梁州大道周边
虽然主干道修得平整宽敞，但路两边是大片大片的荒草和麦田，偶尔农用三轮车和三蹦子停在路边，周边的建筑稀稀落落，一眼望去，无比空阔。
我们仿佛走在希望的田野上。
热火朝天的大开发？没有。
道路修建、吊塔林立？也没有。
领事馆区，依然还停留在图纸上。
03
关于领事馆区，媒体已经翻来覆去讲了无数遍，谈规划，聊价值，最后都会落在对港区经济的提升和对房价的带动作用上。
网页截图
不少人都好奇：
一个领事馆的规划加持，对周边配套的带动作用会有多大？
究竟是抬高项目身份地位的噱头，还是说会带来必定能兑现的房产升值？
我们先来弄清领事馆的概念。
领事馆是一国驻在他国某个城市的领事代表机关的总称，级别低于大使馆，主要是当一个地方本国居民比较集中、经贸往来比较密切时，所在国政府会出于服务侨民、加强与当地联系的考虑，在当地设立各级别的领事馆。
从全国范围来看，目前17个城市设有外国领事馆，均为国家中心城市、省会或沿海开放城市。我们拿同为省会城市的成都、西安、武汉来举例，看看它们的领事馆区含金量如何。
其它城市领事馆区附近房价涨幅对比（数据来源：中国房价行情网 制图：商都房谈）
仔细观察过三个城市的房价地图，可以得出三个实打实的结论。
领事馆的光环效应，并没有想象中的强大。
成都领事馆区和郑州一样，设在四环外，目前周边住宅价格和二手房价格，均与西部的天府软件园相差不多。
反倒是隔着一条府河的天府软件园片区，有着地铁一号线和腾讯大厦、环球金融中心等高端写字楼加持，配以优质商业，二手房价格18000元/㎡以上的小区遍地，领事馆片区二手房还在13000-15000元/㎡区间内，姿态并不高。
领事馆区房价是周边的1.5倍！？
这种判断太草率了。
如果说领事馆区新房价格确实偏高，可以参考武汉，紧邻墨水湖天然水域，周边在售住宅多为临湖别墅。
如招商公园1872，别墅均价41000元/㎡，保和墨水湾别墅均价38000元/㎡。
再看领事馆区二手房高层房源，均价在15000-17000元/㎡之间，仅比周边二手房源每平只高出1000元左右，何来1.5倍之说？
不少人拿上海和北京举例，来论证领事馆设立对周边房价的带动性。
这种拿极端个例收买人心的说法，往往一击即破。
房价究竟能达到什么水准，最后还不是要拿区位自身优势、商业配套、产品本身来说话。
后期配套跟不上的地方，市场检验后给出的价格，照样不会有任何偏袒痕迹。
西安领事馆区所在的浐灞生态区
领事馆区房价涨幅，未必有宣传语中那么迅猛
成都、武汉、西安，领事馆区的选址和开工建设，比郑州早了至少七年。
2015和2016年房地产热的发烫的时候，领事馆区的房价在涨，全市区的房价也在涨。
目前来看，三个城市领事馆区5年来房价涨幅不算惊艳，至多与全市房价涨幅持平而已。
前期那些新项目有无沾光“领馆区”，提前透支一波房价，我们无法下定论。
我们只知道，数年前顶着领事馆光环的小区，如今已然褪去优越感，二手房的竞争力和标价，早与虚晃的光环无关。
人，终归是要落到生活实处。
04
还有个开发时长的问题。
设立领事馆区，只是敲定了一个具有涉外功能定位的城市功能区，具体到领事馆的设立还需省有关部门提交申请，国家外交部批准后才能设立。
这个时间有多长，恐怕也不好确定。
比如武汉：
2013年1月份，武汉市政府宣布领事馆区选址汉阳墨水湖；
2014年3月，领事馆区规划建设方案正式报外交部审批；
2015年2月，规划建设方案才获国家批复；
2017年，官方称“汉阳四新领事馆区即将开工建设”；
直至今日，还未有领事馆区正式建成的消息。
西安领事馆区：
2013年8月外交部批复建立；
2017年7月10家外事机构正式签约入驻。
郑州的领事馆区：
2018年5月份对领事馆片区规划进行批示前公示；
真正开工的时间、配套是否能兑现、何时投用，都是不确定因素。
