广东租赁协会刘昕：桥接政、企、银，协会的存在是一个「变压器」 ◀燃点面对面
作为国家中心城市和综合性门户城市，广州常住人口增长迅速。如何消化与容纳新市民、青年人，广州有自己独特的解法。大规模的“城中村”租赁住房是典型的存量样本，如何高效盘活存量资产既是筹集保障性住房的关键举措，亦是利企利民、城市更新的重要步骤，如何将大量的二房东、中小企业合规纳入住房租赁行业，并实现高效平稳运营，将是发展存量的重大课题。
广东省公寓管理协会及广州市房地产租赁协会深耕大湾区住房租赁市场，为政府献言策、为企业建标准、为行业促发展，将为「盘活存量」提供深入的本地视野。
本期“燃点面对面”，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对话广东省公寓管理协会及广州市房地产租赁协会会长刘昕，聊了一些广州本地“城中村”存量改造的当前痛点与行业未来合规路径：
• 广州的存量改造能为行业提供何种经验与思索？
• 广州的城中村、二房东租赁住房运营情况如何？
• 如何平衡中小租赁企业与政府间的合规关系？
盘活存量需要疏浚政、银淤堵
赵然 “十四五”期间，广州提出筹集保障性租赁住房60万套。这一筹集目标居全国首位。您可以介绍下广州租赁住房的情况吗？
刘昕 广州是改革开放先行城市，有多年外来人口流动史，过去10年平均每年流入人口接近60万，租赁住房需求一直遥遥领先。而广州的租金价格却处于市场洼地，再加上未来可期的大湾区发展，需求攀升是毋庸置疑的。
在供给端，广州与其它重点城市相较也优势巨大。租赁住房储量十分丰沛，尤其“城中村”租赁住房400万套左右。筹集压力相对小，而认定问题却更为棘手。要改换甚至颠覆“城中村”发展多年的二房东租赁模式，是一个“牵一发而动全身”的精细活儿。
目前广州政府在住建部发布的5项筹集方式之外，也依据自身情况做了独到的探索，包括城市有机更新项目配置、城中村住房等存量房屋整租运营。关键机棙正是在于整合存量，使其在政策上达到合规。这也将有效衔接政策与人民群众需求，切实提升群众租住幸福感。
赵然 去年广州两次集中供地中仅有一宗土地要求配建租赁住房；今年土地供应计划中，预计供应租赁住房用地面积为43.69公顷，建筑面积254.52万平方米，供给规模不到上海2022年保租房专项用地供给规模的30%，更不及北京的15%。可见，在广州存量改造是「大头」，相应地，你们这方面的经验也一定更丰富，那么在实践过程中，有哪些痛点？是如何解决的？
刘昕 现下“商改租”或者“工改租”还有很多约束，推动起来举步维艰。首先是物业合规性缺乏相应细则。由于物业合规性涉及土地权属、消防安全等问题，需国土、规划、消防、街道等多方协调，程序繁琐，而且推进过程中各个环节需要纵向打通，缺少专门的一站式报建窗口。
其次，银行放贷难度大。由于历史遗留问题，广州老旧存量物业多数没有房产证或存在违章问题，银行不能放贷。能获取贷款的物业，银行也要考虑运营商的经营能力，是否能有一定的投资回报率。
第三是业主意愿低。相较于市场化租赁住房，保障性租赁住房可以在土地、融资和税费等方面降低成本，但要面对租金低于市场价的要求，参与主体面临短期内难以实现资金平衡的压力，因此民营企业意向不大。但广州市能纳保的村集体用地、产业园区用地、城中村住房等存量物业多数在民营企业手上。
所以必须要研究盘活的路——如何纳保？纳保存在的一系列制约问题需要更加灵活的政策出台，比如国企物业、无报建集体物业的处理，需要先把这一部分淤堵疏浚出来。
「城中村」也是租赁「压舱石」
赵然 从协会的角度，您将广州市住房租赁相关企业分成几大类？哪些企业是典型代表企业？
刘昕 广州市住房租赁相关企业可以分成5类，国企类，如越秀、城投、珠江实业；酒店系如百瑞纪；中介系如自如、贝壳；创业系如YOU 、魔方；另外就是「城中村二房东」类，通过合伙制撬动民间资本，快速获取房源，占据行业80%的市场份额。
