本期“群众热搜法律N问”聚焦房屋租赁，为大家解答法律问题的是知乎法律话题优秀答主朱诗睿律师。
1. 租赁合同没有登记备案，还具有法律效力吗？
对于没有登记备案的房屋租赁合同而言，其实是有法律效力的。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
然而如果将未登记备案的合同都认定为无效合同，将严重影响交易的安全性和稳定性。
《中华人民共和国民法典》（以下均称民法典）第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。以及民法典第一百三十六条规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
由此，上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定的是房屋租赁合同向房产管理部门登记备案，而非应当办理登记才能生效。
如果双方当事人未约定登记备案作为房屋租赁合同无效条件的，未登记备案就不能作为房屋租赁合同无效的条件。
故而，对于房屋租赁合同而言，只要双方未约定登记备案作为合同无效条件的，即使没有登记备案的合同在签字盖章后也生效。
2. 一份完整的租房合同应该包括哪些内容？
对于一份完整的租房合同而言，不妨如此总结：
一、当事人双方是否具备主体资格
1、出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：
(1)出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。
(2)出租人是否享有出租房屋的实体权利；
①房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。
④房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、承租人是否具备主体资格
承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证；法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
二、房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致
这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。
三、房屋是否存在禁止出租的情形
四、租赁期限
民法典第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
故而对于租赁期限而言，应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
五、租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限
1、租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等费用；
2、租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理；
3、支付方式是现金支付、转账支付还是其他支付方式；
4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。
六、关于其他条款的审查
1、修缮条款：修缮责任是否明确；
2、转租条款：是否允许承租人转租及转租的条件；
3、保险条款：是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担；
4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利；
5、违约责任条款：是否显失公平，对己方会不会有较大的不利影响；
6、免责条款：免责的范围；
7、争议解决条款：管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误；
8、备案条款：由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。
七、是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项
3. 房东不愿意和我签书面合同，让我直接每个月微信转账就行，这样可以吗？
民法典第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
另外，民法典第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
因此，短期的租赁，不必要求当事人以书面形式订立合同。然而就房屋租赁合同来说，毕竟涉及条款不仅仅是转账，亦需要考虑方方面面（见上述问题2），同时就打款方式而言，口头约定不如书面约定，还是白纸黑字约定清楚来得好。
综上所述，对于租赁房屋而言，建议签订书面合同，也需要约定明确完整的条款。
4. 租房的时候不是我的原因家具坏了，可以找房东出钱修吗？
如无事先约定，可以找房东出钱维修家具。
民法典第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
另外民法典第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
由此，一般出租屋的维修事宜，双方在租赁合同中需要约定明确。
一般租赁房屋及配套设施的维护费用应当由房东承担，可以要求房东来维修，或者可以协商先由承租方垫付，再按照维修票据找房东支付。但是，民法典同时也规定了，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。故而，如果是承租方使用造成的损坏，承租方也是有义务赔偿和承担维修费用的。
5. 合同还没到期，我想把房屋转租出去，可以吗？
民法典第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
故而合同未到期时，想要转租，需要获得出租人同意。
6. 租的房屋测试甲醛超标，我该怎么办？
按部就班维权。如承租房屋后，对房屋空气质量存疑，承租人可以采取以下措施：
1.及时向出租人提出空气质量异议，正当维护自身合法权益，并保留相关沟通记录。
2.要求出租人共同对租赁房屋的空气质量进行检测，如出租人拒绝配合检测，可自行委托专业机构进行检测，并以有效的形式通知出租人到场。
3.委托鉴定应选择具有相关检测资质的正规机构进行检测，以确保检测的效力。
在取得以上的证据跟房东协商不成时，可以单方解除租赁合同。
这是因为依据民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
7. 房东总是未经允许直接进我房间，怎么办？
房东随意出入已经出租的房屋、窥人隐私的，侵害了承租人的人格权，受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。
这是因为依据民法典第一千零三十二条规定，自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。
这里，自然人享有空间隐私。空间隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间。
任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；不得拍摄、窥视他人身体的私密部位。
用于居住的租赁房屋，亦是住宅的一种，房屋所有权人将房屋出租，即是将房屋的使用权转让给他人，因此不应侵犯租户对房屋的使用权。
如果遇到类似情况，租客可以报警或向法院提起人格权侵权诉讼。
8. 租期到了后我还想续租，但是房东想租给别人怎么办？
倘若租金不变或租金变动，租客依旧在同等条件下愿意承租，房东就不能租给别人。
根据民法典七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
这里法律明确规定，房屋承租人享有优先承租权，优先承租权是指同等条件下的优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。
举个例子，比方说你现在租的这套房子一个月租金是2000块钱，但是租期到之后，有人愿意2500块钱来租这套房子，如果你愿意以这2500块钱来租这套房子的话，那你就享有优先的权利。如果你不愿意支付，你的优先权就不存在了。
9. 租房期间房东把房卖了，新买房的人让我马上搬出去，我该怎么办？
只要依旧在租赁期间，就适用“买卖不破租赁”，新买房的人无权让你搬出去。
民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这条民法典条文大家一般概括为“买卖不破租赁”。
这里说的“买卖不破租赁”需要满足几个条件：
1.租赁合同成立并已生效，租赁物已经交付承租人，被承租人实际占有；
2.租赁物的所有权变动发生在租赁期间；
3.出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。
具备上述条件后，即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在，租赁关系仍能够对抗买受人，租赁关系对买受人具有拘束力。
10. 房东不退押金，我该如何维权？
出租人与承租人所签署的租赁合同，一般会约定当承租人违约时，出租人可以没收押金。
如果出租人与承租人约定，违反房屋合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，出租人可在押金中抵扣。
民法典第七百一十四条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
由此，房东可以扣押金的事由一般只有3种合同约定的违约情况：租户损坏属于房东的物品、租户没有定期上交租金、租户没有按照合同约定时间退租。
除这三种情况之外，可以通过与房东协商、寻求第三方调解、联系有关部门维权，或者也可以直接向法院提起诉讼。
来源：人民法院新闻传媒总社
作者：朱诗睿丨编辑：李高凯
