房产转移的方式有三种，买卖、赠与和继承，不同方式产生的税费大不相同。
小皖哥今天重点讨论买卖、赠与和继承的区别。
其实，生活中我们经常遇到这种场景，比如父母为孩子操办婚姻大事，想把名下的房产作为婚房送给孩子；丈夫为表达爱意，想在产权证上加上妻子的名字；女方为求安全感，要求男方婚前把房产送给自己等等。
我们通过举例的方式，比较在买卖、赠与和继承方式下，税费分别是多少？有什么需要注意的？
父亲想把90㎡、市场价200万的房产，送给儿子作为婚房，该房产购买已经满5年，是父亲名下唯一的房产。
那么他该怎么做？下面小皖哥为大家一一分享。
Part 1 买卖
父亲通过买卖的方式，将房产卖给儿子，会产生以下税费：
增值税：免征（满2年）
个人所得税：免征（家庭唯一且满5年）
契税：200万*1%=2万（家庭唯一且90㎡以下）
其他费用：可忽略
总费用：2万
其实，在很多情况下，通过买卖转移产权是最经济的方式。先记住这个结论，下文会有比较分析和具体操作办法。
Part 2 继承
我们对继承这个词再熟悉不过了，也许你会想，这是我爸传给我的，总不用缴税了吧？是的，确实不用缴税，但是限制条件比较多。
增值税：免征
个人所得税：免征
契税：免征
其他费用：可忽略
总费用：0
继承的前提是产权人已经去世了。像作为婚房的这种情形，通常情况下父母身体都还比较好，那么就不适用继承这种方式。
而且，继承需要面临比较复杂的法律问题，继承分为法定继承和遗嘱继承。法定继承是在产权人去世且没有留下遗嘱的情况下，按照法定顺序继承。第一顺位继承人为配偶、父母、子女，第二顺位继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
假设父亲去世了，母亲还健在、兄妹共二人，那么父亲留下的房子，就要按照三等份平均分给母亲、兄妹二人。如果大家关系比较好，同意将房子过户给兄，那就皆大欢喜，但是也得签署放弃继承承诺书。如果大家感情不和，那就比较尴尬了，为争房产打官司的新闻，经常见诸报端。
所以，如果有这方面打算的话，最好还是生前留下遗嘱，把家产在遗嘱中分清楚，可以省去后续很多麻烦。但是，我们中国人比较忌讳在生前立遗嘱，认为非常不吉利。但是，为了给家庭省去不必要的争端，以及繁杂的法律手续，还是最好在生前把这些事在遗嘱里写得清清楚楚。
还有就是，未来中国是否会出台遗产税还是个问号，按照发达国家的做法，遗产税估计是在所难免，只是时间问题。
Part 3 赠与
赠与表面上看起来，很像是“送”，其实不然，父母将房子赠与给子女，需缴纳以下税费：
增值税：免征（仅适用直系亲属）
个人所得税：免征（仅适用直系亲属）
契税：200万*3%=6万（全额征收）
其他费用：可忽略
总费用：6万
说明一下，房产只有赠与给直系亲属（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），才免征增值税和个人所得税。赠与给直系亲属以外的其他人，增值税、个人所得税与买卖是相同的。
Part 4 总结
1.继承过户税费最低。但是只能在直系亲属间发生，而且是产权人去世的情况下。所以，如果有这方面的打算，为避免纠纷，建议尽早通过遗嘱方式明确继承人。
2.赠予的税费其实不低。直系亲属间，免征增值税、个人所得税，全额征收契税。非直系亲属间，那就完全没必要通过赠与这种方式了。即便是在直系亲属间，在房产满5、唯一的情况下，也是通过买卖方式更划算。
3.买卖其实不见得税费更高。不难看出，在没有增值税、个人所得税的情况下，对于普通住房，其实通过买卖的方式转移房产是非常划算的。而且呢，通过买卖方式转移房产的话，也比较方便，可以双方自行办理，不需要通过中介公司办理，可以省去一大笔中介费用。可以通过“手拉手”方式办理网签、缴税、过户，像直系亲属间交易（包括赠与、买卖）、产证上加名字、为了给孙儿上学，把名字过户给儿子等等，都可以通过“手拉手”方式办理。具体可在微信后台咨询我。
4.税费政策十分复杂，不同的情形税费差别很大，以上仅做了大致的比较分析。具体情形，还得具体分析。
5.另外还有很多其他情形，比如受赠人转让受赠房屋的，税费怎么算？离婚析产、拍卖等情形下，税费怎么算？在此就不一一赘述了，有需要可以咨询我。
这篇文章，小皖哥花了相当长的时间，仅是查询相关税收政策，就花了2个多小时。觉得有用的话，别忘了关注、点赞和收藏哟~
