房产证满5年有什么意思,房产证满5年的界定

首页 > 经验 > 作者:YD1662022-10-31 10:25:50

2022年的楼市,可谓是‘冷清惨淡’。

根据国家统计局公布的数据,

今年1—8月份,

商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。

全国房企土地购置面积同比下降49.7%;

简单概述就是,

房企不愿拿地了,百姓不愿买房了。

房企为什么不愿拿地了呢?

国家政策紧,

三道红线管住了开发商,

两道红线看住了商业银行和其他金融机构。

房企普遍由激进转型保守,

不拿贵地、不拿错地、减少合作拿地,成为地产圈新主流。

疫情销售难,

房不好卖,手里没钱。

反作用影响拿地的积极性。

那百姓为什么不愿买房了呢?

缺钱,

疫情一年又一年又一年,经济低迷,收入普遍下降;

缺信心,

房企暴雷、烂尾频发,

谁买房,谁害怕。

缺动力,

买涨不买跌,一直是亘古不变的人性使然。

于是,铺天盖地,

各个城市陆续出台刺激政策,救市刻不容缓。

据不完全数据,

今年出台的楼市刺激政策累计出台超280次,

覆盖160 个城市。

最初还只是三四线城市,比如山东菏泽、广西榆林。

到了现在,一二线城市也加入到‘救市’队伍中,比如如郑州、福州、广州等。

或许是刺激效果不够显著,

国庆前一天,中国官方连发三条重磅楼市支持政策。

1. 换房退税

2. 首套房公积金贷款利率下调

3. 首套房商贷利率下限放宽

如何解读这些政策?

房价“跌跌不休”不好吗?国家为啥要救市?

01

先看看国庆发布的三条刺激政策。

1. 换房退税

财政部、国家税务总局9月30日发布新政称,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠


优惠力度如何?得和当下政策比。

当下的政策是,

如果你的房子符合“满五唯一”,

则本就不需缴纳个人所得税。

满五唯一指什么?

卖房者的房产证满5年,且是家庭唯一住房。

如果不符合“满五唯一”怎么办?

如果卖方的房产证不满2年,

购房者要缴纳房产交易差额20%个人所得税(或者计税价格的1%);

以及增值税(税率为5%)。

而如果卖方的房产证满5年,但并不是家庭唯一住房的,

购房者需要缴纳房产交易差额20%个人所得税(或者计税价格的1%)。

所以,财政部的这条退税刺激,

对于不符合“满五唯一”的房屋,且又着急换房的卖家而言,还是很划算的

以北京为例,

如果以500万购得一套房,现在以1000万出售,

差值是500万,个税100万。

现在这100万都退回,相当实惠!

2. 首套房公积金贷款利率下调 & 首套房商贷利率下限放宽

央行9月30日消息,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

同日晚间,央行、银保监会发布通知,部分城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据机构统计,符合条件的城市超过20个。

这两条政策,带来的影响又是什么?

显而易见,

就是无论你是新购房者,还是已在还房贷的人群,

如果有公积金贷款,月供都会下降。

咱们买房贷款,

一般都会涉及两个利率,

一是公积金贷款利率,一是商业贷款利率。

公积金贷款利率比较低,

之前首套公积金贷款利率是3.25%,

此次降息后是3.1%。

商业贷款利率会高很多,

比如之前很多都是超过6%,

今年因为疫情,普遍降到5%以下。

虽然公积金利率低于商业贷款利率,

但问题是公积金贷款有额度限制。

以北京为例,

公积金贷款上限只有120万元,

而房价却动辄大几百万,

所以,房贷大都采用组合贷款,

即一部分房贷用公积金贷款,超出公积金额度外的用商业贷款。

对于一二线高房价的城市,

利率下调带来的影响实在有限。

相对而言,

这两条政策更利好房价较低的三四线城市。


当然,无论降得多或少,

只要是能绛低购房成本,总归是好事儿。

02

国家为啥一定要出手救房地产?

救房地产,

其实就是在救中国经济。

先来说经济。

拉动一国经济增长有三驾马车:

总消费、总投资、净出口。

如果三驾马车都跑起来,

一国的经济发展速度就会加快。

但如果有一驾马车倒下,经济发展就会放慢减速,甚至衰退。

那经济衰退了,

对百姓的影响是什么?

