2022年是房地产行业的拐点，楼市调控由收紧转为松绑，市场释放了多重利好，主要包括降低首付比例、降低房贷利率、放松限购、放松限售、发放购房补贴等等，按照以往的惯例，三四线城市更依赖于救市政策，但出乎意料的是，这一次，郑州、福州、哈尔滨、兰州等省会城市也放松限购及限售。如今还尚未回血的房地产行业又一次遭受疫情重创，预计未来楼市政策松绑的城市名单还会不断增加。
除了楼市政策逐渐宽松之外，房地产行业又迎来了重大利好，4月15日晚间，央行宣布，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点此次降准为全面降准，共计释放长期资金约5300亿元。降准的根本目的是扶持实体企业，更是帮受疫情影响的中小企业渡过难关，虽然不是针对房地产，但只要央行降准楼市就会间接受益，流动资金增加后，资金使用成本降低，有利于激发刚性需求的释放。
在楼市利好扎堆的背景下，我国房价会触底反弹吗？万人抢房潮还会再现吗？我奉劝投资客还是放弃这一幻想吧，楼市发展的基本面已经变了：
第一，楼市供需关系改变
1998年房改后，商品房正式进入市场。房地产行业经过20年的高速发展，我国的房子已经基本够住了。根据任泽平团队发布的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，总体来看，楼市已经由供不应求过渡到了结构性过剩阶段。现在还有很大一部分年轻人没房住，主要是因为房产分配不均衡，投资客手里还屯有几套甚至几十套房子，但是现在房产的投资属性越来越弱，炒房客也开始清空房产，优化资产配置。据58同城、安居客发布的2022年《3月国民安居指数报告》显示，3月全国重点监测65城二手房总体新增挂牌量环比上涨64%。炒房客撤离楼市后，买房需求出现断层，二手房源供应量陡增，楼市供需关系将逆转。没有楼市需求作为支撑，任何楼市利好政策都是“花拳绣腿”，毫无用处。
第二，房价上涨预期破灭
政策只会短期影响房价，真正决定房价长期走势的是人口。判断人口的关键指标是结婚率、新生儿数量和城镇化率。从民政局和国家统计局公布的数据来看，我国结婚率已经实现八连降，新生儿数量实现五连降。结婚率、生育率和房价相互影响，高房价挤压了结婚率和生育率，生育率和结婚率下降进一步肢解了高房价。
从城镇化进程看，截止2021年底，中国城镇化率增至64.72%，接近中高收入经济体的66.6%。城镇化已经由高速发展阶段过渡到了高质量发展阶段，万达集团董事长王健林在2018年的年会上公开直言，一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。行业里的企业数量就会大幅减少。曾经暴利的房地产行业正在逐渐褪去光环，看懂这一点的人不会被眼前的利益诱惑而盲目入市买房。
第三，收入稳定性降低
当前经济发展和个人收入面临很多不确定因素，疫情反复，城市经济随时可能会被按下暂停键，今年很多互联网大厂和房地产企业都在大规模裁员，整体经济面临下行压力，被裁员后短期内很难找到高薪工作，没有家底的支撑的普通刚需根本不敢动买房的念头，总而言之真正决定买房与否的是需求和钱包，即使楼市迎来多项利好政策，也只是为了短期回血、防止房价大跌罢了，房价依然不具备任何大幅反弹的基础。
