■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
日前有媒体报道，一位租住房屋15年的女租户发视频“声讨”房东，称其租赁的房屋即将被拆迁，补偿款有260万之巨，自己在这处房子里租住了这么多年，而且掏钱重新装修过，怎么着也应当分得一半的补偿款。那么，女租户对拆迁补偿款的主张究竟有无法律依据呢？拆迁补偿与普通住宅房屋的承租人之间有关系吗？
在明律师首先要指出的是，房屋承租人与拆迁补偿之间是否存在法律上的关系，与其能否最终分得一部分拆迁补偿利益是两个概念，宜分开讨论。
【征收补偿与房屋承租人无直接的法律关系】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
这一条开宗明义，明确告诉我们征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人。而在实践中，因历史遗留原因形成的直管公房、自管公房的承租人也享有与房屋所有权人相同或者近似的获取补偿的权利。
无疑，普通的房屋承租人是被排除在征收补偿法律关系之外的。其与被征收房屋之间仅存在《民法典》上的合同法律关系，依据与房东签订的房屋租赁协议对房屋享有占有、使用的债权权利。而征收拆迁针对的则是物权，二者是有着本质的区别的。
简言之，房屋承租人因承租房屋被征收所受到的影响，只能依据合同或者经由协商与房东解决，而无法向房屋征收部门主张。
那么，房屋承租人尽管不是法定的获取补偿安置的对象，又究竟能否主张从房东那里分得一部分拆迁补偿利益呢？在明律师认为这还是有争取空间的。
根据城市房屋征收补偿的地方性规定，承租房屋用于生产、经营的承租人，其停产停业、搬迁费的损失是可以与房东协商后分得一部分补偿利益的。
譬如《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第31条规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。
被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿和搬迁费、临时安置费；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。
再比如《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第34、35条规定，征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定。没有约定或者约定不成的，房屋征收部门可以将有争议部分的货币补偿款公证提存。
而搬迁补助费（含机器设备的迁移费）则由被征收房屋的合法占有人获得，意味着这部分为数不多的补偿利益房屋承租人是可以争取的。
我们再来看本案中这位女租户所关心的装饰装修损失问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8-11条对此作出了详细规定：
房屋租赁合同中对此有约定的，从其约定处理；
在合同未约定的情况下，租客经房东同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；
租客经房东同意装饰装修，已形成附合时，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；
租客主张房东补偿附合装饰装修费用的，不予支持；
租客未经房东同意擅自装饰装修发生的费用，由租客承担。
这里涉及的法律概念“附合”，可简单理解为装饰装修物与房屋本身之间“可分”还是“不可分”。譬如灯具、装饰画等可拆卸分离的，租客可将其拆走；而对重新粉刷的墙面，安装的瓷砖、木地板等不可拆卸分离的，则应由双方按照公平原则分担在剩余租赁期内的残值损失。
综上可知，本案中女租户可就其掏钱重新装修这部分的损失与房东展开协商沟通，争取由房东分担一部分费用，也就是分得一部分拆迁补偿中的室内装饰装修价值的补偿。如果协商不成，就需要其拿出证据来依法寻求调解直至提起民事诉讼了。
站在房屋承租人的角度考虑，未避免因承租房屋遇拆迁、腾退而使自己的租住处于不稳定之中，在明律师建议大家做好以下4点：
其一，在租赁房屋时向房东及中介机构明确了解所涉房源的相关情况，争取事先规避掉可能被划入拆迁范围的房子；
其二，在所签订的房屋租赁协议中对遇征收拆迁时各类损失的处置问题进行明确约定，不要拘泥于租赁合同的格式文本而不愿明确提出自己的关切；
其三，需要对承租房屋进行较大规模的装修时一定要取得房东的同意，同时可就这部分费用的分担问题作出约定，避免在拆迁时再行处置；
其四，如对室内装饰装修、停产停业或者搬迁费损失分担有疑问的，要及时咨询专业律师，争取在尚未搬离承租房屋前解决问题，这样对房屋承租人比较有利。
但无论如何，想要分得一半的拆迁补偿利益，基本上是没戏的，毕竟房子是人家的，租上20年也还是人家的。
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