五天前，我发表了的文章，指出了老破旧住宅房价下跌的几个原因，其中一个重要原因就是文中写到的：
“老破旧原来以为到期后可以免费续期的政策也彻底打破，新的民法典已经写到很清楚，七十年住宅土地到期后需要缴费续期，只是到底如何缴费还没有公布，一旦公布后，缴费金额多，对老破旧的房价打击越大。”
文章发表后，有的网友说，住宅到期自动续期，不会补交费用，甚至总理都说了没有前置条件。
总理确实说了自动续期，但却没有说免费续期。总理也说了没有前置条件，但是没有说无条件。
一切都要以法律为准绳，包括总理也是要按照民法典的规定来解释。
我们就来看看民法典对于七十年住宅用地到期如何续期是如何约定的。
2021年1月1号，十三届全国人大第三次会议上通过的《民法典》正式开始执行。
新的民法典不仅给居住权单独立法，还对土地到期如何续期给了明确规定。
图，民法典规定
民法典第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
很显然，民法典对于七十年住宅用地，自动续期已经有了法律保证，但是缴费续期也是必然的，关键就是如何缴费到底缴纳多少以及如何减免的具体规定。
明眼人更能看出来，本次的民法典跟原来的物权法对于住宅用地的续期，增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”的规定，言外之意，就是要缴费，并且由国家规定缴纳多少。
关于到底如何缴费续期的问题，我跟东北财经大学博士生导师、中国税法专家李晶教授进行了专门咨询。李教授从税法制定的高度给出了答案。
李教授说，民法典在自动续期后面加上“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的提法，就是明确了缴费续期的法律硬性规定，这即是对七十年土地使用权规定的尊重，也是对中国未来可持续发展的坚实基础。
至于很多人说七十年土地到期是免费续期的问题，李晶教授说，如果免费续期，就是国有资产流失，更不符合契约精神，因为明明不动产登记证明已经写得很清楚土地使用权的到期日。
至于到底缴纳多少费用续期的问题，李晶教授说，这个问题正在讨论，还没有定论。但是不管最后收多少，如何保证稳定才是税率制定的关键。保持稳定的核心就是让有房人无房人和国家持续发展都能接受的方案。
李晶教授说，不管最终采用哪种的方案，可以肯定的出台方案就是先高后低，也就是先要宣传收得很高，但是最终发布的时候再给打折。
就像住宅契税，国家规定的是3%到5%的税率，然后各地可以根据情况酌情减免，于是各地通常都是首套1.5%，二套3%的具体执行标准。
根据李晶教授的说法，我基本得出了七十年住宅土地到期续费的基本思路，那就是按照当时土地价格的一半征收。
比如七十年产权住宅，总价600万，而土地价格也就是单独产权价格是400万，一半就是200万。
也就是土地到期补交200万，你的房子可以再续期七十年。
有的人会说，我就是不交，还能把我赶走不成。当然不会赶走你，但是会冻结你的房本，也就是不能买卖不能抵押不能继承没有了学区，不信你不去补交续期费用，更人性的做法就是转让继承的时候由下家来缴纳。于是下家就可以拿到新的七十年产权的房本。
所以，我们看到，当前老破旧住宅之所以房价下跌，一个重要原因就是土地快到期了，一旦到期还要补交土地出让金，于是很多人不敢买，带来的房价的下跌。
那么，一套600万的住宅到期后补交200万重新续期七十年，你认为是高还是低呐。欢迎加入我们的讨论群进行讨论。
