本人现在是一名房地产经纪人,说白了就是卖房子的销售。2011年入行的,一直在天津做房产行业。现在就给各位聊聊中介费佣金的秘密。
2011年刚大学毕业,入职一家小的房产中介公司。当时在南开区华苑。市场上主流的地产公司有顺驰不动产、我爱我家、链家地产、中原地产、21世纪不动产。二手房中介费对外报价2%(评估费0.5% 低评费若干)。假如客户跟A公司看好了一套房,B公司就会切单,(中介费1%)。当然还有更少的。评估费其实就是一个大坑,房子100万成交,评估费就是5000元。一个评估报告的成本200-300元。中介公司对客户解释说评估费是评估公司和银行收的。必须通过他们指定的银行来办理贷款。实际上,银行会根据你的贷款额有对应的返点奖励。100万的房贷,返点会有0.1%-0.3%,这个钱也是中介公司挣了。关于低评费,就是按照低于成交价的纳税价格去过户交易,为了省税!本质上就是好处费,具体给谁了不清楚,大家可以猜一猜。(低评费成本1000左右,中介公司收5000-10000不等)
一直到2015年的时候,互联网oto比较火。天津出来了两个互联网中介平台:房天下和爱屋吉屋。房天下直接推出中介费0.5% 评估费500元。爱屋吉屋1%(我记得还是找蔡明代言的)。传统中介开始抵制!强烈抵制!甚至动手打架!当然购房客户确实受益了。找链家看完房,然后找房天下代办!给到经纪人的待遇也非常可观。五险一金,底薪4500 提成80%。爱屋5500底薪,高大写字楼办公。
2018年左右,贝壳找房成立,开启加盟模式。遍地都是德佑地产加盟店。中介费2.5%模式开启。评估费1000元
0贷款服务费0.5%(这就是个坑)
某壳中介费为啥这么高?看一下中介费是怎么分配的。按照100万的房子,2.5%就是25000中介费举例子。
实际到成交人手里也就6000元左右。而且目前好多加盟店都是0底薪,高提成模式(一般提成50%-60%)。
行业本身就内卷,好多店都私下返佣金提成。要不然没法生存,小中介1%直接抢走了。中介费业内有一个封顶,目前是9.9万,就是500万以上的房子。不过最近听说又要涨价,改成15万封顶。
接下来再说一下,非贝壳收费情况。目前天津非贝系公司有我爱我家,中原地产,诺家地产(58同城加盟品牌),津房置换(国企背景),房天下存房,金乐家。(确实也没多少了,都被某壳吸收了)。前三家1.4%-1.6%,后面基本1%可以搞定。还有一个叫易居房友,天猫好房,这里面比较乱,据说是马老板有股份。
大平台都有平台费,没办法,这是资本的力量,凡人不可抗拒。相同的100万的房子,小公司收1%中介费,经纪人能挣多少钱?到手应该也差不多6000-7000左右。因为小公司房源少,没有房源分成,到手就是纯业绩。站在买房人的角度看,还是找小公司合适,省了1.5%,(具体这1.5%怎么省的,大家可以自己算算)。话说回来,既然房源少,小公司怎么能成交呢?
随着某壳网做大做强,市占率提高,中介费开始上涨。2%-2.2%-2.4%-2.5%。与此同时,天津中介市场催生了一个暗黑产业链。各个部门,各个渠道,路径不一样,但殊途同归,目的都是一样:窃取房源信息,业主电话!极大方便了小中介公司切单。这就是小公司成交的秘密。监守自盗者,吃里扒外者,里应外合者,因公废私者,林林总总,不胜枚举。一般情况买个业主电话500-1000元不等。通过房管局,电力局,还有大公司内部人员泄露信息。
终归是需求催生了市场。疫情这几年,大家都不太好过,收入不稳定。很显然给2.5%服务费买单的客户还是少点。中介从业者素质参差不齐。真正服务到位认真负责者,凤毛麟角少之又少。浑水摸鱼者多如牛毛。行业门槛低,基本没有学历要求,房地产协理证,全国经纪人证,持证从业的也就10%这样子。大部分都是草根出身,没上过学,想着挣快钱,挣大钱。保险、律师、会计都有准入门槛,有对应的从业资格证书。房产行业却没有硬性要求,开个中介门店有两个证书备案就可以。
可能很多人就要问了,找大公司和小公司的区别。小公司是不是有风险?所以中介费便宜?
买二手房都有哪些风险?找小中介交易到底靠不靠谱?
第一,房子本身存在的隐性问题。是否漏水、有法院查封无法交易。刚买的房子,不到一个月就漏水了。找谁解决呀?确认房子漏水了,只能找人维修,这毕竟是客观存在的问题。正常做一遍防水的成本2000-3000差不多。房龄时间太长,本身质量就差,只有间隔几年就维修,这谁也规避不了。如果是新小区,是有保修年限的,最低5年。《房屋建筑工程质量保修办法》规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低5年。超过了期限,可以找物业或者动用维修基金。
关于漏水问题,中介公司给的承诺和保证。
只是针对2000年之后的房子了,80-90年代的房子还是不承诺。毕竟年头长了,漏水概率很大。之前有一个案例,确实漏水了,客户找总部,总部找门店,最后还是业务员自己出钱修的。
关于查封,最简单有效的办法就是查权属。全称:天津市不动产登记资料查询结果。
这个权属证明比房本管用。房子是否有查封,是否有抵押都会有显示。查询路径:下载津心办、津心登app本人认证之后就可以实时查询,或者本人带着身份证,房本去房管局现场查询。还有一点,卖方的婚姻状态,卖方是否有诉讼,限制高消费,强制执行等,在中国法律文书网都可以查询。
以上这几种方法,无论大中介小中介公司都是如此操作。
第二点,中介合同约定好的时间节点,有一方故意不执行该怎么办?上个月的真实案例。成交的天津市河西区的房子,成交日期2023.2.1日。合同约定最晚2.15日房管局打买卖协议,银行面签交首付。结果,买方故意拖着,2月底的时候才存首付,办贷款。按照合同约定,买方已经违约。中介方给出的方案就是法院起诉,没有其他办法。卖方咨询律师,也是如此。遇见这用问题,任何一家中介公司不论大小,也没有妥善解决方案。
第三点,关于腾房押金的问题。目前通行的办法,业主留存5000元给客户,等到做物业交割的时候,没有欠费,客户退还。小房子还可以,遇上房值比较大的1000万左右的,物业费拖欠了4-5年,采暖费一次没交过。这种就很难规避。合同说到底是防君子不防小人。业主就认可腾房押金不要了,房款已经到手,看你拿我怎么办。此类问题,还得诉诸法院,对簿公堂,别无他法。
房屋买卖合同,格式和模板、条款,大公司和小公司都差不了多少。这种加盟品牌,是有品质保证金的,出了问题,或者拒不配合,客户投诉,总部就拿保证金扣除,绕来绕去,最悲催的还是底层的员工。随便找个小公司去代办一下,不是不可以。重点是看一下合同条款,违约责任是否清楚。还有就是公司经营状况,是否有备案证明。后期出了问题,能找的到负责人。
欢迎各位点赞好评,有任何关于房产的问题可以私信我,知无不言言无不尽。