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老周聊物业—125：从头再聊物业管理（2、物业管理到底是做什么的？）

这两天，老周的想法就是深入、细致的聊一聊与物业管理有关的常识、基础知识。昨天老周聊了对国内物业管理现状的一点点感受和看法，今天介绍下物业管理到底的做什么的？

物业一词译自英语Propertｙ或estate，由香港传入广东和内地，目前已经是个“约定俗成”的用语；主要指“房地产、不动产”的别称（以土地及土地上的建筑物形式存在的“物”）。

从“日常使用”或“口语化”来说，“物业”可以代指一切“大、小”房地产、不动产；它可以是整栋的“办公楼宇、商业大厦、酒店、购物中心”，也可以是“住宅小区中的某个产权单位”。

所以，从建筑物产权属性及法律角度看，“物业”不是一个很规范的用词！

从建筑物产权归属的角度来看，建筑物可以简单分为“单一产权建筑物”和“多产权建筑物”。

• 单一产权建筑物。常见的有：开发商自持建筑物（购物中心、写字楼、科技园、工业园区）、政府办公楼、市政项目（如：医院、学校、图书馆、体育馆等）；
• 多产权建筑物。常见的是住宅小区、公寓、销售型写字楼等；这些建筑物由开发商建设后分成很多小单位销售给不同的小业主（房产所有人）、一个建筑物有众多的产权人。多产权建筑物的各个小业主的“所有权”，在法律上（民法/物权法）称为“建筑物区分所有权”。

“物业管理”就来源于“建筑物区分所有权”。

《民法典》对“建筑物区分所有权”的规定：

• 第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
• 第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
• 第二百八十四条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

以上的意思，用通俗的说（按住宅小区来举例），就是：

• 我们买了住宅小区一个房屋，对房屋（主要指：房子内部空间）拥有所有权。
• 我们对房屋拥有所有权后，同时对住宅小区共有、公共部分拥有共有权利（即：对小区道路、绿地、公共场所、建筑物基础、公共设施设备等），并负有对共有、公共部分管理和维护的义务（如：对公共设施设备的维修、养护，对公共秩序的管理，对公共部位进行清洁，对公共绿地进行养护和修剪等）；这个义务是不能放弃的（业主不能以放弃权利为而不承担义务）。
• 如果房屋业主不能自行管理建筑物（即：履行上述义务），可以委托物业服务企业或其他管理人提供服务。
• 这个专业的物业企业或管理人提供的服务，就是我们所说的“物业管理（物业服务），业主和物业企业（管理人）之间签订的合同就是《物业服务合同》、双方产生了物业服务法律关系。

注：《民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

所以严格来说，物业管理主要是针对多产权建筑物。是帮助众多小业主来管理多产权建筑的公共区域、并对建筑物共有部分提供维修、维护服务的。

对于单一产权建筑物，因建筑物本身不分专有部分、共有部分都属于一个业主所有，其严格意义来说可以不算法律意义上的物业管理。如业主委托物业企业提供服务，业主和物业企业可以采取各种方式来选择和确定服务项目、服务方式及付费形式，也可以适用“委托合同”的相关规定。

物业企业（管理人）受业主委托提供物业管理服务，其服务内容不是由物业企业（管理人）自己决定的，是在法律法规许可的前提下、按业主们共同意愿或共同决定（即：业主大会决定）执行的，体现在法律文件中就是《管理规约》。举个例子：

• 业主大会不能通过关于大家共同违章搭建的决议、因为这是违反法律法规的；
• 但业主大会可以共同决定小区的阳台是否可以封闭、或者不封闭，一般来说这是不非法的；
• 业主大会可以决定小区选择较低的物业服务费、选择低水平物业服务；也可以选择交纳较高的物业费、选择高水平物业服务；
• 可以选择利用公共区域进行经营活动、其收益归全体业主所有；也可以维持高端小区状态、不在小区公共区域实施经营活动。

总之，物业管理的项目、内容及服务标准都是由全体业主共同决定的。

当然，在楼盘交付给业主之前、没有业主大会，所以法律规定由开发商帮助业主选聘物业服务企业、选择服务标准、按政府主管部门拟定的范本文件制定《临时管理规约》，这就是前期物业服务。

待小区达到成立业主大会的条件，业主们就可以共同决定以上涉及物业管理的所有事项，只要符合法律法规要求、符合法定程序。

上面已经提到，物业管理就是物业服务企业（管理人）受业主委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。重点在于：

1、共有建筑物、公共设施设备的管理、维修养护

• 业主们常见的公共设施设备、建筑物：天台、公共楼梯、楼道公共窗户、外墙面、电梯、供电供水设备、监控系统、门禁系统、消防系统及设备、沟渠管网、公共区域休闲设施等；
• 这些建筑物、公共设备设施的日常维护应当由物业服务费支出，但大中修、改造改建的费用由业主共同所有的维修资金支付；
• 业主们最应当关注公共设施设备、建筑物的日常养护情况，如物业服务企业日常不提供合格的维修养护服务，就会造成设施设备的故障、加速老化（如：原本可以使用20年的电梯、不认真养护，5年后可能就要大修），这样就需要启用维修资金来进行修复，最终损害业主利益。

2、公共秩序维护、消防安全管理

• 主要是：消防值班、消防安全检查、公共秩序维护、停车管理、应急及突发事件处理等项目。
• 公共秩序维护、消防安全管理涉及到业主们的安全，是非常重要的服务项目。

3、环境卫生管理

• 涉及到：公共区域的清洁、公共园林绿地的养护、生活垃圾清运、四害消*等项目。

4、其他

• 客户服务（档案管理、客户关系沟通和维护等）；
• 装修手续办理、装修管理；
• 组织社区文化活动、节假日社区装饰和布置等；
• 客户报修、入户维修、投诉处理等；
• 其他，如协助处理邻里纠纷、给业主提供增值服务等。

对于住宅、公寓等多产权建筑物，业主们如何选择和监管物业服务企业（管理人），其实前面老周已经说得很明白了（物业管理的核心业务就是：公共设施设备的维护、公共秩序和消防安全管理、环境卫生管理），选择和监管物业服务企业（管理人）就要看核心业务。

• 对于选择较低物业服务费、较低物业服务标准的住宅小区、公寓等建筑物，一定要选择基础服务做得好的服务企业（管理人），并且一定要监管其在公共设施设备维护管理、公共秩序和消防安全管理、环境卫生管理中投入的成本，及落实到现实中的服务质量。
• 对于中高端的住宅、公寓、别墅项目，因为物业服务费较高，那么就可以在基础业务较好的基础上，选择客户服务好、社区文化活动及增值服务做得好的物业企业（管理人），花较多的钱享受物业公司提供的很多服务。

但切记，千万不能本末倒置，置于业主确实利益相关的基础服务不管、选择华而不实的“服务项目”！

因为，物业管理最基本的目标“安全、健康、便利、舒适”中，最首要、最重要的就是“安全”！