“住改商” 或称“住改非”是指国有或集体所有的土地上利用住宅区位优势，改为商铺经营。 被拆迁房屋所有权证书上注明的用途为住宅，但已取得营业执照、税务登记和纳税记录。
“房改商”是指在拆迁补偿中将房屋具体所有权转为非住宅性质的房屋，是指房屋使用性质的变更，因为住宅物业的登记使用，但实际上属于商业或其他用途。
产权证显示，这类房屋用途为住宅，实际用于商业或其他用途，如商店、餐馆、沙龙等，“住改商”现象在世界各地屡见不鲜。由于这些房屋具有良好的区位优势，其现实租金收入或市场交易价格均高于同区域其他住宅房屋。
因此，无论是在房屋拆迁中采用住宅处理方式，还是采用非住宅处理方式，拆迁双方观点截然相反，是房屋拆迁中的难点之一，也是房屋拆迁纠纷的焦点之一。
从多年来的房屋拆迁情况看，除少数房屋擅自由住宅改为工业用房外，多数采取“住改商”的形式，一般情况下，房屋由住宅用房改为擅自经营用房，主要用于小型百货公司或居民生活服务业，房屋、土地用途变更虽未依法批准，但多数已依法取得工商营业执照，以农村住宅为例，其主要特点如下：
1、从房屋的使用结构来看，主要有两种类型：一种是将所有的居住房屋改为经营性用途，业主居住在其他地方；另一种是将居住和经营混为一谈，多数是在前面、后面或在建筑上居住，因此，在房屋拆迁中很难区分普通住宅和管理的不同用途。
2、从房屋的经济效益来看，其效益与地点成正比。热闹繁华地区，如在城郊乡镇或经济相对发达的地区和商业街两侧，其经济来源较为可观，有的甚至超过原来收入的几倍，但远离城市，较不发达的商业村镇，他们的人口相对较少，但一般情况下他们的收入高于租赁住房，有些甚至可以成为被拆迁户家庭的主要收入来源。
3、从“住改商”的时间上来看，一个更大的时间跨度，一般在几年到十几年甚至几十年不等，一般较长，但在拆迁区域，往往是多符合拆迁补偿故意打破车间改变房屋用途等不良现象时有发生。
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