首当其冲,失业率会提高,

企业*,百姓失业;

都得勒紧裤腰带过日子。

楼市价格下跌,很多人还不起贷款,银行会收房。

百姓丢了房,银行也好不到哪儿去。因为房屋贬值,成本无法收回。

银行的窟窿,谁来补?只能靠超发人民币。

超发人民币会怎样?

可能会引发通货膨胀,

也就是,大家手里的钱会越来越不值钱。

如果上面几件事,如同多米诺骨牌一样一张张倒下,百姓还能安居吗?社会还能稳定吗?

那房地产和中国经济,是什么关系?

这20年来,

房地产堪称中国经济发展的火车头。

截至2020年数据,

中国房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约60%的家庭资产等。

一方面,

房地产造成了中国城镇居民的高负债。

中国居民的家庭资产中,住房占比近六成。

与此同时,

家庭负债主要是房贷,占家庭总负债的75.9%。

显而易见,

中国人的家庭财富,是和房子深度捆绑的。

另一方面,

房地产提供的土地出让金和税收收入,

在过去的20年间,

让地方政府有钱搞建设,

比如推进大规模基建、工业税收减免和地价补贴等,

帮助中国成为制造业大国,

为国家创造大量外汇收入,

使出口成为拉动经济发展的重要马车。

所以,

过往国家的房地产调控中,

无论是鼓励,还是限制,

本质都是为了稳健中国经济,

因为,

房地产是和整个社会经济深度捆绑的。

03

那么,2022年,

这么多房地产刺激政策的高频推出,

是为什么呢?

咱们来看看三驾马车的数据。

第一驾马车:出口,

今年上半年,货物贸易进出口总值19.8万亿元人民币,同比增长9.4%。

其中,出口11.14万亿元,增长13.2%;

进口8.66万亿元,增长4.8%。

第二架马车:投资,

经济萧条时,政府需要增加公共开支,

才能促进生产,带动就业和消费,从而行程经济良性循环。

目前,全国各地总计数十万亿的基建投资,

已经公布并陆续开工了。


现在就差第三驾马车登场了:消费,

刺激消费才能保GDP,

消费是挽救GDP最简单粗暴有效的灵丹妙药。

2022年1-7月,

社会消费品零售总额246302亿元,

同比下降0.2%。

虽然,随着疫情防控形势好转,

消费正在逐步修复中,

但看看周边倒下的餐饮,中小企业,

以及动不动就管控的城市、交通,

可预测的,

消费恢复速度必然缓慢。

所以为什么全国各地政府在发‘消费券’,

刺激消费呀。

那房地产销售算消费吗?当然算。

而且还是大体量的消费,

所以,必须出台政策,持续刺激。

说到底,

救楼市,救的是百姓的信心,

有信心才有消费,

开发商才能有回款,能存活,

而有了楼市的交易,地方才有财政,才有经济来源,

最终完成一个经济正循环的闭环。


04

任泽平有个金句:

房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

道理没错,

只是,在中国特色下,

应该再加一句:

“关键看政策”。

而政策到底会推动房地产大跌还是大涨?

相信大家在理解了前面关于“整个楼市和经济关系的底层逻辑”后,会有自己的判断。

结合目前形势来看,

虽然拉动中国经济增长,仍然离不开房地产。

但“房住不炒”的根本原则没有变,

房地产行业去杠杆化、去投机化这个趋势不会变。

所以,

持有“是房子一定能涨”老观念,等着抄底赚一笔的,

无异于是在逆趋势赌博。

而期待房子跌到谷底再出手的,

就如同期盼股票跌到谷底再出手是一个道理,

你不可能知道什么时候见底。

唯一能做的,

是有能力判断,那里的房产属于‘优质资产’,以及有长期持有的信心。

再来看国庆前的几条刺激政策,

支持的还是刚需,和有改善型需求的人来买房。

符合这两类的朋友,

购房就是为了居住,而不是投资,

那么,也没必要分析太多的价格趋势,

抓住这次政策放宽的机会上车,

或许是个不错的选择。

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