文章摘要：
买卖不破租赁的法律规定；买卖不破租赁四种例外；买卖不破租赁的漏洞导致欺骗，欺诈，恶意租赁；如何对抗买卖不破租赁；买卖不破租赁租金收取…
买卖不破租赁
买卖不破租赁的法律规定
物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。“担保法第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。“《最高人民法院关于适用〔担保法〕若干问题的解释》第六十五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。“这就是所谓“买卖不破租赁“。
租赁合同具有准物权的特性，买卖不破租赁原则有一定的法理基础，其立法目的是为了保护处于弱势地位的承租人的利益，维护社会公共利益和正常的交易安全。
买卖不破租赁的漏洞导致欺骗，欺诈，恶意租赁
《合同法》第214条规定，”租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
一些房东利用”买卖不破租赁”规则和上述合同法的规定，将自己抵押或者变卖前的房产以较低价格出租二十年，并一次性收取巨额租金。导致购买该房产的第三人无法取得房产的实际使用权。这已经成为法院执行中的较大难题。
买卖不破租赁四种例外
- 租赁物被没收、征收的。
- 先抵押后出租，抵押权已经登记的。
- 房屋在出租前已被人民法院查封的，强制拍卖的
- 名为租赁合同，但实际为其他民事关系的（如抵债，权益分配）
如何对抗买卖不破租赁
以前遇到类似”买卖不破租赁”的案子，当事人和律师都比较头疼，但有经验的律师可以从租赁合同的效力和法律规定中去寻找突破口。最近几年要求废除”买卖不破租赁”原则的呼声也比较高，因为租赁关系毕竟是一种隐蔽的债权关系，不具有公示公信力，而不动产的占有和使用往往涉及利益巨大，如何在保护承租人合法权益的同时又能平衡善意物权人的合法利益，使得“买卖不破租赁“原则不被滥用，是法律界人士热议的话题。
对于”买卖不破租赁”，上海早有规定
在《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中规定：租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。简单的理解就是如果租赁未经备案，则买受人可以”排除妨害”到法院提起诉讼将承租人赶出自己购买的房产。
“买卖不破租赁”租金收取
如果承租人确实是处于善意应被保护的地位，也就是说完全符合”买卖不破租赁”的法律要件，对于买房的人来说，最关心的就是租金的问题了。首先，从房屋所有权发生转移时起，尚未支付的租金理应支付给买房人，如果这时候租客还支付给原房东是不算房租的。如果已经支付了租赁期所有的租金，买受人可以”不当得利”起诉向原房东要回已经支付的房租。如果新房东和租客协商解除原租赁合同的，则租客应向原房东讨回定金或抵押金。新房东无义务支付这两项费用给租客。
事实上，由于”买卖不破租赁”的法律关系涉及到各种情形，从而变得复杂无比。如果您遇到类似问题，欢迎联系我们免费咨询。
