旅项目开发，自以为很聪明，很有眼光。也有一些政府官员给投资商撑腰说“可以搞”，还找来一些策划大师或设计机构出主意，如何在非建设用地上开发，并躲避国土督察。为什么说这种想法或做法是自作聪明？因为根本不可能躲避督察，而且自以为不拿建设用地降低了投资成本，实际是放弃了发财的更大机会与最佳路径。被查、被拆是早晚的事，甚至还没等到被拆，你已经活不下去了。
01
法律上的旅游用地
2020年1月1日实施的《土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等”，明确规定了发展旅游产业必须在建设用地上。
我们通常所说的旅游六要素的“吃、住、行、游、购、娱”涉及的建筑物、构筑物等设施都必须建在建设用地上，对应于国家标准的不同用地类别。当然，一些轻度观光、游览涉及的农地、山林地等除外，可以按原用地现状管理。
02
从项目经营的角度看旅游用地
无数的案例证实了文旅项目光靠运营是很难活下去的，至少是活不好的，不管是采取简单粗暴的门票制，还是会员制，从一消收入发展到二消、甚至衍生产业。
忽视土地增值的文旅项目生存空间太小了，大部分情况下，文旅项目在常规运营基础上带动项目及周边土地增值，是投资商及当地政府所追求的，所以，很多文旅项目有意或无意地把文旅产业内容当成了圈地工具，这是政府和企业都心照不宣的。
从经营发展的角度来看，不拿建设用地搞文旅，是短视的、肤浅的，甚至是傻子。
03
限制农地转用、严格保护耕地的基本国策不会变
正因为这一点，建设用地才稀缺，才有价值。也正因为这一点，搞建设不按法定流程审批就要抓人。
严禁农地非农化及防止耕地非粮化是一浪高过一浪的大趋势，也是国家卫片督查的两大核心内容，人可以因私欲而打盹，天眼是逃不过的。
