“住改商”是指业主江小区内的住宅改为办公场所、餐厅等经营性用房。
“住改商”主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；
二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。
有些人认为，“住改商”扰乱了小区内居民的正常生活，秩序被打扰，安全也无法得到保障，也有部分人认为，“住改商”满足了人们的需求，改善了居民的生活。
针对这个问题，法律是如何规定的呢？今天，我们就能否将自家房屋作为公司办公场所这一问题来展开分析和讨论。
马先生购买了一套商品房，可是住进去才发现，小区“住改商”的现象十分普遍，不少业主都将住宅改成了快递店、美容店、舞蹈班等商铺。
马先生虽然担忧，可这些店铺并不在自己所住的单元，也就没有采取措施。
可是，最近发生的一件事情可让马先生烦恼不已。
原来，隔壁的邻居王某创业，创办了一家公司。为了节省成本，王某将自家房屋当作办公场所。
马先生发现每天都有陌生人来回进出，影响了其正常生活，也带来了安全隐患。
于是马先生上诉至法院，要求王某停止在小区内经营公司。最终，法院对马先生的诉讼请求依法予以了支持。
业主经有利害关系业主同意能将住宅改为商业用房开设公司。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
如果打算将住宅用房改为商用房的，应该经过有利害关系业主的同意才能改为商业用房。
在现实生活当中，随着经济发展的多样化，“住改商”也随之诞生。
“住改商”对有效解决就业问题、改善居民生活同样发挥了积极的作用。
并且，“住宅改造企业”的类型也开始多样化，从过去的商业公司到现在的美容院、私人厨房和麻将馆等等，“住改商”的趋势越来越强。
但是，“住改商”这一模式在带来好处的同时，也势必会带来不良的影响。
小区的来往人员变多变杂，单元门门禁也形同虚设，楼道里的小广告和垃圾越来越多，这都影响了其他业主的合法权益。
根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
这里的有利害关系的业主，原则上指的是本栋建筑物之内的业主。
在具体的司法实践当中，有利害关系业主的同意是以少数服从多数为原则。
此外，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条同样对“住改商”这一行为作了规定：
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
在本案当中，由于王某将自己的住宅改为了办公场所，不可避免的对马先生的正常生活产生了影响，马先生榆树有利害关系的业主。
王某将自家房屋作为办公场所，应当征得马先生的同意。但是，王某在未经马先生同意的情况下就改住为商，侵害了马先生的合法权益。马先生有权向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。
不过，这也说明，“住改商”并非法律明令禁止，但是需要符合一定的条件才可以改变房屋的用途。
三、法律是如何规定的此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：
业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
法律保护业主的合法权益，只要业主的合法权益受到侵害，就有权运用法律的武器维护自身的合法权益。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
也就是说，在本栋建筑物之内的业主，只要认为自己的权益受到了侵害，“住改商”的行为已经影响了自己的正常生活，就可以维护自己的合法权益。
那么，在现实生活当中如果遇到“住改商”的情况侵害了自己的合法权益时，我们该怎么办呢？
首先，可以联合业主，让有利害关系的业主共同和对方进行沟通协商，表达自己的诉求，维护自身权益。
其次，小区业主可找到业主委员会，由业主委员会开展清理“住改商”的活动。具体可以通过安装门禁卡、要求“住改商”住户去工商部备案以及签订不扰民承诺书等。
再次，物业公司可以对其进行劝说。物业公司可根据签订的《物业管理合同》的相关规定，帮助业主们维权。
最后，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。在这种情况下，如果对方仍 不整改，可以向当地人民法院提起诉讼，请求法院判决其停止在居民区经营公司。
总之，“住改商”必须同时满足两个条件，一是遵守相关的法律法规以及管理约定。二是经过有利害关系的业主一致同意。
否则，就不能擅自对房屋的用途进行改变，这样不仅会侵害其他业主的合法权益，也是违反法律规定的行为，要承担相应的法律责任，付出法律代价。
综上所述，“住改商”需要在一定条件下才能进行，不能侵害他人的合法权益，同时我们也要维护自身合法权益。
参考文献：《民法典》
