很少关注外地楼市的情况，但今天看到个前些日子的新闻，有点儿意思。那就是武汉某楼盘因为房子降价，而闹着维权要求赔偿的房闹儿被行政拘留了。媒体说这是全国首例，这倒不至于，但既然敢这么说，或许是在向市场传递个信号：房住不炒，买房不准赔钱的时代彻底结束了。
我对武汉不太熟，似乎最后一次去谈合作还是十年前了，那会儿某条商业街面临整体改造搬迁。跟着领导去考察了好几天，吃的很不错。但我那个领导其实是醉翁之意不在酒，根本就没想帮当地建设，而是看上了一块地，位置绝好到能成为地王的别墅用地。
具体的不敢多谈，反正去之前设计的挺好，也找了不少关系。但一谈到这块地就被当地领导一口回绝，别的可以聊，这块地不行，不解释。我们当时不理解，很不理解，但既然谈不了就回去吧，再想办法。
结果没多久看到了新规划，那块地成公园了。我大概理解了，看上这块地的人估计太多了，而且都有点儿来头。那索性修改规划，断了所有人的念想，各方也就都理解了。再想拿地，那就得去找更高的层次，与地方上无关。这就是中国官僚的智慧，几千年传承，不得不佩服。
一、
这次武汉出现了标志性的中海光谷东麓事件。这本来就是个普通的楼盘项目，已经卖了好几年了，一直以低价著称，据说销量不错。但在近期有些卖不动了，于是在前些日子就开始降价促销，效果不是太明显。
效果不明显那就加大降价力度呗，看来中海在武汉的回款压力够大的。结果在2021年10月15日的晚上，这光谷东麓项目拿出了一批特价房，从之前的1.5万直接降价20-30%，以最低1.1万的特价出售。
就算是楼市低迷，这么大的降价力度也可以说是够诚意了。于是据说当天晚上售楼处就被挤爆了，所有特价房被一抢而空。
新买房的业主自然感觉是赚到了，但之前的老业主们那就觉得吃了亏。于是常规操作，立刻组织了起来到售楼处维权，常规操作，开发商早就想到了也都做好了准备。果不其然，头天晚上发布的降价消息，第二天早上售楼处就被围了。这倒没什么，开发商早就见怪不怪，正常操作就是了。
二、
多说一句，人们总看到房子一降价就有砸售楼处的新闻，但这里面有真有假。开始时候是真的多，但后来就是真假各半，甚至是假作真时真亦假了。
其实稍微想想就能明白，开发商刚开始的时候没经验，连万科都没遇到被打砸的事情，那被砸了是正常现象，自认倒霉。但新闻闹的这么大，其他的开发商难道就不吸取教训吗？要知道哪个售楼处可都是造价不菲的，仅一个沙盘就是少了十多万，多了几十万的成本，能随便的就让人砸吗？
而且，明知道会有业主来闹事儿，那开发商能坐以待毙吗？做好被冲击的准备是至少的，提前进行安排才是正常，要不然哪有资格当操盘人！
常规操作是这样的，最基础的是在发布降价消息之前，就已经找到沙盘公司的人，把道具的重要机电部分进行拆卸，只留下表面的东西。如果沙盘简单，那就先将零部件的连接拆开，要做到一碰就散架的地步，让人砸的时候减少损失。
甚至有的小开发商的楼盘规模小，沙盘也没什么特殊的地方，那干脆就自己先给砸了。看上去支离破碎，实际上都是皮肉伤，事情过去一组装就完好如初。其中有的部件干脆换成假的，再砸的狠点儿，看上去很解气，实际上砸的是赝品。
售楼处里的其他设施也一样，值钱的提前藏起来。剩下的都是不怕砸的，这样既避免损失，也免得扩大事件。真要太贵重的东西让业主砸了，对双方来说都不好收场。
以上只是基础操作，而准备更充分的呢，比如大型楼盘，一开发好几期的那种，早就把卧底派进业主群了。这种人都很活跃，出力出钱得到业主们的信任，充当的就是意见领袖，至少是能带节奏的。