赵然 北京很少有城中村，而“珠三角”地区住房租赁行业最显著的特征就是存在大量的“城中村”。这部分的体量大概是多少？运营情况如何？
刘昕 五个区域，一个区域一个村子就有七八千套房子，广州市有1038个村，体量可想而知。城中村租赁住房占比，估计在七八十万套。租金优惠，品质在线，配套也逐渐越来越好。现在租户大都是90后、95后或00后的年轻人，他们对租住的生活品质要求更高，城中村的租住环境对他们也很友好。于租赁企业而言也是个利好消息，因为广州可以说是全国一线城市的租金洼地，未来上升空间势必更大。
连接政企两端
发挥协会「变压器」作用
赵然 目前，住房租赁市场规模化、规范化发展趋势已逐渐形成。但结合广州特点，市场上也存在着很多规模不小，但与大型企业无法比拟的“二房东”。如何平衡不同企业之间的关系，您有什么心得、经验可以分享？
刘昕 广东租赁协会就是帮大家办实事儿。协会的第一功能就是解决行业和政府之间的沟通关系。尤其对于住房租赁这一新行业，原有的从业者完全没有合规性意识。协会自16年成立，第一大功能就是站在产业一线为政府建言献策，给企业打通金融通道。帮助中小租赁企业解读政府政策，为政府献计献策，这是最为重要的，接下来才是考虑供应链和培训。如果用一个词来形容，我认为协会就像一个「变压器」，调整、输送多方价值，使行业真正无阻地「流通」起来。
赵然 您能给我们举一个典型例子吗？咱们如何架构起连接政府与企业的桥梁？
刘昕 在政策端，从协会成立开始，我们就参与了广州市所有的政策出台。目前我们正在协助广州市起草行业标准，包括建筑标准、企业资质、从业人员标准等5项。
对企业端，比如YOU 继园东“工改租”项目，由广州优家投资公司、广州建信住房公司、广州城投住房公司联手打造，是广东省内首个有合规“出生证”的非住改租赁改造项目。为全省第一个政银企协四方联合推动，第一个获得工改租项目认定书，第一个公积金“按月冲还租”业务试点，第一个完善了消防备案、设计规划与民用水电气变更、施工报建等手续的保障性租赁住房项目。该项目是在政府的督办与协会的引荐下，根据建行针对住房租赁行业的评估体系，企业做出项目评估，由建信住房作为承租方，帮助企业做背书，使建行支持中小住房租赁机构的意愿在风险可控的情况下实现落地。
另外，针对城中村中小型住房租赁机构多这一问题，协会倡导「抱团取暖」，时常组织活动让大家互相之间建立信任。你有2000间房，你有1000间房，我有3000间房，合伙！我开发强，你工程强，你招租强，大伙合起来成立一个集团。总体来说效果不错，机构逐渐趋向抗击打能力强、良性竞争以及合规化运作。
赵然 协会对未来的发展有什么规划？是否已经有更进一步的布局？
刘昕 行业刚刚运行至初级阶段。任何一个行业的市场规律都会经历从萌芽启动到逐渐上升。目前行业处于小挫折之后的第二次洗牌时期，如果按照一个行业三四十年左右的全生命周期来看，住房租赁行业还会经历漫长的发展。
城市化集约的租赁市场也在慢慢成熟。租赁市场的客群主体发展为95后、00后，对生活品质的需求提升了，不像过去由企业来主导需求。面对低市场租金和高客群素质，根据客群所需进一步提升品质，现在是非常好的机遇期、窗口期。从新增量时代到存量时代，这个趋势也不会变。
租房率也是评价一个城市人才流入的重要指标，有新的人才，才会产生新的思想和新的建设。华东、华南目前是人才存续的沃土。
从这几个趋势来看，整个住房租赁行业是相当有活力的。现在是住房租赁行业最好的时候，但也要坚持走正确的道路。毕竟退潮之后方知谁在裸泳，原来浑水摸鱼、赚中间差价、欺骗顾客的阶段已经过去了。
市场已经形成了，真正把政府打通，把金融打通，把运营打通，剩下的交给时间。
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