二手房过户是指买卖双方通过合法的手续，将房屋的所有权从卖方转移给买方的过程。二手房过户涉及到多个部门和环节，需要买卖双方按照规定的流程和要求办理，否则可能会造成不必要的麻烦和损失。下面就为大家介绍一下二手房过户的具体步骤和注意事项。
## 二手房过户的步骤
一般来说，二手房过户的步骤可以分为以下十个：
- 签订买卖合同并交付定金
- 办理房屋评估和贷款审批
- 办理房屋委托公证和资金监管
- 办理卖方赎楼和抵押注销
- 办理买卖双方网签备案
- 缴纳相关税费和服务费
- 办理房屋产权登记和领取新证
- 办理银行贷款放款和抵押登记
- 办理物业交接和水电气过户
- 完成交易并交付房屋
下面我们来详细介绍每个步骤的具体内容和注意事项。
### 1. 签订买卖合同并交付定金
这是二手房过户的第一步，也是最重要的一步。买卖双方在选好房源、看好房屋、谈妥价格后，需要签订一份正式的二手房买卖合同，并由买方支付一定比例的定金给卖方或中介公司作为诚意金。这份合同是双方之间的法律约束，规定了双方的权利义务、交易价格、付款方式、税费分担、违约责任等内容，对于后续的过户流程有重要作用。
在签订合同之前，买方需要做好以下几件事：
- 查验卖方身份证、结婚证、户口本等证件，核实卖方是否为房屋产权人或其合法代理人。
- 查验房屋产权证、土地使用证等证件，核实房屋是否有产权纠纷、抵押贷款、查封限制等情况。
- 查验物业管理合同、水电气缴费单等文件，核实物业管理情况、欠费情况等。
- 查验购房合同、发票等文件，核实购房时间、价格等信息。
在签订合同时，买方需要注意以下几点：
- 合同应当使用当地住建部门或者国土部门提供的标准格式，并由双方填写真实完整的信息。
- 合同应当明确约定交易价格、付款方式、定金金额、税费分担、违约责任等重要条款，并由双方签字盖章确认。
- 合同应当附有双方身份证复印件、产权证复印件等相关材料，并由双方签字盖章确认。
- 合同应当至少制作三份正本，分别由买方、卖方和中介公司各持一份，并在每页上签字盖章。
### 2. 办理房屋评估和贷款审批
这一步是针对需要申请贷款购买二手房的买方而言。如果买方不需要贷款或者已经有足够的资金准备，可以跳过这一步。
如果买方需要申请贷款购买二手房，那么就需要先找一个专业的评估机构对房屋进行评估，并出具一份评估报告。评估报告会反映出房屋的市场价值和抵押价值，对于银行审批贷款额度和利率有重要影响。评估机构一般由银行指定或者推荐，评估费用由买方承担。
在拿到评估报告后，买方就可以向银行申请贷款了。申请贷款时，需要提供以下材料：
- 身份证原件及复印件
- 结婚证原件及复印件（如已婚）
- 户口本原件及复印件
- 收入证明或者银行流水
- 信用报告或者征信记录
- 二手房买卖合同原件及复印件
- 房屋评估报告原件及复印件
银行在收到申请材料后，会对买方的还款能力和信用状况进行审核，并根据评估报告确定贷款额度和利率。一般来说，银行会按照评估价值的70%左右给予贷款额度，利率则根据市场情况浮动。如果审核通过，银行会与买方签订贷款合同，并开具贷款承诺书。
### 3. 办理房屋委托公证和资金监管
这一步是为了保障交易双方的利益和安全而进行的。如果交易双方对彼此信任度较高，并且能够自己完成后续流程，可以跳过这一步。
如果交易双方需要委托中介公司代办后续流程，那么就需要办理委托公证。委托公证是指由委托人（买方或者卖方）授权中介公司代为办理相关事宜，并由公证机关出具公证书。委托公证可以保障委托人的合法权益，防止中介公司滥用或者超越授权范围。
办理委托公证时，需要提供以下材料：
- 委托人身份证原件及复印件
- 委托人结婚证原件及复印件（如已婚）
- 委托人户口本原件及复印件
- 委托人产权证原件及复印件（如为卖方）
- 委托书原件及复印件
- 中介公司营业执照原件及复印件
- 中介公司法人代表身份证原件及复印件
如果交易双方需要保障资金安全，那么就需要办理资金监管。资金监管是指由第三方机构（如中介公司或者银行）代为保管交易资金。
### 4. 办理卖方赎楼和抵押注销
这一步是针对卖方的房屋还有未还清的贷款或者抵押的情况而言。如果卖方的房屋没有贷款或者抵押，可以跳过这一步。
如果卖方的房屋还有未还清的贷款或者抵押，那么就需要先赎回房屋产权证，并在国土部门办理抵押注销。赎楼是指卖方用买方支付的首付款或者其他资金，提前还清剩余的贷款本息，并从银行取回房屋产权证。抵押注销是指卖方在国土部门提交相关材料，取消房屋的抵押登记，恢复房屋的完整产权。