平时这种人就是维护业主群，获得信任。而且一般还不是一个，三五个十来个都不新鲜，各有各的人设，负责不同的引导方向。平常的小事儿无所谓，好操作。遇到大降价明知道压不住了，那意见领袖干脆自己跳出来领头儿去砸场子，同时代表业主们谈判。就数这几个人考虑问题最全面，也最积极，能调动的资源也多，那普通业主自然就是跟随者了。
具体的不说了，带节奏而已，关键时刻还能当炮灰呢。各种操作没有一定之规，但也都是经验总结。总之一句话，开发商没那么傻，不可能在那儿等着挨砸还不做准备。别看业主们众志成城，其实就是一盘散沙。跳的凶的未必是真业主，第五纵队也说不定，人类都是从众的，而能影响引导业主们的，才是专业高手。
三、
武汉这次的维权情况如何？没看懂，也没细看。但开发商可是中海，是央企，能调动所有你能想到的资源，这可不是普通民营公司的水平。如果非说人家没提前做准备，那简直是对专业性的侮辱。
业主们的反应速度中等，第二天才去围堵售楼处，不算太快。该签约的都买完了，开发商的最主要目标已经达成，之后干什么都只不过是弥补了。
我看有的文章说第二天一早业主们就拉上了横幅，说明组织力很强。其实这有什么啊，又不是高科技，随便找个小作坊不就得了，给钱还能不加班？业主里要有干这个的就更省事儿了，直接自己干。
至于组织能力也没看出什么来，这种刚需盘是肯定的一群散沙。从被拘留的几个业主的年龄就能看出来，都是30岁左右，绝对的刚需。能理解他们的心情，刚买完房幸福了没俩月，一下子降价30万，搁谁也别扭。
但以这些业主的散乱程度，中海也不会太拿他们当回事儿。都尾盘了，促销就是为了冲个年底业绩。肯定是下定决心不会给什么补偿的，赔不起，不可能因为最后10%的促销，而给前边90%的业主赔偿。
这在降价没发生之前就肯定已经跟政府报备了，也都做好了预案，否则哪个开发商也没这么大的胆子去挑事儿。从这点上就已经看出中海的能力了，否则小开发商的促销价大概率都不会被批准。
而且，据说这楼盘虽然名义上属于光谷，但实际上地段很偏，否则也不可能一直就是低价盘。大概就相当于嘴里喊望京，实际上五环外还得很偏僻的那种。那这种事儿就算是围堵售楼处又能怎样？不是市中心，堵去呗，反正也没什么车，不可能闹出多大的动静。
当然，这种降价会对市场信心产生影响的，给人们一种楼市要整体下跌的预期。但还是这句话，郊区盘，没人会太在意的。既然当地主管部门批了这个价格，就说明已经做好了推演。
另外，开发商也肯定已经做好了预案，也就是如何安抚老业主。退房退钱什么的是肯定不可能的，从法律上就没有支撑。中国只有在当年的上海发生过集体退房事件，但那是当年的开发商没经验，合同约定只要业主愿意承担3%的违约金就可以退房。之后所有开发商都吸取了教训，格式合同也不许修改，没有法律漏洞留给业主们，集团里上百个律师不是吃干饭的。
四、
如果不发生后面的事件，也就是部分业主冲击冲击神舟十三号的直播间刷屏的事儿，那这件事大概率就稀里糊涂的过去了。有可能主管部门组织双方座谈，谈个几次没什么结果。然后再次协调，给老业主们一些装修上的优惠也就完了。弄不好连这个都没有，就是拖，拖的都没劲儿了也就算了。
开发商的底气是很足的，老业主们的维权得不到舆论支持，他们闹的越凶越会引发社会舆论的反感。本来开发商就不在乎他们闹，那现在竟然为了私人利益去冲击国家工程的直播间，有点儿作死的节奏了，开发商指不定乐成什么样儿呢。
现在的监管层不是很多年前了，尤其是刚经过疫情锻炼的武汉，面对业主们如此性质的维权，那如果妥协，政治影响都会很恶劣。
所以这次武汉政府不能让步，绝不能选择息事宁人。在中央房住不炒的原则之下，如果给了赔钱的业主以补偿，实在没法交代。相当于鼓励炒房了，用公权力来维护炒房者的利益，谁也不敢承担这种骂名与责任。
