明彬
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、*）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，*专著已完稿，尚无出版计划。
要目
一、引言
二、居委会的性质与任务
三、居民委员会是否可以代替业委会？
四、如何解困？
五、法院的判决是否合法？
六、与该案有关的问题
近日，广州市中级人民法院二审审结一宗物业服务合同纠纷案。某小区业主张某以居委会无权代表小区业主与物业公司签约为由，拒缴物业费，物业公司将其诉至法院。法院认为居委会在业委会缺位情况下，代行签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力，判决张某向物业公司支付拖欠的物业费用。
一、引言
近日，广州市中级人民法院二审审结一宗物业服务合同纠纷案。某小区业主张某以居委会无权代表小区业主与物业公司签约为由，拒缴物业费，物业公司将其诉至法院。法院认为居委会在业委会缺位情况下，代行签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力，判决张某向物业公司支付拖欠的物业费用。
二、居委会的性质与任务
根据《城市居民委员会组织法》第二条规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”
根据《城市居民委员会组织法》第三条规定：“居民委员会的任务：
（一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
（二）办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；
（三）调解民间纠纷；
（四）协助维护社会治安；
（五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；
（六）向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。”
作者并非研究居民委员会自治的专家，但大部分人对“村民委员会”有所了解。农村村民自治组织是村民委员会，城市居民的自治组织是居民委员会，它们核心的共同特点是“自治性”。
关于居民委员会，有学者指出：“尽管在法律层面居委会被界定为自治组织，然而现实的情况是居委会大多处于行政化的状态。”“居委会虽作为一个基层自治组织，但其并非在社群中自发产生，而是在国家的指导下形成，并与国家之间存在一种互动关系。在互动过程中，国家层面不断向基层投入资源、提供职业晋升途径，形成了政府管理的上下级关系。在这种行政思维的影响下，居委会虽不属于政府机构，却按照行政机构的逻辑处理社区事务。长此以往，这种行政思维导致居委会过多关注上级行政机构的需求，而少有精力去深耕如何更好服务社区群众。”
因此，不论是法律规定，还是学者的研究成果：居民委会的本质特性是“自治性”，其主要任务是办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。
三、居民委员会是否可以代替业委会？
有人认为：居民委员会依法对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责。
作者认为，这个结论背离了居民委员会的自制思维，而是行政思维。
第一，居民委员会不具有管理职能。居民委员会的核心是居民自治组织，既然是自治组织，何来管理职能？街道作为政府机关，对辖区内的小区进行管理是合法的，街道也负有管理职能。否则街道和居委会的功能就是重叠的。
第二，居民委员会的管理职能不具有实现的可能性。居民委员会即使具备管理的职能，如果被管理者拒不执行，在没有执法权的情况下，居民委员会如何实现管理取信于民？
根据《行政处罚法》第二十四条规定：“省、自治区、直辖市根据当地实际情况，可以决定将基层管理迫切需要的县级人民政府部门的行政处罚权交由能够有效承接的乡镇人民政府、街道办事处行使，并定期组织评估。决定应当公布。”
因此，基层政府的行政处罚权仅下放到街道（乡镇）这一层级，居民委员会没有执法权，就不可能实现管理的职能。
第三，居民委员会代行业主委员会职责没有法律依据。
根据《民法典》第二百七十七条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
根据《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”
根据国务院《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”
作者对业委会中街道、居民委员会有一个基本的观点：街道是指导业委会工作，社区是协助业委会工作。
既然社区是协助，如何“代行”？多少有点“硬上位”的味道。同样地，对于街道而言，指导的对象“不存在”，如何进行指导？
四、如何解困？
第一，根据前述民法典的规定，街道和社区对业主大会是可以指导和协助的。
此前，作者认为：街道是指导设立业主大会的行政机关，社区是受街道委托设立业主大会，现在看来这个观点是错误的。
错误的原因是，实务中，有很多这样的情况，街道在设立业主大会成立“首次业主大会筹备组”时，往往是通过建设单位即开发商发布筹备组的各项公告和工作要求，这是一种典型的“委托”，至于街道和建设单位之间是否存在委托协议，只有他们自己知道。截至2019年，西安的某些街道还是在这样操作，各地的城市化发展进程均不相同，这些街道下面往往尚未设立居民委员会。
第二，此种情况下有两种解困的方法：
第一种，成立“物业管理委员会”。
物业管理委员会是北京、杭州等城市因应小区无“业主委员会”或难以成立“业主委员会”的情况下，依法成立的代行业主委员会的过渡性的法定组织。尽管《民法典》和《物业管理条例》中没有相关的规定，但仍然具有一定现实意义。
根据《杭州市物业管理条例》第三十八条规定：“有下列情形之一的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，区、县（市）房产主管部门应当予以指导，并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训：
（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；
（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；
（三）业主委员会任期届满需要换届选举的；
（四）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的；
（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。”
第二种，街道和社区依据《民法典》和《物业管理条例》对设立业主大会（并非业委会）进行指导和协助，那么街道指导召开业主大会，社区协助，最终实现本案中的居委会代签更换物业，是可行的。
五、法院的判决是否合法？
就本案而言，尽管作者尚未看到判决书内容，我认为可以从以下角度来分析法院的判决：
第一，如果街道和社区依据《民法典》和《物业管理条例》对设立业主大会进行指导和协助，得到业主大会的授权后，居委会代签更换物业，是合法的。
第二，如果根据《广州市物业管理条例》，这个判决亦是合法的。
根据《广州市物业管理条例》第二十五条规定：“有下列情形之一的，居民委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议：
（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会委员；
（二）任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后未达到本条例第三十七条规定的业主委员会最低人数要求；
（三）业主委员会被责令限期召开业主大会会议，但逾期不召开；
（四）镇人民政府、街道办事处提议罢免业主委员会全体委员；
（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。”
因此，根据本案披露的事实，“经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作”：
首先，人数上符合召开业主大会的条件；
其次，不论第二十五条赋权给居民委员会组织召开业主大会是否合法，《广州市物业管理条例》是广州市人民代表大会常务委员会依法制定的地方法规。根据该规定，居委会有权以“是否重新选聘物业公司招投标工作”和“是否授权居委会代替业委会与物业公司签订《物业服务合同》”为议题，召开业主大会。
最后，业主大会通过该决议，则居委会经过业主大会授权，从而代替业委会，与新的物业服务人签订《物业服务合同》，更换物业原物业服务人，是合法的。
六、与该案有关的问题
尽管本案披露的事发地在广州，然很多地方并不会因此研究其合法的原因，因此，我们有必要提醒可能效仿本案的居委会们：
第一，居委会代为签订物业服务合同是有前提条件的。一般认为：
1. 前期物业服务合同。
前期物业服务合同的期限，一般这样规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
有人认为，前期物业服务合同终止，方可由居委会代为签订物业服务合同；作者认为不一定，既然是代替业委会，即使前期物业服务合同未终止，只要是业主大会决议认为需要“重新选聘物业公司招投标工作”即可，这一点值得探讨。
2. 小区因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一，即业委会无法成立或业委会已经“停摆”，无法形成决议。
2. 居民委员会必须在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，依法定程序代行业委会职责，并根据业主大会“双过三分之二”决议签约（按照原物权法是双过半），需符合《民法典》的规定；
3. 居民委员会必须尽善良管理人的注意义务，其行使职责必须对维护小区秩序和谐稳定和居民安居乐业具有积极意义。
第二，该案如果发生在北京和杭州等地，未必合法，因为此时应依法成立“物业管理委员会”代行业委会之职责，而不是由居委会代替业委会。
