北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥您好，我这遇到了一件烦心事。我前年就交钱买了一套期房，今年刚刚交房。可这几天房本办了下来，开发商却让补钱，说是当时少算了4平米。这一下子就是N多万啊，请问应该怎么办？
回答：
1、 首先计算一下多出的面积是否超过原面积的3%。如果没超过，理论上你是要补交这部分钱的。如果超过了3%，那属于开发商违约，你只需要交最多3%的钱就行。
2、 不知道你所在的城市是怎么规定的合同，北京从2003年就要求新房以套内面积计价，2008和2009年又重申了这一规定。虽然开发商在买房时仍然宣传的建筑面积的价格，但在合同上却都注明了套内面积、公摊面积和建筑面积。
所以，如果你的购房合同中把这几个面积也都注明了，那就查一下是套内面积还是公摊面积有了变化。
如果是套内面积，那没什么问题，这就是最终实际测绘的结果，照价付款就是了。但如果是公摊面积起了变化，那就得要个说法了。
3、 因为公摊面积是按照楼栋来核算的，再加上一些社区公用房屋。所以每栋楼的公摊都不一样，基本都是电梯井、配电室什么的，不与本楼栋相联的房屋，是不能计入的。那在这种情况下，虽然也会有一些误差，但4㎡有点太大了。以一栋楼300户计算，那就要多出1000多㎡，这几乎是一层楼的面积了。
开发商当然都想偷面积，但都是偷公摊，因为套内面积太容易计算，买房人自己都能量出来。但公摊就不好说了，谁也说不清到底是怎么统计的，人家也压根没想让你弄明白。
4、 一般来说，开发商在拿地之后就会让设计院来规划设计，拿到施工证就开始盖房。同时也就开始了广告营销，其中，设计院出的分户图就成了重要的道具。
这时候，因为毕竟还没有建设出规模，图纸也就会进行修改。虽然不会太大，但与实际面积有出入也是很正常的，户型图上也会注明。
当然，大多数情况下，这个设计不会再进行什么大修改，开始怎么设计的就怎么盖。在多层盖到一层，高层盖到三分之一的时候，可以申请预售许可证了。在此之前，开发商就会去申请预测绘，因为基本可以确保，后期建设不会对主体建筑有什么大的改动。所以，预测绘的准确性已经相当高了，和最终房本面积不会相差多少。
不过毕竟现场还是施工状态，所以所谓的预测绘，还是以图纸（蓝图）为主，这导致和最终测绘也有误差的可能，但不会太大。
也就是说，开发商自拿到预售许可证之后，与买房人签合同的套内面积，基本就是实际面积，不应该有太大的差距。如有差距，基本都在公摊面积上。
5、 比如说，人防工程的产权是属于政府的，那就不应该记入公摊。但是，很多无良开发商就是能钻空子，把部分墙体，甚至是空间都进行重复计算，生生的给买房人增加了面积。这个面积可不是赠送的，都要让买房人出去买。相当于是拿别人的面积卖给了你，而你还用不上。
更无良的我都见过，某开发商在项目设计之初没有会所，只是物业用房。但后来，他们把这里改成了会所，而且与主楼相联，对外却就说这就是物业。那结果呢，就是这会所的面积由整栋楼的买房人共同分担，投资自然也由大伙分担了。可产权却登记在了开发商名下，收益也归开发商。业主们稀里糊涂的就当了冤大头，成了没有房子没有收益的房东。
6、 所以，你要看一下合同，上面肯定约定了实测面积与预售面积的条款，允许误差在3%之内。但必须要搞清楚，到底是套内面积还是公摊面积。
一般来说，只要是严格按照图纸施工，套内的实测面积和预测面积就几乎没有什么出入，最多也就是墙体面积造成一点误差，很小而已。
但公摊就不好说了，这个测量和计算方式开发商是肯定不会公布的。就算公布了用处也不大，除非是申请再次复测，否则谁也算不清楚。
7、 总结：如果是套内面积的误差，就交款吧，不超过3%就行。如果是公摊的误差，如果开发商拿不出让人信服的证据，就打官司，申请让具有资质的第三方测绘机构进行复测，不能稀里糊涂的当冤大头。
最后，由于实测和预测之间存在一定的时间差，各地的具体的测绘细则也会在几年当中做出一些调整，如图，预算时计算方法是主体面积计算红线范围，然后减去绿线范围内的中空面积，而在实测中直接将中空剔除，等于中空两侧的墙体面积不再计算，这就造成实测面积比预测小，住宅每一户的面积都会受到影响，在开发商图纸未变更的情况下，也会造成房产面积存在误差。但无论怎么差，只要在3%的范围内就是符合规定的，当超出3%的时候业主就可以维权，捍卫自己的权利了。
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