◎核心提示
“我们小区有租客私自把两套房子打通，改造成了‘食堂’。”近日，贵阳市云岩区银海元隆A区6号楼业主向本报反映，他们小区有租客私自将住房改造成“食堂”，准备对外营业，遭到其他业主反对。据悉，随着经济的发展，很多小区都出现了“住改商”的现象，那么，“住改商”需要哪些条件？记者就此咨询了律师。
一名租客“住改商” 业主纷纷投反对票
“我昨天下午收到6号楼业主反映，我们这栋楼502、503要开餐厅，我就和物管以及业主委员会的人一起去查看，进了房间之后，发现里面放了很多板凳，装修成包厢的样子，最夸张的是，有一间卧室被他们改成了6个蹲位的厕所，还有很多锅碗瓢盆。”一名业主代表说。
“当时装修的时候我们就去问过，他们说是开装饰公司，昨天我们邻居发现运了很多蔬菜和碗筷、大圆桌进去，一会儿给我们说是开餐厅，一会儿给我们说是开职工内部的食堂。”这名业主代表补充说道。
记者跟随业主来到5楼，发现该房间原本的两套房被打通，改装成了一套房，客厅被屏风隔开，分别放置着大圆桌和椅子，其中一间卧室被改成6个蹲位的厕所。
根据现场的业主反映，银海元隆6号楼住改商现象频发。“我们6号楼有的楼层更夸张，一层楼里就有几户住改商，出门就像进了商业一条街。大家看着你进进出出，没有隐私可言，也会担心安全问题。”几位业主向记者反映。
记者电话采访了5楼工作人员小何，他说房屋是用作自己居住，厕所是上一个租客改的。并且房东已经和业主委员会沟通好，之后将按房屋原来的结构恢复。
现场居民告诉记者，我们一开始和房东沟通无果后，40多户居民就联合拨打了12345政务服务便民热线反映情况，他们把我们的情况反映给了八鸽岩街道办事处，物业也积极联系了区住建局确认其改造没有拆除承重墙。最后在物业和业委会的强烈要求下房东承诺会对该房厕所进行恢复。
5月6日，记者接到小区居民反映，该住户继续在室外“公共平台”上违规撘建雨蓬，经北京路派出所110民警及八鸽岩街道办事处综合行政执法办公室工作人员及时赶到现场，联合劝导并口头通知其暂停施工。小区业委会代表表示，对于该住户的“住改商”行为将坚决反对，之后会继续和业主共同维护自身权益，后期也会联合物业对小区的“住改商”行为进行监管。
如何才能“住改商” 律师有说法
在小区住宅楼里从事商业活动已不是新鲜事，美容美发店、餐馆、快递驿站等商业主体进入小区，住宅变商用，有人喜有人愁。一部分市民认为，不出楼就能享受各类服务，便捷了生活，另一部分市民认为，“住改商”导致外来人员增多，噪声污染严重，降低了生活品质。
小区住宅能否改为商用？“住改商”有什么要求？记者咨询了律师。
贵州千载律师事务所李娇律师表示，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条来看，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《贵州省城乡规划条例》（2017修正）第四十一条规定，房屋所有人、使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当依法向城乡规划主管部门和土地主管部门申请办理变更手续。
《贵阳市人民政府法制局关于贵阳市城乡规划条例》第三十三条规定，房屋所有人、使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更原房屋规划使用性质的，应当向城乡规划、土地主管部门办理变更手续。
有关行政主管部门办理行政许可时涉及房屋用途的，应当与房屋权属证*载一致。
综上所述，根据《民法典》279条之规定，“住改商”需满足“一、遵守法律、法规以及管理规约；二、经有利害关系的业主一致同意。”两个条件，缺一不可。
上海市海华永泰（贵阳）律师事务所主任史奔奔也表示，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
比如租客想把住宅改为商用，必须经过房主同意，如果未经同意擅自更改，就构成侵权。而邻居作为邻里，也是相关利害关系人。如果其生活受到了“住改商”的影响，首先建议向小区物业和业委会反映，请他们出面协商，如果协商解决不了，再向住建部门、工商局进行投诉反馈。最后，如果这两种途径都不能维护自身权益，还可以通过提起民事诉讼的方式来要求对方停止侵权。
具体到该事例中，住宅如果在没有得到相关部门批准，没有经过相关利害关系业主同意的情况下变更了住房性质，就构成违法。在违法的同时还为相邻一方带来影响，又构成了侵权。
史奔奔补充说道，本案例中，买了房子房主就有房屋所有权，有权对房屋在合法范围内作出一定的处置，把卧室改成6个蹲位的厕所改变的是房间用途，房东有权变更。但是住宅变会所改变的是房屋使用性质，则需要监管部门批准。判断具体的改动涉不涉及违法，则需要第三方鉴定机构介入入场鉴定。
贵阳日报融媒体记者 田野
