现在的京城楼市，已经流行打新，而且亦庄X47地块，将是所有玩家的焦点，开发商要抢地，买房人要抢房，但这块地真的能那么赚钱么？
一、地块属性
全北京几乎所有的地产人都在盯着的地块，亦庄开发区X47号地块，终于在5月12日上线了。
为什么这个地块会引发这么多关注，实在是这一片区太顶了：
X47地块位于亦庄河西区，熟悉亦庄楼市的朋友们应该都很清楚，在亦庄核心区里，河西是居住最集中的区域，品质楼盘扎堆，二手房比如万科东郡，金茂府，海梓府等等，这些标杆次新都已经达到了8万 ，甚至10万 的段位。
如果说亦庄河西，房价之所以这么顶，产业可能是其次，最核心的因素我觉得还是这里的教育资源。坐拥亦庄实验中学，北京二中，人大附，实验小学等名校，河西已经号称北京“第四学区”。
而现在，河西区即将引来重磅王炸地块，X47地块。
地块基础信息如下：
单看上面这张图，大家可能已经感受到这块地的到底有多“顶”了。
未来是什么样的产品？其实跟中海京叁号院对比才是最直观的。
这两个地块属性有非常多类似的地方， 容积率京叁是2.37，X47号地块也是2.3，预计未来产品类型跟京叁基本类似，从100多到200多的大平层产品。
周边名校扎堆，基本就是紧挨着，西侧是中海京叁号院，再往西走一点点就是龙湖亦庄天街，北侧一路之隔是北京二中，南海子公园直线距离也就3公里。
所以说，这个地块可以说四面八方都集中了优势资源。
二、摇号
可以直接说，这块地无论是开发商拿地，还是未来大家去买房子，估计都得摇号。
这些优势，无论是开发商，还是买房人，都能看得见，拿到地的肯定不愁卖，买到房的都直呼幸运。
眼下的京城，开发商最筹的不是卖房子，也不是缺钱，而是缺好地块。
诸位，京城前段时间给土拍规则专门出了个政策不定，就是为了遏制马甲公司的出现，这个还有印象吧？
X47号同样有此规定：
X47号地块的容积率是2.3，说明未来产品定位改善，预计能提供几百套房子，体量不算小，但考虑到目前项目的价格，摇号买房也是大概率事件，因为价格也是倒挂的。
项目未来期房指导价7.7万，现房指导价7.9万，周边二手房方面，产品层面能直接对比的只有中海京叁，金茂悦，金茂逸墅，金茂府，而金茂府现在已经是10万 。
三、值得买吗？
亦庄的二手房，其实基本上就是在过去两年左右有了一个明显涨幅，以万科金域东郡为例，2021年初，基本上也就是500多万，而现在已经达到了800万，涨幅大家可以自己算一算。
当时的中海卖7万多，基础是拿地楼面价近4万，但这次X47号地块起拍价就3.9万，封顶4.5万，期房指导价7.7万，现房指导价7.9万，总体面包和面粉均有上浮，这期间兑现的是配套落地的价值，比如龙湖在2022年建成， 人大附开始招生。
如果说，2021年你在亦庄河西入手，那绝对是大赚，过去两年这片区涨了近50%，这个成绩，在北京已经是非常豪横了。
而现在，亦庄河西已经来到了盘整期，原因其实特别简单，获利盘太多，想出货离场的业主越来越多，当初亦庄河西起飞的时候，相当部分都是来打新的而已。
随着挂盘量的增加，成交量的萎缩，价格也会承压，给区域未来房价涨幅也会带来影响。
从价值层面考虑，X47号地块的产品总体上是没问题的，也不愁销路，买房人依然会抢着买，只不过从持有时间上来说，2023年的亦庄河西，已经兑现了一波涨幅，未来需要更长时间来发育。
5年内，没戏。
