华润公园上城效果图 资料图片
强调“交通在先”理念
曾有媒体机构统计出广州15个在建或规划中的TOD开发项目，多数分布在白云、番禺和增城，包括嘉禾望岗、广州南站、新塘等重要节点都被囊括在内。
那么，TOD为何这几年备受关注？
“TOD代表的开发导向，是在公共交通覆盖辐射的几百米范围内，打造出工作、居住、商业、交通、出行等多种用途空间集合的开发模式，”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方 记者表示，这种开发模式一方面是为了平衡相应片区的产城融合，降低通勤成本，另一方面最大限度将工作、生活与交通出行融为一体，节约发展空间。
在李宇嘉看来，TOD项目与其他一般楼盘最大的区别是“交通先行”。“并不是先有厂房住宅生活区，发现出行不方便了才来搞交通，而是根据交通枢纽辐射范围进行产业规划和项目布局。”他认为，目前TOD项目往往带有区域商业枢纽属性，在粤港澳大湾区范围内，随着地铁等综合交通枢纽在新城、新区、城市副中心的开发建设，这种开发模式可以先行规划描绘片区，以这种方式来突出卖点，吸引购买力和关注度。
“过去建设站点只是单一考虑交通属性，希望站点实现快进快出的功能，”戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰认为，目前打造轨道交通站点，更多地是从站城一体化的角度考虑，要考虑站点带动的产业，产城人居要平衡发展。
与此同时，不断壮大的新片区也对TOD开发模式产生了需求。
以新塘为例，该片区狭义上指新塘镇范围，广义上则包括过去几年从新塘镇析置出的永宁街、宁西街和仙村镇，第七次人口普查数据显示，上述四镇街人口合计达到65.24万人，占增城全区人口44.49%，与2010年“六普”时的新塘镇相比增加约26万人，增幅达66.74%。
新塘片区已有大量开发成熟的住宅社区
作为增城辖区紧邻广州中心城区的地带，新塘在过去十年里承接了大量新增人口。“如果能围绕TOD开发的话，能够降低要素聚集成本，吸引人群居住，”李宇嘉认为，TOD开发模式能更大程度上为相应片区提供更多资金支持，从而形成片区发展的良性循环。
考验房企开发运营能力
不过从现实情况来看，TOD类项目在广州并非一帆风顺。
例如新塘的凯达尔枢纽国际广场早在2018年6月就已封顶，曾预计2019年底正式投入运营。但如今已是2021年7月，穗深城际也早已开通，该项目却仍未开业。
7月7日下午，南方 记者搭乘穗深城际列车来到新塘南站后发现，位于车站出口旁的凯达尔营销中心目前是关闭状态，门口贴出通告称，因为消防验收相关工作所需而暂停开放。记者随后拨打通告中的联系电话，营销人员在电话中表示，很快就能恢复营业。
7月7日下午，凯达尔枢纽国际广场营销中心处于关闭状态。
从外观上看，两座塔楼和裙楼的外立面，除部分细节外已基本装饰完毕，但周围空旷的环境，周边立起的围挡，都让人看不出投入使用的迹象。
此前凯达尔枢纽国际广场曾有中信泰富商业的参与，项目公开名称也一度为“中信泰富·凯达尔枢纽国际广场”，但从2018年后，该项目对外宣传时便不再含有“中信泰富商业”字样。
外界对凯达尔的状况有诸多猜测，新塘南站附近一家新开楼盘营销负责人曾向记者表示，据他们所知，中信泰富退出后，凯达尔在项目开发运营上并不顺利，疑似出现“资金断裂”。该传闻并未被证实，但成了人们口耳相传的说法。
根据天眼查网站的公开信息，开发商广州凯达尔投资有限公司曾在2017年两度出质股权，今年母公司还被广州市中级人民法院执行财产保全，共计15000万元股权被冻结。
楼盘销售回款是房企重要资金来源。前述凯达尔营销人员向南方 记者表示，凯达尔目前在售复式LOFT，均价约3万元/平方米。由于所在地块2014年就已动工，因此在售公寓可以卖给个人，但该价格与附近在售的新世界广汇尊府、保利天际等新住宅盘相比并没有太大优势。而凯达尔枢纽国际广场附近的二手住宅，报价也多在1.9万至2.5万元/平方米区间。
阳光家缘网站显示，凯达尔枢纽西塔“办公类”产品有712套获批可售，但已售仅105套，而在销控表中，大量房源因处于“抵押”而显示为不可销售状态。
阳光家缘网站对凯达尔枢纽国际广场预售和已售的信息公示。
“项目开发出现问题，多少和经营者的能力有关，”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，TOD项目通常具备地段优势，但如果在业态的配置、现金流的管理、产品的推广和营销等方面，也会导致项目运作效率很差。
◎专家连线
发展TOD，大湾区要形成灵活开发模式
尽管延期至今未能开业，但外界对于凯达尔枢纽国际广场仍然抱持信心。今年年初增城发布公众号就曾表示该项目已基本建成，计划于2021年开放。如今消防验收的信息，也表明其正在走向投入使用的道路。
根据《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》，未来大湾区要形成主轴强化、区域覆盖、枢纽衔接的城际铁路网络。国家发改委在批复该规划时还明确要求，要加强，各种交通方式有效衔接，积极培育客流，促进各种轨道交通融合发展，同步建设城市配套设施，实现无缝衔接、零距离换乘。结合枢纽建设，形成“站城一体”的城市综合体。
在此基础上，不论是广州、深圳等地已经建设的火车站，还是近年来新建或规划的广州南沙、新塘，深圳西丽、福田，以及珠海横琴、江门蓬江、东莞西站等，都将是轨道交通客运枢纽体系的重要组成部分，这也为TOD开发模式形成了建设基础。
“广州和深圳为中心的9个城市要全部实现互联互通，还要辐射广州都市圈的清远以及深圳都市圈的河源等地，如今广深房价较高，通过轨道交通一方面可以疏解人群，还可以产城融合、支柱平衡打造新区，”李宇嘉表示，轨道交通能够让城市中心城区密集的人口、住房需求、商业需求和部分产业转移到外围，这也是实现TOD开发模式的重要条件。
而在严跃进看来，粤港澳大湾区更要关注一些新兴区域的发展机会，TOD类项目要与所在区域的城市更新及产业更新结合，这样才能让TOD项目真正具备较强的客流，另外也要形成更灵活的开发模式，让TOD真正成为所在片区的新商圈和新地标。
而对于TOD的开发模式，邵丰认为目前主要有中国香港和日本东京两种形态，“在中国香港，TOD在城市的不同发展阶段担当不同的作用，包括促进新市镇发展、旧区产业转型、轨道交通功能与物业功能的立体连接等，日本东京都市圈有丰富高效的公共交通网络体系，TOD模式将都市圈内各大城市进行有机串联，形成明确的产业分工，同时强调区域优势资源整合，促进区域协同合作。”
