年前就开始走下坡路了。

所以，这票房地产公司的高管投资也很有意思，有投资餐饮的，培训的，还有投资股票的，就没有人去投资买房。

其实，了解房价未来的趋势不需要太多的专业知识。决定任何商品的价格趋势都是供求关系，房子也不例外。

简单地列举几组数据，房价未来的趋势就一目了然。

中国商品房市场启动源于1998年房改，那一年开始取消福利分房，并且引入按揭，从1998年开始，中国房市开启了一轮长达20年的牛市。

那么，2018年后中国房市与20年前有什么不同呢？

有本质的区别！

我们先看需求。

1999年中国城市化率是30%，2018年城市化率是60%。全球所有发达国家在城市率超过60%之后都出现居民债务的拐点，也就是大规模购房行为出现拐点。

1999年中国人均居住面积是8平米，2018年这个数字是40平米（其中城市36，农村45），这个数字已经超过绝大多数发达国家。

过去20年，中国购房主力军是60、70、80后，2018年之后的未来购房主力军是90后、00后、10后，因为计划生育的影响，后者人口数量大幅度下降。

历年人口出生数量统计

我们再看看供给。

2010-2017出让国有建设用地统计

从2014年开始，国有土地出让明显下降，但是最低每年也要出让20万公顷土地。

20万公顷就是300万亩土地，如果平均容积率按2计算（这是一个偏低的数字），就能建设40亿平米商品房。

但是我们每年实际开工与销售面积远远低于出让土地能盖的房子。

以2018年为例，当年全国开工20亿平米，实际销售只有17亿平米。无论土地供给量还是实际开工面积都远大于市场能消化的数量。

面对这样的供求关系，未来房价走势如何不是一目了然？

过去房地产增长迅猛，因为有庞大的需求支撑——城市化（农民进城买房） 城市刚需（巨大的人口基数） 城市改善型需求（人均住房面积较低），房价就算有点泡沫，也很快就能消化掉。

未来整个需求端都出现大幅度萎缩，如果房价出现泡沫，那就真的是泡沫了。

这就是房住不炒的缘由。

不是管理层挡着不让老百姓投资房子赚钱，而是投资房子确实有巨大的风险。

当然，由于我国经济发展不平衡，少数头部城市（包括一线城市、大多数省会中心城市）因为土地资源供求受限，而人口却持续净流入，所以在这些城市未来房价是能保持增长的，这就是所谓房地产的结构性投资机遇。

但是这些结构性投资机遇恰恰是管理层监管的重点，摆在明面上有限购限贷营业税等调控手段，不可预测的还有直接限价的大*器。

我就遇到一个案例，重庆某项目由于地段好，品质优成为外地投资客青睐的对象，2018年一度售价达到27000元，然后一纸限价令从天而降——新开盘住宅限价18000元！

这个限价令对投资炒房客犹如晴天霹雳，二手房价格顿时雪崩般下跌，很多炒房客血本无归。

所以，我一直坚持一个观点，不要投资买房，投资买房的风口已经过去了。

下面就刚需买房问题给大家罗列一些要点。

1.自主买房择时的问题。

一线城市与大多数省会中心城市，早点上车比较明智，三线以及以下的城市，年底买房是一个不错的时机。

因为我长期看空三线以下城市房价，越晚价格越便宜。

2.首套房购房资格在中国是隐形的福利。

在绝大多数时候首套房的贷款利率在国家政策压制下带有相当的福利性质（首套房利率银行基本无利可图）。

不要傻缺地去写女朋友（男朋友）两个人的名字——这意味着你们已经自动放弃一套房的利率福利。

二套房也带有福利性质，这个福利不是体现在利率优惠，而是国家允许二套房可以贷款。

这个可以贷款但是利率没优惠代表着国家对改善型住宅需求的基本态度，国家支持老百姓改善自己的居住条件，但是不给利率上的福利。

3、如果你家庭不是特别有钱，不建议将家里资产写成孩子的名字——因为这意味着在孩子成年之前，这项资产变成死资产——既无法出售，也无法贷款。

1.年轻人第一套房子最好是成熟地段的小套型住宅。

这不仅门槛低（可以尽快实现置业），而且未来换房时小套型住宅最容易出手并且升值空间更大——

与此相比，面积越大的套型流动性越差（当然，如果你的家庭或者自身条件非常好，第一套房子买大套型更有利）。

但是——第二套房子一定要是大套型，国家只给居民2套房子加杠杆是长期政策，2套房不买大套型，以后你想改善居住条件门槛会大幅度提高。

2.在本地购房，在自己能力范围内一定要买能够买到的最好的项目。

品牌开发商开发的优质项目不仅未来使用价值更高而且投资价值也最好——只选贵的，不选对的——在很多时候是一个真理。