于是主管层公开回应，支持开发商的降价行为，而且动用了治安力量，把带头的几个业主都给拘留了。处罚不算严重，但这也表明了态度，绝对不再偏袒房闹儿，再敢闹，那就不会这么客气了。
这些日子已经消停了，没再看到后续新闻。业主们肯定还是不服气，但肯定是没有挑头儿的了。一盘散沙，闹不出什么花样儿来的。这里面有没有开发商的手段我不知道，但作为大开发商，还是上市公司，都是考虑清楚了才会行动的。
那武汉政府这次的行为怎样？可以说非常好，有理有利有节，该出手时就出手。小规模闹闹可以不理，一旦突破底线就立刻出击。这反应速度相当快，不愧是在疫情中锻炼出来的队伍，无论是政治嗅觉还是处理手段都很合适。
而且武汉的这个事件可以说是成为了一个标杆，告诉想买房的刚需们，房价只涨不跌，或者说只赚不赔的年代彻底结束了！之前买完房之后降了价，只要一闹就有可能得到补偿是事儿不会再有了。原则就是房子是用来住的，房住不炒！
五、
多说两句在售楼处的那点儿破事儿吧。
在很多人心目中，中国打砸售楼处是从2008年出现的。其实不是，早在90年代就屡屡有砸售楼处的事情了，但都不是因为房子降价，或者跟房价都无关，就是各种的维权。比如质量、配套、物业服务什么，各种各样的事儿。那会儿的维权事件比现在多的多了，哪个楼盘要是没有闹事儿的才新鲜呢。
除了维权，其他的就是各种的狗血事件了。比如为了讨要工程款，施工方砸的；当地村民追讨拆迁款，村里带人砸的；争夺股权，*雇人砸的；没交保护费，地头蛇黑色社会砸的；甚至还有代理行和中介看开发商赚钱生气，一较劲也给砸了的。
真正因为房价而退房是在上海，但基本上没闹事儿，走的是法律程序。而为了房价打砸售楼处，发生在2005年的深圳，也是万科的楼盘，毕竟深圳是他们的大本营。这件事情在当年的影响非常大，但这件事的起因非常狗血，虽然是因为价格，但却不是降价，而是楼盘涨价了。
那个项目叫万科十七英里，公寓项目。一期的价格好像已经到了2万左右了，一抢而空。而之后万科就开始了捂盘，二期迟迟不开，积累了很多想买房的人。其实都是投资客，这种产品真正想自住的没多少。
然后万科捂盘了半年多，买房人一直盯着。终于开盘了，价格涨到了2.5万，也没什么事儿，所有买房人都是买涨不买跌的，涨了就涨了。因为据说外盘已经开出了3万的盘口，有多少收多少。也就是说，只要能买到就是赚到，出门每套房就能赚至少几十万。
结果这帮人没想到，浓眉大眼的万科也叛变了。在此之前，王石一直宣传万科超过25%利润的项目不做。可是现实中呢，都不说一期的利润，二期就直接跳涨20%，这利润肯定超过25%了。
这也算了，买房人只要能赚钱就无所谓，反正都是炒呗。结果他们把开发商想象的太傻，或者是太善良了。开了盘才发现，所有推出的房源都是特价房，也就是带硬伤的或楼层朝向户型有缺陷的。而其他的房源呢，直接说卖光了。如果想买就从别人手里接，再涨20%。
这帮买房的一算账，如果接受这条件，就相当于自己没利润了，肯定赚不到钱。于是群情激奋，痛斥万科自己独吞利益，竟然不给炒房客留出空间，简直是卑鄙下流无耻之极。既然不让炒房的赚钱，那就一努劲儿就把售楼处给砸了。
之后怎么处理的我忘了，反正万科宣称是售楼处损失上百万。然后深圳副市长做出批示，严惩肇事者，打击炒房客……
六、
在那个野蛮生长的年代里，什么稀奇古怪的事情都有。之后好像还发生过类似事件，都在深圳和广州。甚至还有真的抢房事件，拿着钱强买，可见当年的炒房客有多疯狂了吧。
