关于浙江省关于低效用地的一些规定，以及企业如果遇到低效用地的收回或者补偿之类的纠纷，应当如何处理？最近，我们楹庭律师也接到很多企业主的咨询，以低效用地的名义要求其腾出土地，其中，还有很多的整体的工业园区要求腾退这样的一些纠纷。在这个过程当中，很多企业主对于低效用地的一些规定还不是特别了解。下面结合一些案例来分析一下关于低效用地的一些规定，以及如果遇到这个问题应该怎么办？
通过相关的搜索得知，浙江关于低效用地的规定一共有400多条资讯。其中，省主管部门做出了12个，省其他机构做出了58个类似这种文件，包括各个厅、自然资源厅等等这些部门做出了58个类似的文件，还有地县级字眼的文件。另外，杭州、宁波等等的相关机构也陆陆续续做出了400多个含有低效用地这样规定的一些文件，指导地方各级行政机关如何进行低效用地的一些规范性文件。其中，最重要的有《浙江省国土资源厅关于进一步做好城乡低效用地再开发工作的通知》，该文件是2018年4月份作出的。该《通知》首先规定了低效问题的范围包括城镇和农村低效低效用地，城镇低效用地再开发政策，适用于农村存量的低效问题。浙江省低效用地范围包括城镇、农村，不仅仅是城镇。
其次，还有在总地利用总体规划中的建设用地。符合城乡规划、利用粗放、布局混乱、设施落后、闲置废弃不符合一些要求的以及在“三改一拆”计划中已经拆除的土地产权清晰，不存在争议的，比如说旧厂房、旧村庄等等，以及其他地区都属于低效用地。《通知》规定启动低效用地的调查。第三，编制低效用地再开发的专项规划是对于低效用地的一些原则性的规定。
另外，在2021年，浙江省主管部门作出了《浙江省新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动方案（2021—2023年）》方案。该文件是2021年10月23日作出的，文件中也提到了关于低效用地再开发利用的一些规定，比如加快整治提升低效工业用地，结合新一轮国土空间规划，统筹工业用地布局。
因为统筹工业用地布局导致很多地方的工业园区要整体地进行取缔、收回、搬迁。加强工业投资项目的监督，对涉及用地闲置的，严格按照《闲置土地管理办法》进行处置，新增工业用地实现百分之百的标准地模式出让，加强事后监督等等。《方案》还规定大力提升产业平台，深入开展产业用地更新，持续推进各类开发区整合提升。因为出现了各类开发区要整合提升，所以很多地方的整体工业园区都在进行拆迁，打造一批制造业高质量发展的五星园区体制，推进小微企业建设，支持符合企业利用存量低效用地展开建设等等。
该《方案》也提到了低效用地，这些低效用地的文件既不属于法律法规，也不属于规章，所以，这类文件的规定必须符合相关的法律法规以及规章，还要符合上级部门的一些规范性文件的规定。早在2016年，当时的国土部现在的自然资源部，当时的国土部就印发实施了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》。该文件有以下几项内容：
第一，总体要求，指导思想。第二，最主要的内容就是基本原则。各地行政机关在进行低效用地的认定、开发、利用、补偿等等过程中必须要遵守这个原则。只要涉及到低效用地的方方面面都要遵守这五项基本原则。
五项基本原则：第一，坚持行政机关引导规划先行。行政机关引导规划先行本身低效用地就是为了提高土地的利用效率，腾笼换鸟提高效率节约土地。如果说没有良好的规划，没有有序地开发，有可能会进入一个更大的铺张浪费使得制定的政策得不到落实。
第二项基本原则，坚持市场取向，因势利导。按照市场在资源配置中起到的决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与到改造开发中，形成多样的开发模式，增强改造开发的动力。
我们楹庭律师曾经办理过嘉兴某地的案件，某企业主要从事电子制造用于出口，实力比较强。企业想参与到项目开发中来，曾经多次向相关的行政机关提出申请。相关的行政机关说不可以，说根本不能参与到开发中来，因为拿到这块土地要高价卖给房地产开发。那么，这种情况符不符合这个原则呢？当然不符合，严重地违反了该项原则。
第三项基本原则，坚持公众参与，平等协商，充分尊重土地权利人的意愿。充分尊重权利人的意愿，提高改造开发工作的公开透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权、建立健全平等协商的机制，妥善解决群众利益，做到公平公正实现和谐开发。
第四项基本原则，坚持利益共享，多方共赢，建立完善经济激励的机制，协调好行政机关、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发，利益共享，严格保护历史文物等等。
第五项基本原则，坚持因地制宜，规范运作。
以上这五项基本原则中有三项基本原则都是在保护土地权利人合法权益，鼓励参与开发，保障公平合理，充分尊重意愿等等。当然这五项基本原则都要在法律的框架内制定。
无论是《土地管理法》中关于土地的收回，还是《优化营商环境条例》、《民法典》中的物权篇，还是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等等关于这项的规定一定是自愿的，不得带有强制性，哪怕利用效率再低也不能强制收回。如果要强制收回就违反了行政协议相关的一些规定，因为土地原来是合法取得的。
各位企业主如果你们也遇到了这样的纠纷，发现地方行政机关在违反这些法律法规和相关政策的规定，一定要通过法律的途径维护自己的合法权。根据我们办理过的很多低效用地案例的经验，认为大家一定要从以下几个方面入手：
第一，要尽量多的搜集证据，事实依据。第二，要尽量多地查阅、翻看法律法规和政策。第三，要制定一个正确的全面的维权方案。比如说要不要起诉？当然这种案件很多是不用起诉，用非诉的方式也可以解决。如果要起诉的话，应该告谁，怎么告，凭什么告，依据什么告等等这些问题要搞清楚。这就要求咱们企业主一定要找一个专业的团队进行操作。
在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。
