日前,央行宣布将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,于2021年12月15日开始施行。央行表示,此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。
此消息一经公布,笔者的朋友圈立马就变得“沸腾”了起来。不管是房产中介、项目上的置业顾问还是其他业内相关的人士,都纷纷转发降准的消息,其中不少人还配上“终于开始救市了“、“楼市要笑了”、“房价要触底反弹了”等文案。
楼市突然的躁动,让不少观望中的购房者突然慌了神,楼市是不是已经到底了?是不是该开始买房了?如果不买,会不会错失机会?带着这些疑虑,不少准备买房的朋友都开始咨询此次降准可能对房价产生的影响。
接下来,就说一说我的看法,供大家参考,准备买房的看一看。
先说结论:此次全面降准的直接目的并不是为了房地产,大家应该理性看待。
首先,从当前降准的环境来看,全球经济都面临一定的增长压力,所以发挥降准等货币金融政策的作用,保持充裕的流动性是十分必要的,所以此次降准符合预期。另外,针对此次降准,央行有关负责人答记者问时也已经明确表示,此次降准是货币政策的常规操作,稳健的货币政策取向没有改变,目的是优化金融机构的资金结构,更好的支持实体经济,特别是加大对中小微企业的支持力度。因此,虽是全面降准,但降准的目的很明确,后期资金将更多地被引导至以中小微企业等为主体的实体经济上面。
其次,这其实并不是年内第一次降准。7月15日,央行同样下调了金融机构存款准备金率0.5个百分点,当时释放长期资金大约1万亿元,目的也是加大对小微企业的支持力度,更好的支持实体经济。通过对比可以发现,本年度的两次降准没有太明显的区别:都是全面降准,降准目的一样,释放的资金规模差不多,都超过万亿元。但如今来看,第一次降准之后,资金不仅没有大规模流入房地产行业,恰恰相反,过去这半年,房地产行业一直处于持续下行调整的过程中。同样的道理,预计此次降准对于房地产的利好也较为有限。
再者,全面降准1.2万亿元后,对于银行而言,房贷投放能力大大增强了。但是,“三道红线”和“房贷集中管理”两大新规之下,房地产行业早就被筑上了“大坝”,隔绝于宽松的政策之外了。对于房地产行业来说,楼市调控依然是主线,资金违规流入房地产依然会受到严格管控,降杠杆、降负债仍然是面临的主要任务,毕竟只有这样,才能为将来的健康发展打下基础。对此,央媒经济日报刊文表示:避免高杠杆、高负债不仅是房企当前的重要任务,还应该长期坚持,不能因为短期环境变化,又重回盲目扩张的老路。总之,此次降准难改目前房地产市场持续调整的现状和趋势。
最后,高质量发展成为了重要主题。近日,央媒人民日报刊发了一篇题为《必须实现高质量发展》的文章。文章称,经过充分论证,我国经济已由高速增长阶段转向了高质量发展阶段,高质量发展成为了今后一个发展阶段的主题。显然,在这样的背景下,房地产从高速增长转向高质量发展也是必然的趋势。高质量发展阶段,主要驱动力是高科技、创新力、实体经济等,依靠房地产大开发大建设拉动经济的时代已经过去了,所以即便全面降准,资金也不会大规模流入房地产,否则必然会引起房价新一轮的反弹,之前的调控也会前功尽弃。
那么,此次全面降准,对于房地产市场可能带来的影响会有哪些呢?
过去这半年多,严格的房地产调控之下,不得不说,行业已经进入到了持续降温甚至过冷的通道里。比如,根据国家统计局公布的10月份数据显示,在全国70个大中城市中,新房环比下跌的城市有52个,二手房环比下跌的城市有64个。不仅如此,全国商品房销售均价还跌破了万元水平,每平方米为9749元。除了房价持续调整,市场的不断降温也传导到了土地拍卖市场,不少房企没钱拿地,也不敢拿地,底价成交、流拍成为了常见现象。进一步来看,房产中介等行业人员也出现了离职潮等等。
如果用一句话来概括,房地产进入到了过冷的局面。这种局面不仅与“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不一致,而且一旦长期持续,家庭资产缩水、房企债务危机、行业人员离职潮等现象可能会越来越多,甚至影响国民经济稳定。因此,虽然降准的目的不是为了救房地产市场,但一定程度上有利于维护楼市的稳定,帮助房地产市场筑底和企稳。降准后,银行贷款额度短期会有所增加,贷款投放能力也会明显增强,同时资金配置能力也会提高,所以一定程度上有助于房地产贷款政策的边际改善,进一步缓解房地产市场的资金压力。
效应将主要体现在两个方面:
其一,房企合理的资金需求有望得到进一步满足,不仅可以满足开发贷款的需要,同时也有利于降低房企债务风险。那么,何为合理的融资需求呢?笔者认为,在去杠杆和降负债的背景下,主要还是满足“红线变绿”的房企的资金需求,只有这样才能保障它们的正常经营,才能促进房地产市场的健康发展。说得通俗一点,虽然“三道红线”依旧压顶,但也不是一刀切,稳健经营的房企要救!
其二,对购房者来说,降准之后,银行贷款额度充裕,此前积压的贷款需求有望得到加速发放,排队等待放款的情况可以得到缓解。对于这一点,日前的高层会议也明确表示,要“支持商品房市场更好满足购房者合理的住房需求,促进房地产行业健康发展和良性循环”。据此,业内普遍认为,首套房和改善型住房的贷款需求将得到满足,而且后续此类领域也是房贷投放的重点。
通过以上两个方面,不难看出,不管是房企还是购房者,都是满足“合理贷款需求”。换言之,违规的房贷需求,调控依然会继续收紧。实际上,笔者认为,这是对此前调控政策的一种修正,归根结底是为了促进房地产市场的健康发展,避免房地产市场走向过冷,避免房价短期内出现大幅下跌。因此,可以得出一个结论,降准后,楼市有望开始筑底,但不是筑底反弹,而是筑底企稳。
因此,坐等房价反弹的可以歇歇了,期待房价大跌抄底也不现实。日前,中国社科院发布了2022年《经济蓝皮书》,其中提到要积极推动房地产产业软着陆,既要防止房价暴涨,又要防止过快下跌,引发连带风险。另外,中国指数研究院对于2022年房价的预测是:房价小涨2%至3.5%。从机构的相关预测来看,我国房地产市场也仍以稳为主。
其实,房地产平稳才是利好所有人的一种态势。
试想,楼市持续过冷,房价持续下行,对于买不起房的普通购房者来说,确实是一个好消息。但是,长期下去,反而可能会出现越降价越没人买房的现象,毕竟大家都在期待房价最低点的出现。不仅如此,如果继续冷下去,对从业人员、土地财政乃至社会经济来说,都会面临一定的压力。
相反,平稳的楼市走向,不仅可以起到稳定经济、就业、土地收入、家庭财富的作用,而且即便是对于还没买房的人来说,也为他们提供了充足的准备时间,既不用担心由于错过买房机会而面临更高的支出,也不用担心因为买早了而出现亏损。
那么,可能有人会问了,房价怎么样才算稳?中欧国际工商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成表示:长期坚持调控不动摇,使得房价涨幅低于收入和GDP增速,从而逐步缩小房价收入比。其实,笔者认为,从长期来看,随着住房供给进一步供大于求,再加上房地产税、共有产权住房、租赁住房、空置税等政策的逐步落地,房价稳定也是可以预见的趋势。对此,你如何看待?欢迎留言讨论。