楼市“降首付 降存量贷款利率”重磅新政发布后，一轮又一轮的咨询奔涌而来：有人问，原来首套房利率4.4%，现在能降多少？有人问，首套首付20%后，我买房月供想比之前少了多少？还有人问，想要换利率，是必须到银行操作吗？
给大家算笔账，看看新政后，到底省了多少钱。
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一、第一套房首付20%。
降首付，理论上降低了上车门槛。以100万总房款房子为例。
比如天津一套100万的房子，首套之前首付需要30万，现在降到20万。
但是首付降低，意味着贷款得增加，原先贷款70万，现在可以贷款80万。
根据央行第二条规定，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
核心词是，按现行规定执行，现在的首套房贷款利率是多少，就是多少。天津的首套房利率是3.8%。
我们来计算一下，原先贷款70万，等额本息25年，月供3618元，总利息是38.54万，总购房成本是30首付 70万贷款 38.54万利息=138.54万元。提醒一下，这总购房成本不包含税费计算。
现在首付降至20%，利率不变，贷款80万，等额本息25年，月供4134.85元，总利息44.0455万元，总购房成本是20万首付 80万贷款 44.0455万利息=144.0455万元。
前后对比会发现，买下这套100万的房子，虽然首付减少了10万，但月供增加了516.85元，总成本增加了5.5055万元。
二、第二套首付30%！
二套房首付降幅更大，尤其是一线城市，二套首付压力骤减。虽然利率下限统一调整为LPR 20个基点，也即4.4%，但由于贷款额度增加幅度过大，成本增加也更大。
拿天津举例，一套100万的房子，二套之前首付需要40万，现在降到30万。
原先贷款60万，现在可以贷款70万。
我们再来计算一下，原先贷款60万，等额本息25年，利率为LPR 60个基点，也即4.8%，月供3437.98元，总利息是43.1394万，总购房成本是40首付 60万贷款 43.1394万利息=143.1394万元。提醒一下，这总购房成本不包含税费计算。
现在二套首付降至30%，利率为LPR 20个基点，也即4.4%，贷款70万，等额本息25年，月供3851.2元，总利息45.536万元，总购房成本是30万首付 70万贷款 45.536万利息=145.536万元。
前后对比会发现，买个二套100万的房子，虽然首付减少了10万，但月供增加了413.22元，总成本增加了2.3966万元。。
这一波降首付，效果肯定会有一些，但由于并没有降低成本，只是增加了杠杆而已。对于刚需来说，尤其是想买房，首付不够的购房者来说，是一个上车的机会。
对于改善来说，尤其对二套首付比例高的一线城市来说，首付的压力降了不少。
降首付，是号召大家去买房。如果你在收入和就业不确定之下，掏空六个钱包去买房，加杠杆买，还有多少人能果断进场。
道士君查了查，2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。现在大多重点发展城市，杠杆率很高，有的甚至超100%，比如杭州、南京。天津居民杠杆率为77.1%。
数据：各城市统计局、公积金管理中心
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降低存量房贷利率的政策措施，引发了热议，一是很多人没看懂，文字晦涩难懂。二是，不会计算，到底降了多少，省了多少钱。
我们来看看通知的内容：明确提出：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
这段话明确了和强调了两点，一是，允许下调存量房贷利率的范畴，存量首套住房。
说白了，首套的给下调，你家庭里面的第二套房，如果是高房贷利率，那么还是站在高岗上吧。
二是，下调多少？
方法：协商变更利率。根本就是以贷还贷。
那么到底下调多少呢？借款人和金融机构自主协商，也即没有固定标准，降多少就看你所贷款的银行能够允许降多少。
但有个底线设定：不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前，央行并没有给出具体的数据，各银行目前也没有发布具体细则。
这句话一出，很多人开始回忆，自己的首套房是什么时候贷的款，利率的下限是多少，到底能省多少钱。
一个好友咨询，她19年11月贷款买的第一套房，当时贷款利率选择LPR 基点，当时天津的五年以上的贷款利率为LPR 30BP，即为4.8 30BP=5.1%。
目前房贷利率随着LPR不断下调变成了4.2% 30个基点，也即4.5%。
如果，按照原则，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这样理解，还是现在4.5%利率更合适。对于她来说，没有意义。
另一个朋友，他15年买的房，当时天津首套房贷利率范围在4.80%~5.65%。没有LPR。她的贷款银行是农行，利率为4.80%即85折优惠。后来，她19年换了LPR。目前首套房贷利率4.5%，对他来说，也没有意义。
这两个鲜活的例子，相信很多人发现了，如果你后面的基点不变，那这次新政于你而言关系不大。
但另外一种情况除外，就是你买房很早很早，假如你当时贷款利率3.8%。当时所在城市的利率下限恰也是3.6%。19年的时候，你头脑一热选择了LPR 基点。目前房贷利率4.2 20BP=4.4%。这次新政就有用了，可以从4.4%降至3.6%。
关于首套存量房贷利率下调，大家最好和银行和核定一下，看看到底怎么一个操作方法，降多少，道士君和几家银行确认过，之后他们会出细则。
今天，中国人民银行发了公告，强调了一下2022年10月至今，天津首套房贷利率的下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）-40BP。
说实话，这下调存量房贷利率，是有利好，一方面是缓解银行的提前还贷压力，另一方面给存量业主降压减负，释放消费需求和购房需求。
昨夜，上海、北京发布认房不认贷政策，天津发布了5条楼市新政，当下楼市宽松期是给定了调，表面上看，房地产新一轮周期拐点出现。深度来看，是否意味着新一轮财富分配。（认真体会）
最后想说，如果你想冲进去买房，那你买吧。如果你想继续观望，那你观望吧。如果你压根不买，以后也不买，那你就不买吧。
毕竟，这买房，也是你的人生选择。
