近年来，随着经济的快速发展，城市化进程加速，越来越多的人选择在城市居住和创业，而小区内的住宅房屋往往被视为创业的理想场所。业主们也因此开始将住宅房屋改变为商业用房，以追求更高的经济收益。这种行为被称为“住改商”。
然而，“住改商”行为可能会引发一系列问题，比如增加小区不安全因素，例如餐饮店的烹饪火灾、娱乐场所的安全事故，还有商业用房带来的噪音、污染等问题，都可能对小区居民的生活产生影响。此外，商业用房的增加还会导致小区公共设施的紧张，例如停车位不足、电力、水资源等供应紧缺等问题，这些问题可能会引发业主之间的纠纷。
为了避免这些问题，业主在将住宅改变为经营性用房时，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，并征得有利害关系的业主的一致同意。这两个条件必须同时具备。只有在这种前提下，才能认为“住改商”行为的合法性要件已经完全具备。
然而，在实践中，一些“住改商”业主以已经办理工商登记并取得营业执照为由，主张其行为的合法性，以对抗有利害关系业主的反对意见。这种做法是不合法的。办理工商登记并取得营业执照只属于行政登记及许可的范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。因此，即使“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照，其行为仍然可能欠缺合法性，这一事实不能改变本条规定的效力。
综上所述，“住改商”行为必须遵守法律法规和管理规约的规定，并征得有利害关系的业主的一致同意。只有在这种前提下，“住改商”行为才能被认为是合法的。如果“住改商”业主没有遵守相关规定，其他业主则可以要求其恢复住宅用途，甚至可能会采取法律手段维护自身权益。
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