再之后就是全国楼市暴涨，一直涨到了2007年底。在之前这两三年里，炒房客们赚的盆满钵满，开发商也都赚了大钱。按王石的说法：阿猫阿狗都赚钱了，这根本就不是一个专业的时代。
结果2007年后半年就进入了楼市调控期，效果挺明显。而且美国的次贷危机的威力也开始显现，出头投资都受阻，那消费自然受到了拖累，各地楼市销售额大减。于是在那年年底，王石提出了著名的“拐点论”，认为房价即将进入下行通道。
就在全国都还在争论王石的话有没有道理的时候，万科果断降价，深圳杭州成都等地都打了狠折，好像最高达到了7折左右。
2008年，万科不仅售楼处被砸，在南京被罚款了4000万。物价局罚的，给出的理由是违规涨价，侵犯了消费者权益。但王石却反驳说，现实中是我们带头降价了。被官方制止而没有听，坚持打折销售，所以被罚了款。纯粹一个罗生门，诡异的市场。
万科当年很不容易，不仅在南京被罚了款，在全国很多地方都被当成了靶子。敢带头降价就被逼给老业主退款，理由都很正当，维护消费者权益。
那会儿我也在主持某项目，弄得既想降价又不敢，只好是变相降价。从开始的送装修送家电送车位，到最后都没的可送了，只能联系周边商家，送美容卡健身卡超市卡。甚至连电影票都送过，就差把售楼小姐们都送出去了。
到了2008年，终于出现了标志性转折，也发生在南京，那就是“天价烟”事件。事情很简单，当时担任江宁区房管局长的周久耕，在会上发言说：将严厉打击低价销售的楼盘。这下子被网络爆炒，人们纷纷质疑凭什么房价只许涨不许降？而且，有懂行的发现，照片中周局长抽的烟竟然是1000多一条的“九五之尊”，所以就爆发了天价烟的质疑。
再之后就又有人爆料了，周局长的手表也价值几十万，江诗丹顿，开的车更是豪车，而且他还有个弟弟就是开发商。再之后就顺理成章了，周局长被查，最终判刑十年。
估计周局长在前几年已经出狱了，看着现在的房地产市场不知会有什么感想。但估计他会发现，市场的逻辑已经变了，虽然各地主管部门还是不愿意楼盘降价，但中心思想却已经是“房住不炒”了。而且，有的城市，还是大城市，不再对房闹儿做任何的偏袒。
七、
能理解当年的逻辑吗？
买房的很多都是炒房客，是愿意和开发商共同把房价推高的。而ZF呢，自然乐见其成，这样土地也就能卖的更快，价格也更高，大家一起赚接盘人的钱。而且，监管者还不愿意见到开发商降价的行为，认为这样会搅乱市场，压低土地价格，从而影响出让金和税收等收入。
之所以处罚降价的开发商，还动不动就要求给消费者补差价，其实目的都是维持住房价。不管客观上是否能实现，至少是朝着这个方向努力的。
看看今年的形势其实也还是这么做的地方居多，市场价刚有松动，立刻就有城市出台“限跌令”。表面上说的都是维护市场稳定，但底层逻辑谁都明白。
那在这种情况下，房闹儿们肯定是有恃无恐啊。买的是房子，但实际上想买的是不断涨价的房子。只要降价了就不行，那就必须闹，只要一闹就会有政府做主给赔偿，因为他们也不想让开发商降价。
可是，这次在武汉发生的事件，说明市场真的起了变化。终于有强力打击房闹儿的地方政府了。那只能说明一点，武汉是在真正的支持“房住不炒”，让梦想发财者，至少是让盲目相信房价只能涨不能跌的人清醒一下。靠随便买套房就能发财的年代过去了，房子毕竟是用来住的，房闹不好使了，背后最大的支持者都放弃了作为后援，那就凭几个散兵游勇还能闹出什么幺蛾子。
八、
且不论市场是涨是跌，我是认为武汉政府这次的行为很正确。就是打垮梦想房价永远坚挺者的信心，房子可以买，但别保着肯定不赔钱的心态来买，更别当房闹儿，得不着便宜还得被拘留。
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