做房地产自媒体整整1年了。这一年写了近60万字，内容有行业热点评析、有市场趋势分析、有买房卖房经验透析、有政策新规解析。总之关于房地产宏观、微观那些事多多少少都涉及到了，但自觉内容输出比较零散、不成体系。
因此从2021年开始，准备系统地把房地产这个行业写一写、聊一聊，尽己所能地传递自己十多年浸淫房地产的心得与认知。
先从基础的开始。第一讲：容积率。别急着划走，有干货。
一幅土地出让时，会有土地红线图、土地出让面积、容积率、建筑密度、绿化率等等指标，业内称为经济技术指标。其中容积率是一幅土地最重要的指标，因为它直接决定了一幅土地可建设面积的最大值和成本。
比如占地面积为1万㎡，容积率为2.0，那么这幅土地最大可建设面积就为2万㎡。
比如土地成交价为1万元/㎡，容积率为2.0，那么楼面价就为5000元/㎡。业内常用楼面价*1.8的方式来预估房子未来的大致售价，所以楼面价也是房子主要的成本所在。
所以，容积率是用以衡量一个项目可建设体量的直接指标。容积率越大，可建筑面积越大，分摊到每平米的成本越低。反之容积率越小，可建筑面积越小，分摊到每平米的成本越高。
接上文，容积率越大、建筑面积就越大，反之则越小。而一幅地的土地面积是固定不变的，因此容积率越大、建筑面积越大，说明需要用到的建筑层数越多。所以，高容积率往往对应着高层、超高层这些建筑形态，低容积率对应着别墅、低层、多层等形态。
但是，在开发商获得一幅土地进行实际规划时，并不会简单地用高容积率对应高层、低容积率对应低层这种方式来直接规划项目。
比如，开发商会采取“高低配”的方式，用高密度的高层产品“吃”容积率，然后释放出来一些空间搭配洋房、别墅，以提升整个项目的档次和利润率。
比如，有些项目容积率比较尴尬，1.1的容积率。做洋房太浪费，做纯别墅又不够。于是开发商会规划联排、双拼这样的高溢价产品，并用“叠墅”这种产品来“吃”多余的容积率，以实现纯别墅社区的目的。
看到这里别划走，继续往下看，容积率其实与各位买房息息相关。