办理赎楼时，需要提供以下材料：
- 卖方身份证原件及复印件
- 卖方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 卖方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 贷款合同原件及复印件
- 还款凭证原件及复印件
办理抵押注销时，需要提供以下材料：
- 卖方身份证原件及复印件
- 卖方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 卖方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 银行出具的解除抵押通知书原件及复印件
- 国土部门出具的解除抵押登记申请表
### 5. 办理买卖双方网签备案
这一步是为了在国土部门登记买卖双方的交易信息，以便后续办理税费缴纳和产权登记。如果交易双方已经委托中介公司代办，可以跳过这一步。
如果交易双方需要自己办理网签备案，那么就需要到当地国土部门指定的网签平台进行操作。网签平台一般可以通过网上或者现场进行，需要提供以下材料：
- 买卖双方身份证原件及复印件
- 买卖双方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买卖双方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 二手房买卖合同原件及复印件
- 定金收据或者转账凭证
在网签平台上，买卖双方需要填写相关信息，并上传相关材料。网签平台会对信息和材料进行审核，并生成一个网签备案号。这个号码是后续办理税费缴纳和产权登记的重要依据，需要妥善保存。
### 6. 缴纳相关税费和服务费
这一步是为了按照国家规定，向国土部门缴纳相关税费，并向中介公司支付服务费。如果交易双方已经委托中介公司代办，可以跳过这一步。
如果交易双方需要自己缴纳税费和服务费，那么就需要到当地国土部门指定的税务窗口进行操作。缴纳税费时，需要提供以下材料：
- 买卖双方身份证原件及复印件
- 买卖双方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买卖双方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 二手房买卖合同原件及复印件
- 网签备案号
在税务窗口上，买卖双方需要填写相关信息，并提交相关材料。税务窗口会根据信息和材料计算出应缴纳的税费，并开具一个缴税通知单。买卖双方根据缴税通知单到指定银行缴纳税费，并取回缴税凭证。
二手房交易涉及到以下几种税费：
- 契税：由买方承担，按照交易价格的1%至4%征收，具体比例根据房屋面积、性质、套数等因素而定。
- 营业税：由卖方承担，按照交易价格或者差价的5.5%征收，具体计算方式根据房屋购置时间、性质等因素而定。
- 印花税：由买卖双方各自承担，按照交易价格的0.05%征收。
- 城建税、教育附加、地方教育附加：由卖方承担，按照营业税额的7%、3%、1%征收。
- 个人所得税：由卖方承担，按照交易价格或者差价的1%或20%征收，具体计算方式根据房屋购置时间、性质等因素而定。
- 土地增值税：由卖方承担，按照增值额的30%至60%征收，具体计算方式较为复杂，一般由国土部门核算。
除了税费外，还有一项服务费是由中介公司收取的。服务费是指中介公司为买卖双方提供二手房交易服务所需支付的费用。服务费的收取标准根据不同地区和中介公司而定，一般为交易价格的1%至3%不等。服务费一般由买卖双方各自承担或者按照约定比例分担。
### 7. 办理房屋产权登记和领取新证
这一步是为了在国土部门登记买方为房屋新的产权人，并领取新的房屋产权证。如果交易双方已经委托中介公司代办，可以跳过这一步。
如果交易双方需要自己办理产权登记和领取新证，那么就需要到当地国土部门指定的登记窗口进行操作。办理产权登记时，需要提供以下材料：
- 买卖双方身份证原件及复印件
- 买卖双方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买卖双方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 二手房买卖合同原件及复印件
- 网签备案号
- 缴税凭证原件及复印件
