最近有几位读者向我咨询了公寓的事情，这个问题呢，我不算是专家，但还是打算写一篇，简单的说说我的理解，也算是方便后面读者吧。
一讲到公寓，很多人觉得这玩意儿就是个大坑货。但是这么坑的玩意儿，理论上应该一套也卖不掉，或者去化极其困难（事实上确实也卖的困难，但是并不是完全卖不掉）。
既然这么坑，为什么开发商总是乐此不疲的去开发这类产品，也总有人赶着趟去买公寓。
我觉得要了解公寓能不能买，首先得先理解公寓跟住宅的区别。在我看来，公寓跟住宅之间，核心区别其实就两点。
1、产权性质。
公寓的产权实际上是商业性质的，当然以前因为各种原因，也搞出过65年产权公寓，前几篇写鼓楼滨江（聊一聊鼓楼滨江）的文章也提到过，这种公寓产权性质更接近住宅，是个特例，我们今天就说常见四十年或者五十年的公寓。
传说中的峰云府
因为是商业性质的，按照现在的规范，就不允许通燃气，水电也是按照商用的价格收取，比民用水电的价格要贵一些。同样道理，一般公寓也无法落户，购买公寓也不需要购房资格。
产权性质的差异，最大的区别是体现在交易税费上，住宅的交易费率是很低的，无论是契税、个税还是增值税，甚至算上中介费，在整个房价面前，几乎都可以忽略。
而公寓的交易费率是非常昂贵的。尽管各地的费率有差距，但是大体上公寓的交易费率都要达到交易总价的30%上下或者差额的50%左右，如此高昂的税率，也意味着公寓本身，单纯依靠房价的增值空间其实并不大。
2、产品设计。
因为是商业性质，所以公寓的产品设计，要遵循商业地产的设计规范，商业地产的建设，不需要遵循《住宅建筑设计规范》，像住宅的容积率、最低日照、得房率等要求，公寓就没有具体规定。
浦口万汇城
因此，大多数公寓的容积率都非常高、楼间距也很小，并且由于高层公寓要配置非常多的电梯以及消防通道，因此得房率也很低，基本上也都在70%以下。
而住宅所拥有的向外凸出并且可以享受半计容（积率）的阳台，公寓由于要遵守一些公建化外立面的要求，因此也没有。
由于公寓在产品设计上所存在的天然缺陷，因此大多数公寓，无论如何包装，只要你是把他作为长期居住使用，舒适度就一定不会太高，并且到了后期，由于硬件老化、物业服务质量下降、大量的公寓产品被用于不明用途导致楼宇内部环境日益复杂，公寓的居住价值会越来越低。
因此，作为一个住宅新房博主，但凡有人向我咨询公寓能不能买，我一律的回复，都是不能。
因为向我咨询公寓的人，99.99%属于以下两类人群：1、手头资金有限，买不起住宅，打算先买个公寓过渡一下；2、手头资金比较宽裕，有点闲钱，打算买个公寓做个差别化的投资。
但是这两类人，都不适合买公寓。
第一类，我们称之为刚需客。既然是刚需，则手头必然不宽裕，那么买了公寓之后，基本上属于放弃了这部分资产增值的目标，能解决的也大概只有眼下的居住需求，但是未来家庭落户、小孩上学的问题，公寓都无法解决，待到日后面临这些问题的时候，大概率要抛出公寓，重新买入住宅，届时所面临的就是公寓交易税费高、流动性差的天然缺陷。
第二类，我们称之为业余投资选手。他们买公寓，基本上跟买住宅的思路差不多，由于自己没有居住需求，因此买来之后长期空置，或者丢给中介去出租。最后到出售的时候会发现，公寓几乎没有增值，或者有限的增值被税费吃掉，租金甚至还不够覆盖银行利息，妥妥的失败投资。
在我看来，公寓其实就是商业地产的一种，而商业地产的逻辑，跟住宅是完全不一样的。商业地产，他既是地产，也是商业，其核心是运营能力，说通俗一点，就是盘活资产的能力，公寓也概莫能外，哪怕他披上了商住两用的外衣。
何为盘活资产的能力？
比如，你买公寓只能拿来自己住，或长期空置，亦或者甩给中介出做长租，这不叫资产盘活能力。
但是我认识一些人，他们会大量的买入优质地段的公寓，将其包装成酒店，亦或者将其作为自己公司的经营场所。所以，你们看到网上那些动辄一口气买个十套八套甚至一两层公寓的，也不完全都是开发商拿出来唬人的噱头。
也有一些小规模的公寓投资，会作为工作室、短租房之用，有些甚至能够真正做到商住两用。
这其中，是要投入时间和精力去做运营的，而这类公寓所带来的超额回报，不仅仅是公寓作为固定资产收取租金所产生的收益，其实更多的是依赖公寓持有者和运营者所投入的时间、精力以及商业才华的回报，甚至存在一定的规模效应。
而之所以公寓给大部分人一种很坑爹的感觉，其实是因为目前公寓的销售对象，绝大多数，他并不具备商业运营能力，都是平民百姓，或手头有点余钱，想找个资产跑赢理财；或手头拮据，想以公寓作为住宅的过渡。
面对销售天花乱坠的描述以及样板间金碧辉煌的装修，很多人最终无法自拔，头脑一热被忽悠买了公寓。
至于为什么开发商要去忽悠普通购房者买公寓，我想还是因为现在公寓实在是太多了，毕竟，作为商业地块，本身开发商要自持相当体量的商业，资金压力就很大，做成公寓，披上商住两用的外衣，打着住宅的擦边球，回款比较快。
而除了自持部分，剩下的可售商业，就只能去做出差异化的产品，否则的话，会更难卖，拖垮资金链；亦或者出售之后，没有统一的运营，最终沦为低端商业，越来越差，甚至可能拖垮开发商自持部分。
所以嘛，理解了公寓的这些简单逻辑，大部分人应该就能明白，并不是公寓这个东西坑，仅仅是公寓不适合你去买罢了。
当然啦，今天写这篇文章，肯定不是让大家去买公寓，在我的读者里，具备投资公寓能力的人，恐怕是真的不多。普通人，就搞搞住宅就好啦，玩公寓，大部分人连入门都没到。
