众所周知，2015年4月15日下午，恒大推出了著名的“无理由退房”政策，一时间，引得无数购房者的关注。虽然大家都知道无理由退房的实操性很弱，但对购房者而言，此承诺无疑是一剂强心针，吸引了购房者的大量目光。
四年多的时间里，恒大的无理由退房在房地产市场上可谓“一枝独秀”，至今没有一家同行推行无理由退房，但关于恒大无理由退房的讨论声也越来越多。
那么恒大无理由退房退的是什么?“无理由退房”真的不需要任何理由吗？恐怕事实并不是如此。

恒大的“无理由退房”到底指的是什么？
（一）、“无理由退房”其实是有条件的
"无理由退房"，字面上指的是在签订购房合同的同时，签订一份《无理由退房协议》，这份协议就意味着客户购买该房企任何一套产品，从签订购房协议之日起到办理初始登记之前，无任何原因都可以无条件退掉已购房产，无需承担违约责任。
但事实上，全国很多地方在恒大买房的购房者想要退房的时候，开放商却很难给你落实，这时候你才会发现根本就没有什么‘无理由’，所谓的无理由退房必须满足很多条件。
回过头，我们看一看曾经恒大出具的关于文件：
从上面文件总结一句话:恒大自2015年4月16日起，对所有购买恒大楼盘住宅的客户，在已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。
（二）、恒大无理由退房条件有哪些？
1、关键时间节点。首先，购房者必须是在2015年4月16日8时起与恒大签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》才有可能享受恒大无理由退房。
2、购房者与恒大签订《商品房买卖合同》时选择了并且与恒大签订《无理由退房协议书》，也就是说购房收到了恒大签署的《无理由退房协议书》，反之则无法享受恒大无理退房。
3、购房者向恒大提出无理由退房必须是办理入住手续之前，至于如何理解办理入住手续之前？比如：合同约定交房时间之前还是购房者实际办理入住手续之前，恒大没有具体说明。建议购房者若要选择恒大无理退房应在合同约定的交房时间之前提出。
4、房屋性质。恒大只是针对住宅购房者实施恒大无理由退房，也就是说投资购买恒大商铺、写字楼、酒店、公寓等非住宅业态的房屋均不可能享受恒大无理由退房。
5、购房者履行完合同义务。结合实践,购房者在购房者过程中主要有按时签约义务、按时付款义务、按时收房义务。
6、购房者无任何违约行为。根据恒大文件规定，购房者已履行完《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务且无任何违约行为才有可能享无理由退房，对于购房者来说非常严格。
除此之外，如果房屋已网签、房贷已经办理，那么房管部门的审核和银行都会成为所谓‘无理由退房’的障碍。

“无理由退房”真正实现很难
（一）、买房和退房时，说法不同，很难给你办理退款
楼房开盘的时候，“无理由退房”会被铺天盖地地宣传，各种置业顾问会信誓旦旦地告诉你，“恒大的房子多么多么好”、“大品牌值得信赖！”“认筹的钱可以退，绝对是无理由退房”，总之要让着你开盘来选号，在不知情的情况下签下认购书。
在你交钱之前,置业顾问对你是什么都好说,让你觉得钱交到他们开发商手里是很放心的事情,即使房子不喜欢了,钱是很容易回来的。
如果你真的交钱了,那“无理由退房”就会变成一万个理由不能退房。这只是个噱头,打消你的心里顾虑,让你很容易就交钱了。等到一些购房者想退的时候，这时候说辞已经变了，售楼人员会告诉你认购金不能退，已转为定金，只有交了首付才可以走无理由退房，而且退房时间不确定。

（二）、认购房子之后,那接下来有这么几种结局：
第一,你很喜欢这房子,那皆大欢喜,如果能顺利购房交房,基本就不会有退房的事情了。
第二,你不喜欢这房子,交了个一两万的认购金什么的,你很淡定的去找置业顾问去讨论退房退钱的事情,这下,你就能深刻体会售楼人员的精湛变脸技术了。他们才告诉你“无理由退房”不是你想退就能退的,要在你签协议的三天日交完首付,没有其他违约的情况才能退。有的人,等来了开发商邮寄的没收定金的邮件时就能反应过来了,这就是个坑,等着咱开心的跳呢,你说要退钱,他们基本无视你,有本事你去打官司吧....这一两万的钱吧就是个买教训的费用。
第三,你不喜欢这房子,也交了一笔一两万的钱,然后又深信他们的“无理由退房”的噱头,真傻呼呼的去交了首付,在你坚决要退钱之前,他们都是很“好心”的提醒你今天该备案了,明天该办按揭了....终于“无理由退房退款”慢慢竟然变成了购房成功!
最后，哪怕是一些交了首付，完全符合退房条件的购房者，在提交退房申请后，几个月的时间内，很多退房一事也不会没有任何进展。即使向恒大投诉，客服人员每次都说会反映，但投诉之后就是又一段时间的杳无音讯。仿佛根本没有人管无理由退房这件事。与之相反，当你一遍遍反映的时候，置业顾问和经理除了会避重就轻洋洋洒洒一通不知所云，很多时候落脚点会告诉你恒大的房子好，不要退了。
当然，现实生活中也有极少一些地方，退款会快一些，一两个月内会解决。但这些真的很少见，我们听到最多的还是‘想退房、退不了’的局面。

（三）、退房程序不简单，时间长、无保障
很多购房者反映，恒大退房的第一个程序就是让签一份《解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》，协议中会规定，“乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。”如果你想让恒大给解释这句话，他们轻轻松松说了一句，这只是一份简单的格式合同，要退房的都是这么签的。
而且“恒大不可能给你保证退款时间”，这是绝大多数退房者在恒大听到最多的一句话。霸王条款你必须签，退款时间会给你约定，但不保证。可以说作为一个大企业，恒大用白纸黑字把自己保护得好好的。
