一、前言
对被执行人的房产进行拍卖，是一种常见的执行方式。但在执行过程中，第三人会以与被执行人已签订房屋租赁合同而实际占有房屋为由，对抗法院的强制执行。法拍房的买受人会面临标的房屋被占用、腾房难的问题，其中最常见的就是被拍卖房屋被他人承租，而且往往还是长租；若被执行人与第三人签订长期租赁合同，买受人基于该房屋成交后可能面临的长期被他人使用的情形打消购买*，进而影响到执行活动的顺利进行。
在司法实践中，确实有许多被执行人会做出倒签租赁、虚假租赁等行为阻止腾房。被执行人或者第三人此类行为背后的法律依据则是“买卖不破租赁”原则。该原则对租赁权物权化以保护租赁合同中承租人的利益，但其在司法拍卖中应如何适用以更好地平衡执行人与第三人之间的利益呢？本文主要分析在司法拍卖中应如何适用“买卖不破租赁”的原则。
二、买卖不破租赁原则在我国法律规定中的体现
大家对于买卖不破租赁原则应该都不陌生，房屋所有者有权处分自己的房屋，但是无论其进行抵押、买卖或赠与等任何会使所有权变动的行为，原房屋上的租赁关系都不会消灭，现存的租赁关系不能被打破。
在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）颁布以前，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条已经有了具体规定，根据该条可知，买卖不破租赁的原则不仅仅适用买卖合同法律关系中，在实现担保权、继承、赠与等涉及所有权发生变动的法律关系中也可适用。
《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条也有关于该原则的规定。
《民法典》第七百二十五条沿袭了原《合同法》第二百二十九条的规定，即租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买卖不破租赁原则意在保护承租人的权利，使承租人不会因为房屋所有者对房屋所有权的处分而被迫搬出房子，流离失所。该条款的其本意固然是好的，，但在执行过程中，被执行人和第三人会为规避房屋被拍卖而通过签订不实租赁合同，比如虚假以租抵债、倒签租赁合同等不当地利用该原则。
特别是在法拍房拍卖中，倒签租赁、虚假租赁等行为时有发生。
买卖不破租赁原则使承租人可以对抗房屋买受人，，尽管买受人对房屋上存在租赁的情况并不知情，但该租赁关系能够对抗买受人，租赁合同仍然有效。法拍房并非只要存在租赁关系就一定可以适用买卖不破租赁，在同时满足以下四个条件时，租赁者才可以主张买卖不破租赁：1.存在真实且有效的租赁合同，且合同已经生效；2.承租人在所有权变动前，就已经被承租人实际占有；3.房屋的所有权变动必须发生在租赁合同期限内，不能存在倒签合同等行为；4.不存在恶意串通阻止移交占有的行为。原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条也规定买卖不破租赁原则的两种例外情形，一是抵押权设立在先，二是房屋被查封在先。
在房屋上的租赁关系存在问题时，买受人完全可以运用法律手段保护自己，下文中将详细介绍如何判定该租赁关系是否合法有效、如果无效买受人该如何保护自己的合法权利。
三、司法拍卖中可以适用“买卖不破租赁”原则的情形
对于在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋的承租人，有权主张买卖不破租赁，拒绝买受人解除租赁关系。如果合同订立的时间、形式、内容均合法有效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条的规定，承租人可以主张在租赁期内继续占有租赁的房屋。
对于被查封前已依法设立的租赁合同，法院拍卖时通常会在《竞拍公告》中加以公示，竞拍人在参与拍卖前应当详细阅读公告，了解房屋的租赁情况。一般情况下，为了方便随行就市，市场上的租赁合同的期限大多数为1-2年，最长不会超过3-5年，并且大多数会订立书面合同。当然，也可能出现租赁关系双方未约定租赁期限或因其他原因无法确定租赁期限，此时依照《民法典》第七百零七条和第七百三十条的规定应当视为不定期租赁合同。
某司法拍卖房产的现状公示
如果双方未签订纸质合同，承租人不能主张买卖不破租赁。尽管此时合同的订立时间和内容均合法有效，但是《执行异议和复议规定》第三十一条明确规定需要“合法有效的书面租赁合同”，如果双方未签订书面合同，买受人可以与承租人解除租约进行腾退。
如果双方签订了纸质合同，承租人可以主张买卖不破租赁，买受人可以选择等待租赁合同期满后解除租约或与承租人协商解除租约。对于此类依法设立的租赁合同，一般不会过度损害买受人的利益，买受人可以选择等待租赁合同期满后与承租人解除租约进行腾退，或者与承租人协商买受人提供补偿，承租人提前解除租约腾退房屋。对于不定期租赁合同，依照《民法典》第七百三十条，取得所有权后买受人可以在提前通知出租人的情况下提出解除租赁关系。
四、司法拍卖中不应适用“买卖不破租赁的情形”
在司法实践中，某些特殊租赁关系常常引起争议，尽管司法拍卖中也应坚持“买卖不破租赁”的一般原则，但考虑到执行环节在司法实践中的重要地位，应慎重适用该原则。若因第三人提出异议直接适用该原则，不仅存在着被不法分子钻空的风险，也使生效判决无法执行，影响司法审判的权威性。因此，对于以下三种情形不应适用“买卖不破租赁”的原则，需要审查被执行人与第三人的租赁合同是否符合法律规定以及民事活动中有关房屋租赁的常规做法：1.租约达成时间不合理，于房产被冻结、查封后或者存在倒签合同的情况方才达成；2.租金不合理，租金明显过低或者声称已经一次性交付清所有租金，特别是用现金交付；3.租期长度不合理，租约在五年以上，甚至长达二十年。
