1.什么是自建房？
关于什么是自建房，现行法律法规并未明确具体定义，按照通常理解，是指拥有独立土地使用权的单位或个人自行（包括承包给他人）建造的房屋。个人自建房则主要包括城镇规划区内的居民自建房和村庄建设规划范围内的农民自建房。个人自建房基本上为住宅性质，那自建房能不能作为经营性用房呢？
2.自建房能否住改商？
《民法典》第二百七十九条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”由此可见，法律并未禁止将住宅（含自建房）改变为经营性用房。《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发[2016]84号）和《国务院办公厅关于完善支持政策促进农民持续增收的若干意见》（国办发[2016]87号）则更加明确地鼓励利用农房作为农家乐、民宿等经营性用房。只是住改商需要满足两个条件：一是经有利害关系的业主同意；二是改变房屋用途的行为本身未违反法律、法规以及管理规约的规定。
3.自建房住改商需征得哪些人同意？
根据《民法典》的规定，拟将自建房住改商的，应当经有利害关系的业主同意。关于哪些业主属于有利害关系的业主，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，如果已将部分自建房出售给他人，住改商之前应当征得其他买受人的同意。除此之外，如果自建房的住改商行为可能导致周边业主的房屋价值、生活质量受到不利影响的，还应征得该部分业主的同意。
4.自建房住改商需经审批吗？
虽然根据《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，改变土地用途需要经土地部门与规划部门的审批，但包括《民法典》及其司法解释在内的法律法规并未规定房屋用途的改变是否需要经相关行政部门审批。自建房的住改商，尤其是在仅将自建房的部分房屋改变为经营性用房的情况下，并没有从根本上改变土地的属性，根据现行法律法规的规定，无需经行政审批。
5.自建房住改商装修的注意事项
根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，城市自建房住改商时，不得有下列装修行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
关于村庄、集镇规划区内自建房的装修行为，现行国家法律和行政法规层面并未明确予以规范，但从《长沙市房屋安全管理条例》的规定看，集体土地上的自建房装修行为也应参照城市自建房的装修规定。同时，值得注意的是，根据《建筑法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等规定，村庄、集镇规划区内建设二层（含二层）以下的自建房时无需委托资质的设计单位进行设计，在进行后续装修时，逻辑上无法由设计单位提出相应设计方案，因此这类房屋的装修行为不应受《住宅室内装饰装修管理办法》的调整。
6.自建房住改商时加层扩建的注意事项
如果在自建房住改商的同时存在加层扩建行为，则属于一种超出原有规划许可范围的建设行为。由于自建房在进行建设之前本身必须办理建设规划许可，所以想要在原有规划许可范围外加层扩建自建房，也必须向原规划审批部门重新申请规划许可。同时，如果加层扩建后的自建房已超出限额或自建低层住宅的范围，则还应按照《中华人民共和国建筑法》的相关强制性规定办理建设工程施工许可、由具备相应施工资质的建筑企业承建等。
另外，根据原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第（一）款的规定，建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建。关于村庄规划区内农民自建低层住宅的加层扩建工程暂无明确的强制性规定。
7.自建房的装修施工主体是否必须具备装修资质？
装修工程属于建设工程范畴，因此很多人认为对属于《建筑法》调整范围的自建房进行装修行为时，承建施工的主体必须具备相对应的装饰装修企业资质。但现行法律和行政法规并未明确规定包括自建房在内的住宅装修工程承包主体必须具备施工资质，而且根据《住宅室内装饰装修管理办法》第九条的规定，也只有变动建筑主体和承重结构、增加楼面荷载、改动卫生间和厨房间防水层的装修行为才必须委托具有相应资质的装饰装修企业施工。因此，即使是《建筑法》调整范围内的自建房装修行为，也只有部分对房屋主体结构有重大影响的装修行为才必须由具备装修资质的企业施工；不属于《建筑法》调整范围的自建低层住宅装修施工，则无需由具备装修资质的企业施工。
8.自建房改商的经营范围限制
虽然现行法律和行政法规并无专门限定自建房改变为经营性用房后的经营范围的系统性规定，但有关特定行业的法律法规对包括自建房在内的住宅楼用途范围作出了一定限制。例如《娱乐场所管理条例》规定了不得在居民楼设立歌舞、游艺等娱乐场所；《互联网上网服务营业场所管理条例》规定了不得在居民住宅楼（院）设立互联网上网服务营业场所；《大气污染防治法》规定了禁止在居民住宅楼内建设产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。需要说明的是，上述规定均未明确村庄、集镇规划区内的自建房是否在调整范围内，但从国办发[2016]84号和国办发[2016]87号文件中鼓励利用农房作为农家乐等经营性用房的立法目的看，至少利用农民自建房建设具有娱乐、餐饮等功能的农家乐，并不属于法律禁止之列。
律师建议
鑫昊成专业律师建议：自建房业主在将房屋改变为经营性用房前，应当征得同栋业主或其他可能被影响业主的同意；在装修和改建时，应当遵守《住宅室内装饰装修管理办法》、《城乡规划法》等法律规定；同时，不应将自建房用于从事法律法规规定禁止在居民楼内设立的经营项目。另外，立法层面应当尽快完善有关自建房住改商的行政监管制度，使其真正走向正规。
,
