法拍的起拍价是如何确定的？
根据2018年9月1日施行的《最高人民法院关于人民法院 确定财产处置评估价若干问题的规定》，法院在正式拍卖前，且查明待拍卖财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴费用、质量瑕疵等事项后，将通过前置程序确定涉拍财产的参考价，再通过参考价来确定起拍价（也称为拍卖保留价）。详细流程如下：
1. 当事人议价优先：法院在拍卖前，与申请执行人、被执行人双方进行协商，确定一个双方都认可的价格。这种情况适用于涉案当事人不多，协议结果容易达成一致。如果协议价格合理合法，就会作为房屋的参考价格。如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采取其他方式。法院会优先组织当事人商议财产价格的参考价，并确认一拍、二拍的起拍价，若协商一致的，双方可以提交书面议价结果给法院，但议价价格应遵循市场基本行情，以防止虚假拍卖或损害第三人利益。
2. 议价不成，具备条件的进行询价：如果双方达不成或不能议价，且财产有计税基准或政府定价方式的，法院可以向财产所在地有关机构进行定向询价来确认拍卖参考价。定向询价的对象一般为房管局或者其他政府机构。法院会出具法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。定向询价的方式目前比较少用。
3. 网络询价：目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行三个。网络询价只需要法官登录平台，按照相应的栏目填好信息，即可自动生成评估工具。由于房屋的价格影响因素较多，网络数据更新速度也未必能跟上市场变动，三个平台对同一套房屋价格估价有时差异较大，最终的评估价格会取三者的均价。这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
4. 议价或询价不成，则委托评估：评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。评估公司估价成本相对较高，但估价结果相对中立客观，论证过程也较充分，目前法院采用这种评估方式较多。
需要注意的是，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。#法拍房能买吗？# #法拍可以捡漏吗# #法拍頭家# #法拍房真实经历# #法拍房入住体验#
