三者从数据化的层面区分
1，产权：别墅和普通住宅的类型统称为住宅，住宅的房屋产权一般都是70年，所以两者的共性就是产权皆在70年，与公寓公建的40年产权区分开。
这就直接导致了有的甲方挂羊头卖狗肉，打着公建的名义盖起了别墅，这种别墅建造起来产权仍旧是40年的。另一方面由于别墅有一些相关的限制政策，因此导致即便是按照正规流程走别墅建造流程，设计单位还是会规避掉“别墅”这一称呼，统称为住宅。
2，面积：这个区别是显而易见的，别墅≥住宅≥公寓。
会出现等于的情况，是因为存在小别墅、大户型住宅，也有的公寓建造的面积比较大。
以上是三者比较好区分的两点，接下来再说说不太容易区分的部分。
关于别墅别墅的类型可分为五种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅（我们只讨论前三个）。
“独栋、双拼、联排”三个词可以在形态上看成三个别墅的“名称”，“独栋”顾名思义就是只有它本身一个单元，“独栋”＋“双拼”，意味着两个单元连在一起，两者如果再加上“联排”这一个别墅，自然就是多个单元连成一排的意思了。
一、联排/双拼别墅
在设计上是比较类似的，一般两个单元间含有楼梯间和交通空间。这样主要是因为联排/双拼别墅都存在两个问题，一个是大进深，二个是小开间，一般进深在16m-24m之间，开间在8m-12m之间。
空间长宽比一般在1：1.1——1：1.5（也就是说趋近于正方形的空间是比较好的），进深一般都是面宽的两倍左右。
所以在多个单元组成了别墅类型，长度与宽度的比例就会远高于上面所提到的长宽比，如果需要解决这一问题，就要靠合理的布局来营造了：
1、纵向通廊——沟通交通；
2、通廊偏移一侧——合理划分空间，比如卧室、起居室需要大开间，卫生间、储藏室则需要小开间；
3、纵向布局丰富空间——主要是把不需要采光的房间布置在别墅的中间位置，以此来解决大进深的问题。
作者：阿尔瓦 来源：知乎
二、独栋别墅
独栋别墅的整个设计类型就和一般的房屋平面设计类型一样，整个空间布局是比较自由的。
作者：阿尔瓦 来源：知乎
独栋别墅的一般规律：
1、联排别墅的玄关可能没有独栋别墅这么重要，对于独栋别墅而言，玄关是标配；
2、因为独栋别墅的空间布置往往比较复杂，所以需要有主要的交通流线；
3、一般在独栋别墅的一楼都是相对较为公共的区域，类似卧室的私密场所一般都会布置在二层。
关于别墅还有个顺带一提的事情，在别墅内，电视机是不会放置在客厅位置的，住得起别墅的土豪，居住面积就是用来浪费的，我们常见的电视机放在客厅的行为，仅仅是因为居家面积不够大而已。同理，沙发也不会靠墙放置，一般会与墙壁间隔1.5m。
关于住宅住宅分为小中大三个户型，分别为50-70平、80-150平、160-250平。
一、小户型
小户型的空间相对紧张，为了保障采光与通风，空间的设计一般都是凹凸进退布置。
