企业面临征收或搬迁该怎么办？
房地产市场价值评估：深入解析与实用建议
作为入行10多年的估价师，经历的征收（以前叫拆迁）项目很多，想站在第三方的角度剖析一下实际的操作流程：
当企业面临征收或搬迁时，房地产市场价值评估成为了确定补偿金额的关键环节。这一评估过程涉及多个重要方面，要求企业、估价机构和政府部门共同合作，确保评估结果的准确性和公正性。
企业征收或搬迁的房地产市场价值评估，其主要目的是为了确定被征收或搬迁房屋的货币补偿金额。评估的时点通常是房屋征收或搬迁许可证颁发之日或征收或搬迁实施之日。这一时点的确定，有助于确保评估结果的时效性和准确性。
评估内容不仅包括房屋的市场价格、装修装饰的补偿金额，还有可能为企业的设施设备价值等。评估结果作为协商的基础，企业需要与政府基于评估结果进行补偿协商。
现阶段的征收项目都是政府行为，征收部门人员会要求在不违反估价原则的前提下，尽量就高就低，这个晚点说原因。
根据《城市房屋征收估价指导意见》，征收或搬迁估价一般应当采用市场比较法。当不具备采用市场比较法条件时，可以考虑使用成本法、收益法或假设开发法等其他估价方法。选择何种方法，需要根据被征收或搬迁房屋的具体情况和市场环境来确定。
针对企业来说，首先说双证齐全的，按证载用途进行无异议。
无证的，则按政府认定内容进行考虑。
再说说什么是不违反估价原则的情况下就高就低：
估价工作是根据《房地产估价规范》进行，估价工作就类似在一个框架里跳舞，偶尔手、脚可以伸出框架，但是主体必须在框架内。
价格就高是为了征收方在与企业协商时有一个最终的底线。
价格就低是为了征收方在与企业协商时的投石问路。
一般的企业征收价格都会在客观评估价格上进行调整、查看是否漏项或者其他。在企业与征收方协商一致后，才会正式出具评估结果。
基本上没有先出具正式结果再去协商，无操作性。
违反法律规定的就不考虑了。
视角放到企业方，会在结果呈现的时候，不自觉的想多争取自身的利益，有经验的征收方也预判到企业的行为，在呈现的结果上选取价格就低的结果，几番谈判，在价格就高的范围内，协商成果，皆大欢喜。
但是如果评估结果就高的情况下仍然无法协商一致，评估结构可能会放弃出具更高的价格。作为企业方，个人建议是自行寻找熟悉的评估公司在征收的前提下，明确自身企业的价值，再考虑与征收方的协商。
注意是在征收的前提下，估价在各种目的下的价值不同，所以房地产价值可能会有较大差异，这个是要注意的。
