导 读
房屋征收种类繁多，常见的一般有棚改、旧改等，目前全国很多地方的房屋征收都是以棚改或旧改的名义进行的，虽然都是拆迁，但作为老百姓对于这些政策可能了解不是很全面，包括如何改、是否有补偿及标准是怎样制定等等。但实际改造过程中却存在很多违法乱象，一旦以棚改的名义拆迁就会出现“房子不值钱”的现象，其目的就是想用很低的补偿标准进行征收，降低被拆迁人的原有生活水平...那么，他们究竟有哪些不同？
关于旧改
旧改：即城市更新政策，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等，遵循政府引导、市场运作、公众参与原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，现行旧改主流为老旧小区翻新改造，限制大拆大建。根据国家《意见》指出，2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。此次旧改重点改造2000年底前建成的老旧小区，注意这也就意味着此次新政下的旧改范围仅限城镇，不包括农村，老旧小区改造内容首先是基本配套设施，如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善，以及加装电梯、垃圾分类设施配套等；在基本基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地，配建停车场、活动室、物业用房等；最后进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。
棚改与旧改危改的区别
所谓的旧改和棚改都属于城市更新的方式，相同之处在于目的都是为了城市的升级和改造。
适用对象：棚改主要适用于使用年限在20年以上，除了小区功能不齐全、配套设施不完善以外，还存在住房质量、消防等安全问题；旧改原则上要求建筑物建成时间超过20年以上。
运作模式：棚改是政府和国企主导，采取政府主导、国企实施、人才住房的模式；旧改遵循政府引导、市场资本运作、公共参与的模式。
补偿方案：棚改的补偿标准由政府公示，可协调性不高；旧改赔偿标准是可以商定的，都没有统一的标准。
2021棚改补偿标准
1、货币补偿。具体补偿补助总款=被征收房屋价值补偿＋搬迁费＋临时安置费＋停产停业损失补偿费＋外迁补助费＋其他补助费。
2、房屋产权调换。被征收人可以选择产权调换，拆补比例不得少于1:1.
3、临时安置费。选择货币补偿的以被征收房屋建筑面积为基数，发放临时安置费，临时安置期限届满，产权调换房屋不能交付的，按届时房屋租赁市场价格重新核定临时安置费补偿标准发放临时安置费，直至产权调换房屋交付之日。
4、停产停业损失补偿费。被征收房屋符合下列条件的，给予被征收人停产停业损失补偿：被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；有合法有效的营业执照或登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证。另外有些地区还有其他补偿费用。
拆违、拆危代拆迁套路
1、以拆违代拆迁：实践中，存在征收方在被征收拆迁人不同意拆迁或不同意补偿标准的情况下，对被征收拆迁人的房屋直接进行违建认定、强拆，这就是常说的以拆违促拆迁，属于违法行为。根据《中华人民共和国行政强制法》相关规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。所以，当房屋被认定为违建后，一定要及时在法律规定的期限内采取复议或诉讼的方式进行维权。提醒注意：如果征收拆迁程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障及未制定应急预案等，一律不得对被征收拆迁人房屋实施强制拆迁。
2、以拆危代拆迁：征收拆迁过程中，有些地方拆迁部门为了加快拆迁进度或减少被征收人的拆迁补偿，将房屋鉴定为危房，继而实施强拆的情况。对此法律有明确规定，不得以“拆危”代拆迁规避征收程序，房屋征收应遵循先补偿后拆迁的原则，在被征收人未获得合法补偿的情况下，仍应保障被征收人对被征收房屋或土地的合法占有使用的权利。即使与被征收人经协商达不成房屋征收补偿协议，作为房屋征收部门也应按规定依法作出征收补偿决定，不应以被征收房屋系危房为由，以紧急避险为名，规避征收程序，实施强制拆除，这既不符合依法行政的原则，也不符合保障被征收人合法权益的理念，侵犯了公民、法人或其他组织的合法财产权利。
棚改旧改涉及拆迁，被拆迁人有何权利？
1、参与权。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，市、县级人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
2、知情权。房屋征收部门拟定征收补偿方案后报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。所以，被拆迁人要及时表达意见和诉求，以免错过时机。
3、异议权。被征收人对评估结果有异议的，应在收到评估报告10日内，提交书面申请，在申请书中指明评估报告存在的问题，申请复核评估，并在10日内收到复核的结果，如果对复核结果不满意，可在10日内申请鉴定，对结果仍有异议，无法签订补偿协议的，政府一般情况下可能将作出补偿决定。
4、选择权。评估机构的选择：房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定；补偿方式的选择：被征收人可以选择货币补偿或产权置换，征收方只以这两种补偿方式中的其中一种对被征收人进行补偿属于违法。
5、公平补偿权。房屋的价值不是由项目来决定的，而是按照房屋本身的市场价值来决定的，所以补偿价格要参考市场上同类房屋的市场价格。另外，拆迁补偿项目也是法定的，包括房屋重置成新价和土地区位价格、安置费、搬迁费、过渡费、停产停业损失等，不能借棚改的名义对正常的社区进行商业开发或恶意降低补偿。
6、救济权。被征收人享有的救济权利主要有行政复议，行政诉讼，举报和依法信访等。棚改或旧改涉及拆迁的，产生利益纠纷也是在所难免，法律赋予了被征收人申请复议和提起诉讼的权利。所以，棚改或旧改过程中，遇到违法征收、征收补偿不合理、非法强拆、暴力逼签等情况时，一定要及时向有关部门申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼，以维护自己的合法权益。
结语
即使国家为了公共利益的需要对土地实行征收征用，或为了改善居住条件水平进行棚改、旧改等，必须要依法给予公平合理的补偿，过程中发现征收方或政府存在违法行为，都可以通过法律赋予的合法权利进行救济，一定要果断维权，必要时也可以借助专业律师的帮助维护自身的合法权益，获取合理补偿！
