这种市中心的老别墅，周围一圈刚需盘，根本不再是什么奢华的富人区。而且没有成规模的社区绿化，生态环境也谈不上多好。
自2003年国家发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以来，各地的“禁墅令”逐年加码，近年来新建的别墅越来越少，市面上能交易的基本都是老旧的二手别墅。
这些老别墅年代久远折旧严重，尤其是楼龄20年以上的那种，人车分流就不用想了，物业管理水平也不“豪”，肯定没有现代住宅那种24小时管家服务之类的东西。社区的绿化水平，运动设施，智能系统等硬件肯定是跟不上时代了。
当年房价没那么高，业主们不一定多有钱。但今天和你一起住进深圳湾1号的住户们，一定是身家不菲的上流社会人士。所以买二手别墅，富人们也没享受到房产对圈层人脉的附加价值。
不过，“禁墅令”的日益趋严也带来了别墅的稀缺。未来别墅告别一手市场已成定局，其价值会不会越来越高呢？
三.物以稀为贵？
东晋年间有一句名言流传至今：物以稀为贵。
不过，中国古人讲求文字简练，说话有时候只说了一半。
西方经济学就把后一半补上了，稀缺是相对于人们无穷的*而言，用来满足人类需求、有价值的资源是有限的。
比如我读高中时全班长络腮胡子的就我一个，十分稀缺。但没啥卵用，因为没有任何价值。
许多远郊的别墅也一样，总体看来并不多，大概只有住宅的百分之十几，且因为“禁墅令”未来还没有增量，着实很稀缺。
但大家愿不愿意住，或者愿不愿意花大价钱购买，就不好说了。
先且不说难打扫、水电贵、蚊虫多等等这些可以靠钱可以解决的问题，关键是偏僻的位置和极低的入住率，让人居住体验并不好。
很多开发商最擅长的做法，就是城市郊区中的郊区找一块地，依山傍水盖别墅，许多购房者看到梦想中的养老生态环境，果断入手，完全没有考虑到后续发展。
结果，入住人数少导致人均分摊的物业成本就高，物业运营就难以实现盈利，水平就会下滑，比如南京钟鼎山庄的私搭乱建，物业到后面根本就不管了。
然后由于别墅区人流量少，许多实体店面包括餐饮业根本不愿意入住，配套完全起不来，入住的人就会更少。如此形成恶性循环，十年前是郊区，十年后还可能是郊区。试问将来转手，给谁呢？
还有一个很现实的问题，就是现在郊区的存量别墅，并不少。尤其在三四线城市，城市周边全是山景水景的别墅，然后，没多少人住。
我们在广西北海调研的时候，看到银滩旁边成片成片的别墅，不是烂尾就是空置，门口杂草都长出造型来了。
没人住的原因我想也很简单，开车20分钟出市区的地方，找片宅基地自己建个房子，不知道便宜多少倍。
那有没有真正稀缺的别墅呢？必然是有的。
深圳市中心坐落着许多闹中取静、环境幽雅的顶豪富人别墅区。这种区域一般占地面积很大，绿化率很高，是绝对的富人居住地。
不只深圳，无论是在一线还是强二线，这种占地范围广阔、周边配套充足、地理位置优越的别墅，都会很保值。搞一套都没啥问题，只有一个前提，就是你足够有钱。
四.结
关于别墅这种特殊房产，从金融角度来说，总价太高导致流动性太低，故大多数升值潜力有限，投资的话，涨幅远不如刚需和改善普宅。许多别墅挂牌价不错，但可能根本没人接。
所以，普通别墅真没啥投资价值。顶豪别墅基本也都超级贵了，买来一般也是住的。
