韩国租房子分什么种类,韩国租房有哪些常识

数据来源：韩国统计厅，中指研究院整理

租赁市场利好政策加快了长租公寓的成熟发展。从2015年以后关于租赁市场利好政策不断出台，2016年2月国务院出台的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化住房租赁市场，进一步规范了租赁市场的发展；2018年4月出台的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中指出重点支持住房租赁企业发行以及其持有不动产物业作为底层资产权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS),在资产证券化产品不断完善的过程中，使得长租项目上的资金压力得到了释放，为租赁市场的发展拓宽了道路。

近几年主要租赁市场政策整理

租赁市场发展前景向好，市场参与者众多。近几年，随着国家对租赁市场一系列的租赁市场呈现出井喷的态势。一些房企开始转向“地产 运营”升级，涉足租赁市场，成立了自己独立的长租公寓品牌，如万科的泊寓、碧桂园的BIG 、保利的N 、龙湖的冠寓、华润的有巢等。一些中介机构和专业运营机构也通过整合现有房产资源投身长租公寓市场，如链家的自如、我爱我家的相寓、魔方的魔方公寓、YOU 的YOU 公寓、华住的城家公寓等，长租公寓成为了他们抢占租赁市场的重要站地。

长租公寓运营企业类型

轻重资产模式各有优劣势。在TOP20房企中目前已有超过9家布局长租公寓领域，其中万科、碧桂园、保利、龙湖、华润等都是以重资产运营模式为主，拥有自己的独立品牌，属于自持有房源类型，另一些涉足长租公寓领域的代表企业中链家、我爱我家、魔方、YOU 、华住等都是以轻资产运营模式为主，属于非自持有房源类型。

图：长租公寓经营模式比较

重资产运营或走的更远。城镇化进程还未完成，流动人口聚集涌入，租赁市场迅速崛起，政府密集供应土地，也引来众多地产运营商和非地产运营商抢滩，一些地产运营商发挥其地产开发商强大的资金、土地资源等优势自建房源或进行存量房改造来投身长租公寓领域，而非地产运营商主要以租赁的方式获取房源，在市场中地产型运营商利用自身多年地产开发经验和旗下所持物业公司的优势对房源进行统一管理，统一装修，减少了分散式的人员的消耗和质量的提升。在运营方式方面通过自身强大的资金实力吸纳有管理经验的人才或进行多方合作，面对市场价格的波动，自持型房源的地产运营商可以更好地平衡企业自身盈利和租户之间的利益关系，对市场风险性的调控能力更强，以保障自身品牌的持久形象和保障租户的最大利益。

04总结与建议

一二线城市应是长租市场未来发展的主要布局重镇。在城镇化发展的过程中，“发展”与“建设”见证了城市圈的繁荣，同时也造成了城市分化、人群分化的现象，像我们的近邻韩国和日本，首尔圈生活着全韩国近五分之二的人口，东京圈生活着全日本近三分之一的人口，大城市的“吸聚效应”使得大部分年轻人口流入，并随着人口老龄化、少子化的加剧这种现象将会越来越严重。同样，像我国在未来也会随着大“城市圈”的规模性发展，形成以一二线城市为主导的年轻流动人口“聚集效应”，三四线城市的年轻人口会越来越少。

核心城市租房有较大发展空间。通过韩国的住房自有率区域分析可以看出，越是经济发达的城市住房自有率越低，这些城市大部分年轻人、家庭都是以租房为主，租赁市场的空间非常之大，当前我国城镇化率在60%左右，距离发展国家的城镇化率水平还有一定的差距，人口的聚集效益还会进一步增加，核心城市的租赁市场发展空间依然很大。

长租市场需要加快客群细分和服务提升。当前，由于一二线城市的高房价导致年轻人口住房负担较重，租房人群比重会越来越高，目前国内租赁市场仍处于初级阶段，长租运营商需加快客户的细分和服务提升，通过租客年龄层，职业收入，生活方式等细致划分，提供多样性的房源产品，满足不同租户的住房需求，提升租赁市场占有率，建立起自身长租品牌的服务。