在登记窗口上，买卖双方需要填写相关信息，并提交相关材料。登记窗口会对信息和材料进行审核，并生成一个登记受理号。这个号码是后续领取新证的重要依据，需要妥善保存。
在办理产权登记后，买方还需要等待一段时间才能领取新的房屋产权证。这段时间一般为10至20个工作日，具体根据不同地区而定。在等待期间，买方可以通过登记受理号在网上或者现场查询进度。
在领取新证时，买方需要提供以下材料：
- 买方身份证原件及复印件
- 登记受理号
- 领证通知单（如有）
在领取新证后，买方就成为了房屋的合法产权人，并享有房屋的使用、收益、处分等权利。
### 8. 办理银行贷款放款和抵押登记
这一步是为了让银行将贷款资金放入卖方账户，并在国土部门登记房屋的抵押情况。如果交易双方已经委托中介公司代办，可以跳过这一步。
如果交易双方需要自己办理贷款放款和抵押登记，那么就需要到银行和国土部门进行操作。办理贷款放款时，需要提供以下材料：
- 买卖双方身份证原件及复印件
- 买卖双方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买卖双方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 二手房买卖合同原件及复印件
- 网签备案号
- 缴税凭证原件及复印件
- 贷款合同原件及复印件
- 贷款承诺书原件及复印件
在银行，买卖双方需要填写相关信息，并提交相关材料。银行会对信息和材料进行审核，并将贷款资金打入卖方指定的账户。同时，银行会出具一个抵押通知书，用于后续办理抵押登记。
办理抵押登记时，需要提供以下材料：
- 买方身份证原件及复印件
- 买方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买方户口本原件及复印件
- 买方产权证原件及复印件
- 贷款合同原件及复印件
- 抵押通知书原件及复印件
在国土部门，买方需要填写相关信息，并提交相关材料。国土部门会对信息和材料进行审核，并在房屋产权证上注明抵押情况。这样，房屋就成为了银行的担保物，直到贷款还清后才能解除抵押。
### 9. 办理物业交接和水电气过户
这一步是为了让物业公司和水电气公司知晓房屋的新主人，并将相关服务和费用转移到买方名下。如果交易双方已经委托中介公司代办，可以跳过这一步。
如果交易双方需要自己办理物业交接和水电气过户，那么就需要到物业公司和水电气公司进行操作。办理物业交接时，需要提供以下材料：
- 卖方身份证原件及复印件
- 卖方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 卖方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 买方身份证原件及复印件
- 买方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买方户口本原件及复印件
- 买方产权证原件及复印件
在物业公司，买卖双方需要填写相关信息，并提交相关材料。物业公司会对信息和材料进行审核，并将房屋的物业管理服务转移到买方名下。同时，物业公司会核算出卖方的欠费或者预缴费，并由卖方结清或者退还。
办理水电气过户时，需要提供以下材料：
- 卖方身份证原件及复印件
- 卖方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 卖方户口本原件及复印件
- 卖方产权证原件及复印件
- 买方身份证原件及复印件
- 买方结婚证原件及复印件（如已婚）
- 买方户口本原件及复印件
- 买方产权证原件及复印件
在水电气公司，买卖双方需要填写相关信息，并提交相关材料。水电气公司会对信息和材料进行审核，并将房屋的水电气服务转移到买方名下。同时，水电气公司会核算出卖方的欠费或者预缴费，并由卖方结清或者退还。
### 10. 完成交易并交付房屋
这是二手房过户的最后一步，也是最令人期待的一步。在完成了前面的所有步骤后，交易双方就可以完成交易并交付房屋了。
在完成交易并交付房屋时，需要注意以下几点：
- 卖方应当在约定的时间内将房屋钥匙、门禁卡等物品交付给买方，并与买方共同验收房屋的设施、装修、家具等情况，确保与合同约定相符。
- 买方应当在收到房屋钥匙、门禁卡等物品后，向卖方支付剩余的房款，并与卖方签订收款确认书，以免日后发生纠纷。
- 买卖双方应当在完成交易后，向中介公司提供相关凭证，并索取中介公司的服务回执单，以便日后查询或者维权。
