2021年下半年至今，全国房地产市场持续低迷，新房和二手房价格都在下降，但受到买涨不买跌购房情绪的影响，依然无法调动起大家的购买*，新房旧房的成交量都在不断下滑。特别是房龄超过20年的老房子，很多房东感慨，现在想要卖掉更难了。比如一些卖家把房子挂在中介处一年多了都无人问津。为什么老房子更难卖了？不少卖家将原因归结为房子太老，与新房和次新房相比，老房子失去了竞争优势。真的是房龄长的原因吗？为何过去没遇到这样的情况？有业内人士就表示，老房子难卖的确与房龄有关，但不是主要原因，而是面对新的市场环境，老房子遇到了这几个新麻烦。
第一，住房需求大幅减少了。根据央行发布的数据，如今96%的城镇居民家庭拥有住房，4成家庭拥有2套及以上住房，户均达到1.5套；而机构调查研究发现，我们国家的平均住房空置率超过20%，人均居住面积达到40平方米，还不包括大量的小产权房和农村自建房……诸多数据显示，国内房地产已经进入过剩状态，市场没有多少需求了。而按照重庆市原市长黄奇帆的看法，眼下中国的房地产已经进入新阶段，人口、城镇化、老龄化这三个影响住房结构的重要指标都迎来了历史拐点，新老房子的需求都出现大幅下降。而新房价格涨不动，或涨幅达不到投资标准，投资需求也在大幅萎缩，那么拉动房价快速上涨的多个引擎都已经失去动力，在新房、次新房面临库存压力的情况下，老房子更没有市场。
第二，银行贷款越来越难审批了。最近二年来，受楼市调控趋严和金融政策收紧的影响，很多购房者都感到在银行获得贷款的难度越来越大，特别是房龄超过20年的老房子，不少银行都提高了贷款审批的门槛，有不少银行甚至直接停办贷款审批业务，这对于买房需要贷款支撑的购房者来说，无异于被釜底抽薪。而在过去的楼市活跃期，由于有宽松的货币政策、城镇化建设和棚改等利好政策的加持，并不存在这种情况。原因也很简单，现在买新房开发商尚且需要降价10%～15%才能卖掉，20年以上房龄的老房子，距离报废期更近，银行给这些房子批贷款，会承担很大的风险；而在二手房交易的过程中，地方上只能收取少量税费，远没有卖新房收取的税费多，因此在政策上也会向新房市场倾斜。
第三，旧改效果与房东的预期不一致。比如有些人寄望于国家旧改利好政策，以为老房子经过改造后既能升值，也会更加好卖。但实际上只有等到卖房子的时候才发现，这种想法是高估了旧改的预期效果。因为旧改主要改的是外部环境，房型结构上的不合理、小区楼间距窄、人车不分流、绿化覆盖率低等缺陷，是无法在旧改中得到改变的。而能升值、好转手的房子，多数位于房源相对紧张的一二线城市，多数人口外流、住房空置率高的三四线城市，老房子即便经过改造也无助于转手。其实说白了，问题出在对旧改政策的理解上，旧改的初衷是为了改善老旧小区居民的居住环境，并不是让大家把改造好的房子卖掉赚钱。况且绝大多数的购房者都是年轻人，如果对老房子的装修不满意，还要花掉几十万元重新翻装，而有这钱不如直接买新房或房龄短些的二手毛坯房了。
第四，老房子失去了拆迁的机会。过去在棚改政策的推动下，房子老旧了通常能赶上拆迁的机会，特别是2015年以后实行货币化棚改，拆迁很容易让人一夜暴富。比如很多遇到拆迁的家庭，一夜之间成了千万、亿万富翁，实现了阶层跨越和财富自由。因此过去一些投资者也将投资的目光聚焦在老房子上，买下来等待拆迁。那时候房子越老反而越值钱，想卖掉也不愁找到买家。但是自从国家将棚改调整为旧改以后，国家和个人在旧房改造上都投入了大笔的资金，没有了大规模的大拆大建，老房子在中短期内就不再被拆迁，也就失去了造富的机会。而购买这样的房子，最多只能用来满足基本居住需求，如果房子背后再没有附带优质的教育、医疗等资源，更容易砸在自己的手里。
因此，目前房龄超过20年的老房子，无论是否经过改造，都一样不易转手。而这种情况的出现，虽然与房龄过长有一定的关系，但并不是问题的关键，而是在新的楼市环境下，住房资源过剩、需求减少，以及老房子不好贷款、失去了拆迁的机会等原因造成的。那么如何才能将手中的老房子卖掉呢？也不是完全没有办法：
第一，价格上要适当做些让步。实际上老房子的价格在过去房价非理性上涨时期，也一样积累了很大的泡沫，并不是真实价值的体现。那么作为准备卖房的房东，就需要理性看待价格问题。如果心理上仍然认为自己的房子值市场价，在转手时就很容易受阻，因为多数购房者是不认同市场价的。真要是想卖掉房子，唯一的办法就是在价格上适当做些让步。比如低于市场价10%～20%出售，成交的几率就会大大增加。
第二，装修上要适当进行翻修。老房子的装修已经过去几十年了，用材和风格方面早已过时落伍，现在年轻人的审美观念是追求时尚舒适的居家环境，因此大都看不上老式装修。加之老小区在配套上远不如新小区先进，如不在装修上进行弥补，房子是不易卖掉的。俗话说“货卖一张皮”，经济条件允许的情况下，尽可能地在卖房之前花钱将房子翻修下，这样能给购房者光鲜亮丽的感觉，房子也就好卖多了；经济条件稍差些的，也要将墙壁简单地刮上一层大白，至少给人以整洁干净的印象。
第三，“以租养贷”等待时机。不少人卖老房子是为了改善居住环境，但是想等卖掉老房子以后腾出资金来。其实完全没有必要先卖后买，毕竟房子是大件商品，在房源充裕的情况下，老房子的流动性逐渐变差，建议先首付一套房子，然后把老房子租出去，用租金抵消一部分房贷利息，等待房地产的下一个周期到来时，再卖掉老房子，弥补之前的亏空。
第四，在多个中介处挂牌。卖房最忌讳的是跟某个单一的中介公司签订独家房源代理，这样会被长时间捆绑，自己可以在当地寻找多家房产中介公司，采取“全城撒网”式的办法，效果会比在一家中介公司登记要好。而且要尽量找一些信誉度好、比较靠谱的中介公司，因为他们手中的顾客资源比较充足，在后期交易中办事也会更加专业，可以避免走弯路，减少不必要的风险。另外，还可以与中介人员协商，如果房子在某个时间段提前卖掉，可以给中介人员一定比例的提成，更能调动起中介人员的卖房积极性。
第五，主动出击寻找合适买家。不要嫌麻烦，自己可以在多个网站登记卖房信息，而且每天要不断地更新信息，因为每天都会有铺天盖地的卖房信息，覆盖掉你所登记的信息。而且要在卖房信息中注明“房东本人”，这样可以吸引一些不愿出中介费的购房者直接与你联系一些允许张贴小广告的小区，还可以在划定的橱窗内张贴卖房信息，这样可以让一些买房指向性明确的购房者，在进入小区后第一时间内浏览到你的卖房信息，缩短卖房时间。
