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老玩家们可能都知道，法拍房的起拍价一般是评估价的七折。
但是有一种法拍房比较特殊，起拍价接近评估价的五折，而且竞争力度很小，基本都是以低价成交的。
它，就是处于变卖阶段的法拍房。
01 法拍房中的“变卖阶段”具体指什么？
有两种情况：
第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。
上海地区的司法拍卖房产，在第一次拍卖流拍之后，会再次进行第二次拍卖，第二次拍卖继续流拍的，则直接进入变卖阶段。
第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房①。
对于已经查封、扣押、冻结的财产，经当事人双方以及有关权利人同意变卖的，可以直接进行变卖。
注释：
①【不经拍卖直接变卖的情形】
对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、已腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号第三十四条）
02 变卖阶段的法拍房，起拍价有多低？
同样也会有两种情况：
第一种，因为流拍而进入变卖阶段的法拍房。
一般情况下，第一次拍卖的法拍房，其起拍价为评估价的七折。
当一拍流拍后，法拍房进入第二次拍卖时，起拍价会再次降低，变为评估价的六折。
二拍再次流拍，进入变卖阶段时，起拍价就会变为“变卖起拍价”，最低不低于评估价五折，一般为五到六折②。
第二种，因为当事人协商同意而直接进入变卖阶段的法拍房。
而因为双方同意而直接变卖的，则根据当事人协商同意的价格确定变卖价格，一般为债权额的最低限额，但最低不低于评估价格的二分之一②。
注释：
②【变卖价格确定】
当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。
按照评估架构变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。
参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号第三十五条第一、二款）
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