（一）租约达成时间不合理
某些租赁合同在法院查封该房产后才达成，或者虽然合同落款时间为查封前但其实为倒签，在查封后才实际达成，此时承租人不能主张买卖不破租赁。依据《执行异议和复议规定》第三十一条规定：如果主张买卖不破租赁，其必须在法院查封该房产前签订合法有效的书面租赁合同。同时如果租赁关系是抵押后产生的，不能对抗登记的抵押权。《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”在张长芳、张秀芳等排除妨害纠纷民事二审民事判决书【（2021）闽09民终1331号】、广东省深圳市中级人民法院在审理温庆生、陈耀荣房屋租赁合同纠纷【（2018）粤03民终8334号】中法院均认为，抵押房屋拍卖属于抵押权的实现，不支持主张买卖不破租赁。
所以法拍房的房屋买受人应当注意租赁合同的达成时间是否在法院查封前或者抵押前，大多数此类合同均是事后临时造假倒签的，可以通过双方的合同签字时间、银行流水的转账时间、实际入住时间佐证。
（二）租金的约定以及租金的支付方式不合理
如果签订时间合法，但是租赁价格明显低于市场价或者租金的交付方式不合理、承租人与被执行人存在恶意串通，谎称已经交付租金或伪造交付租金证据的行为，承租人不能主张买卖不破租赁。
在执行过程中，尤其要警惕通过现金方式一次性交付所有房租的行为，考虑到当下很少使用现金进行大额交易，其中很可能存在着恶意串通，可以利用银行流水的提款时间佐证。
（2019）赣09民申35号案件中，胡某主张对陈某房屋强制执行，第三人胡某1主张与陈某之间通过房屋租赁的方式抵销陈某50万元债务。法院经审理后认为，胡某1与陈某之间的借贷关系真实性存疑。胡某虽提供了五张共计50万元的借条，但这五笔借款均为现金借款，未提供银行转账凭证予以证实。现实生活中，数额巨大的借款不可能每次都以现金支付；虽然陈某的农行卡上有几笔现金存款的时间与借条上的时间一致，但不能证明这几笔现金存款即为向胡某1所借。同时借款合同中并未约定利息，租赁合同中却约定抵销本金及利息。最终认定第三人提出的执行异议不能排除对诉争房产的强制执行。
（三）租期长度不合理
如果租约达成时间和租金均合理，但是承租人和被执行人在被执行人知道或应知房产将被拍卖时达成了超长租约，这种情况该如何处理呢？
如果买受人对此知情，则租赁者可以主张买卖不破租赁，买受人不能提起妨害排除之诉，也不能主张撤销该拍卖。但是有法院认为，基于债权取得的房屋的使用权，与房屋租赁不尽相同，不能主张买卖不破租赁，如袁芬、方芳排除妨害纠纷民事一审民事判决书中认为，先前达成的二十年租约有效，但“该《房屋租赁合同》的合同目的是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而债权人通过使用房屋实现债权，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。”因此“即被告方芳已依法取得对涉案房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使原告袁芬基于债权取得涉案房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗被告方芳对涉案房屋所享有的物权。”
尽管买受人对租赁并不知情，但租约系法院查封前签订，约定的租金符合市场价格且并无其他瑕疵，租赁合同仍应当成立，买受人此时有两种选择：（1）接受房屋上存在的租赁关系，（2）在网拍中可以选择不接受，要求撤销该拍卖。
（1）接受房屋上存在的租赁关系，重新与承租人签订租赁合同
如果买受人愿意接受房屋上存在的租赁关系，买受人可重新与租户签订租赁合同，承租人此后的租金均应向买受人交付。如果租金已经一次性向被执行人交付了，买受人可以就所有权变动后的部分租金向被执行人主张不当得利。
（2）不接受房屋上存在的租赁关系，提出异议请求撤销该网络司法拍卖
如果是网上司法拍卖，且法院并未对租赁关系并未作出说明，买受人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。
法院有对房屋上是否存在租赁关系进行特别提示的义务，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第十四条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；”如果法院未尽到相关义务，当事人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。《网拍规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。显然，未对房屋上是否存在租赁关系进行文字说明属于严重失实，特别是在租期很长的租赁关系，这足以致使买受人产生重大误解，此时买受人无法取得房屋的使用权，自然无法实现其购买目的，故人民法院应当支持撤销。
五、总结
司法拍卖中，第三人以被拍卖房屋上存在租赁合同为由提出执行异议的，法院应判断租赁合同是否存在瑕疵，其订立的时间、租金的约定、租赁的时长是否合理，确定承租人能否主张买卖不破租赁以合理平衡买受人与第三人的利益。对于房屋买受人而言，最重要的还是事前做好万全的调研准备，才能避免事后的被动。由于司法拍卖具有不同于普通的不动产买卖的特点，原房屋所有权人往往因不执行或者财产不足以执行生效判决而被强制执行，被拍卖的房屋上很可能存在其他权利负担，参与者一定要就房产的拍卖财产现状、权利负担进行充分的了解。
